過去數年，日元持續走弱，吸引大量外資湧入日本房地產市場，推高資產價格。東京與大阪作為日本兩大核心城市，共同引領全國房地產市場強勢上升，創造了有史以來罕見的投資機會。東京以流動性高、外資參與深、優質地段需求強勁見稱；大阪則憑藉強大產業基礎、旅遊動能及明確的結構性增長催化劑，展現出同樣強勁的上升勢頭與可持續潛力。本報告將從過去升值軌跡、未來增長引擎、就業與旅遊前景、商業地產動能，以及核心區域投資重點等角度，進行全面分析。

一、過去升值空間回顧：東京與大阪雙雙強勢上升

東京住宅市場自2020年5月起連續72個月錄得按年上升，直至2026年初方告一段落。2025年東京都會區新公寓平均價格創下約9,180萬日圓的紀錄，按年上升17%，中央區域平均更高達約1.36億日圓。供應緊張、建築成本上升、弱日圓吸引外資，以及優質地段強勁需求，共同支撐價格走勢。港區、千代田區、中央區、澀谷區及大型再開發周邊表現尤為突出。

大阪方面同樣展現強勁動能。2025年住宅地價上升約2.3%，商業地價上升5.8%至7.6%，核心區域表現亮眼。北區、中央區、西區及福島區的二手公寓價格累計升幅可觀，部分北區數據顯示較九年前上升逾一倍。優質區域平均二手公寓價格介乎7,000萬至1億日圓以上，顯示市場對核心地段的強烈認可。市場呈現明顯兩極化：核心及再開發帶動區域資本增值顯著，外圍區域則相對溫和。

商業地產方面，東京商業地價繼續維持全國領先地位，流動性與外資參與度俱高。大阪甲級寫字樓空置率已顯著下降至低單位數甚至2%左右，租金持續上升。2024年大阪商業房地產投資額創下約1.2兆日圓之紀錄，較十年前大幅增加，顯示市場深度與活躍度大幅提升。2025年因大型物業供應有限而投資額有所回落，惟需求本身並未減弱，反映兩地商業地產均受惠於弱日圓與外資流入的雙重推力。

二、未來增長動力：結構性催化劑清晰且持續

大阪未來五年最核心的增長動力，來自夢洲的大阪綜合度假村（IR）。該項目由MGM與ORIX主導，已於2025年4月正式動工，目標於2030年秋季開業。項目佔地面積約49.2萬平方米，總樓面面積約78萬平方米，初期投資額約1.513兆日圓。開業後預計每年吸引約2,000萬人次訪客，直接就業約1.5萬人，對近畿圈經濟波及效應預估每年約1.14兆日圓，並帶動約9.3萬個就業機會。這是一項常設型、持續性的增長引擎，將為酒店、商業地產、住宅需求以及周邊城市旅遊溢出，提供數十年結構性支撐。

除IR外，2025年大阪・關西世博帶來的旅遊熱潮效應仍將延續。外國訪客數目大幅上升，酒店平均房價及每房收益明顯上揚。展望2027年至2030年，IR開業後預計每年額外帶來約2,000萬人次訪客。結合持續發展的MICE業務、航空網絡改善，以及既有的京都、奈良、神戶旅遊線路，大阪有條件由活動驅動型轉型為結構性高流量國際旅遊目的地。酒店、零售、住宅及短期住宿需求，於核心區及灣岸區域將獲得持續支撐。

中央新幹線（磁浮）方面，採用超導磁浮技術，最高營運時速達500公里。東京（品川）至名古屋段預計最快僅需約40分鐘，遠少於一小時，較現時東海道新幹線「希望號」約1小時30至1小時36分鐘的行車時間大幅縮短近一半，將顯著提升兩地之間的通勤、商務往來與經濟聯繫效率。東京至名古屋段最早於2035年至2036年開通，全線延伸至大阪則屬更長遠項目，預計東京至大阪全程約67分鐘。就近中期而言，大阪的增長動力主要來自IR與世博後續，而東京則繼續以全球金融與商業中心的地位，維持其高流動性與優質資產吸引力。磁浮一旦開通，將進一步強化東京、名古屋與大阪之間的超級都市圈連結，對兩地房地產市場產生長期正面影響。

三、就業、旅客與商業前景：多重需求支撐樓市

IR與旅遊發展將持續創造大量職位需求。直接就業約1.5萬人，連同波及效應約9.3萬個就業機會，將直接推升核心區住宅租賃需求，尤其是交通便利地段。寫字樓空置率已處於極低水平，租金上升趨勢仍在延續。商業與酒店板塊則受惠於入境旅客及未來IR客流，表現持續強勢。整體而言，核心區「需求大於供應」的格局，大機會在未來數年延續。

大阪歷來為日本製造業與商業重鎮。主要企業包括松下控股、大金工業、久保田、大和房屋工業、武田藥品工業等，這些具全球影響力的企業提供大量優質就業、研發活動、出口收益及稅收，構成當地房地產需求的重要基礎。大阪港為日本五大國際港口之一，貨物吞吐量約8,000萬至8,600萬噸，集裝箱處理量超過200萬標準箱，支撐貿易與物流需求。大阪市人口錄得增長，外國人居民持續增加，有助穩定勞動力供應。名義本地生產總值維持日本第二位，近年約41兆至43兆日圓水平。東京則以金融、服務及高端商業為主導，兩地形成互補且共同強勢的格局。

四、投資重點與策略建議

投資應集中於交通樞紐及就業中心周邊的核心區域。大阪優先考慮北區（梅田及Grand Green Osaka周邊）、中央區（難波及御堂筋沿線）、西區及福島區，以及灣岸及夢洲交通改善沿線。這些區域在交通、就業及再開發支持下，具備可持續的資本增值潛力。東京核心區域則繼續以優質資產、高流動性吸引長期資金。

弱日圓有利於出口企業及入境旅遊。若日圓適度回升至140至150水平，反而更為健康，有利長期均衡發展。

五、結論

東京與大阪作為日本房地產市場的雙龍頭，過去數年在弱日圓推動下均展現強勢上升動能。東京流動性高、外資參與深，價格與累計升幅已達高位；大阪則在價格水平、未來催化劑豐富度及產業基礎等方面，展現出同樣強勁且可持續的增長潛力。未來五年，大阪最主要的增長動力為IR，並輔以世博遺留效益與多項基建，就業與核心區樓市需求將直接受惠。綜合弱日圓所帶來的歷史性機會窗口、IR結構性需求、世博遺留效益、強大製造業與港口優勢，以及核心區再開發動能，本報告認為大阪具備極具吸引力的投資前景，宜作為優先考慮的投資標的之一，與東京共同構成日本房地產配置的核心組合。

撰文：陳柏軒

大灣區經貿協會資產管理及金融事務主席、慧橋日本投資開發株式會社總裁及投資總監、全盛家族辦公室創始合夥人及首席投資官