香港樓市走勢是除了股市以外，是最受市場關注的經濟數據，早前差估署公佈香港私人住宅樓價指數，連續13個月錄得上升後回落，最新公佈8月數值320.5，是5月以來最低，證明踏入下半年樓市熱度有減弱跡象。發展商部署看來早有戒心。參考近日有報道指，市建局公開紅磡庇利街項目的發展商出價，中標的中國海外發展與次標相比，竟高出約23%，較最低標更超出近48%，可見出價非常進取，脫離市場較保守的共識。

邀請入標與實際數字反差大

早於7月初有報導指項目位於土瓜灣/紅磡臨海區域，當時市場預計最少可提供約1,200個宅單位。資料顯示，同區二手樓平均實用呎價介乎約16,500至19,600港元，一手樓更達約21,300元，而上述該項目市場預期每呎樓面地價約6,000至7,500元，不難看出項目對發展商而言具不俗吸引力。然而，結果市建局僅收到7份標書，較受邀的27間發展商差距甚大。當中6間本地發展商或合資財團，中標的則是中國海外發展。按上述預期每呎樓面地價計算，截標前市場對該用地估值約44.2億至55.2億元，中海外出價則為69.02億元，就算與預期上限的55.2億元對比，也高出近1/4，更屬逾4年來同區地價最高的項目，可謂對項目甚為睇好。

但主流市場資本對流動性保守避險早有跡可尋，回看上述紅磡項目，6份未有中標的標書出價介乎35.3億至56.3億元，中位數為43.58億元，低於平均數。據報，第2至第5標出價，彼此差距僅在一成內，反映主流資本對該地塊的商業價值與風險有高度共識。真實反映了大部分地產資本在面臨遠期利息風險、建築成本高企及龐大一手供應壓頂下，對後市審慎的風險防禦態度。當主流財團均要求更高的安全邊際 (Margin of Safety) 而不敢高價搶地時，單一高價拍賣並不能改變整個地產市場的趨勢，反而更襯托出主流資金對後市流動性的擔憂。

高地價不能與高樓價相提並論

從上述數據不難看出，相關出價其實異常進取，取態似是志在必得，這並非代表樓市基本面轉好，反而凸顯出個別發展商在項目估值與風險控制上與同業有重大分歧。市場計算每呎樓面地價約9,362元，表面看來同區一手樓呎價可達約21,300元，高出近1.3倍，惟要留心該項目非全數用地建設住宅，還有商業部分，並須附設安老院舍，還要騰出地面空間連接公園及海濱長廊，難怪早前本地發展商及合資財團出價偏向審慎，27間受邀發展商，最終肯出價僅約其中1/4。誠然個別發展商出價進取，不宜視為香港樓市進一步復甦的訊號，高地價不能與高樓價相提並論，樓價走勢始終由區內承接力強弱主導。

樓市承接力信心有保留

事實上，論到承接力，9月波瀾不容忽視，當月16號美國聯儲局宣佈加息1/4厘，上回則見於2023年7月，相隔逾三年。面對美國GDP第二季增長初值僅1.5% (9月底才向上修訂至2.2%)，證明加息決定非經濟表現過熱所致，實則主因是美國通脹頑固。香港銀行若跟隨加息，令息差擴闊應利好業績，惟全部見按兵不動，間接道出金融界對香港樓市的承接力信心有保留，畢竟美國9月加息非單一舉措，近期聯儲局官員言論已展視要令通脹回落至2% (2026年8月值為3.4%) 目標水平的決心，市場普遍認為今年餘下兩次議息，至少會再加息1/4厘。

撰文：聶振邦(聶Sir)

於證監會持有第1、4號牌照

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