2025年，日本房地產市場迎來里程碑式的價格躍升，東京新建公寓平均價格創下歷史新高，大阪等主要城市房價持續高企，而供需失衡、成本上漲與外資涌入等多重因素，共同勾勒出市場的複雜態勢。進入2026年，儘管加息等調控壓力猶在，但核心城市的堅挺與區域分化的加劇，使得日本房產市場仍成為全球投資者關注的焦點。

一、核心城市房價飆升，屢創歷史紀錄

2025年，東京房地產市場的漲勢尤為迅猛。受建築成本飆升、供應量緊缺以及豪華公寓集中入市等因素影響，東京都市圈待售新公寓的平均價格同比上漲17%，達到9,180萬日圓（約59.6萬美元），這一數據來自日本房地產經濟研究所的權威統計。更為突出的是東京市中心區域，新建公寓平均價格年漲幅高達22%，突破1.36億日圓，售價超過1億日圓的新公寓數量激增55%，其中位於乃木坂Brillia Tower的一套頂級單元，以25億日圓的售價成為2025年最貴公寓。值得注意的是，東京房價的上漲並非短期突發，而是延續了多年的上行趨勢，此前該地區公寓價格已連續五年上漲，即便有2024年輕微回落的預期，最終仍未阻擋創新高的態勢。

與東京遙相呼應，大阪房地產市場在2025年同樣表現強勁，且在2026年延續了高位運行的格局。2025年，大阪府住宅地價上漲2.3%至2.7%，商業地價漲幅高達7.6%至7.9%，實現連續四年上漲；大阪市核心區域的漲勢更為迅猛，住宅地價上漲5.8%，商業地價飆升11.6%，其中北區、中央區、西區的漲幅最為突出，中心六區住宅地價漲7.4%、商業地價漲13.6%，第四季度住宅地價指數更是錄得4.2%的近年最大漲幅。二手房市場方面，大阪府每平方米平均價格達52萬日元，較9年前上漲65.9%，大阪市成交均價在3,000萬至4,000萬日元區間，部分統計數據顯示已達4,151萬日元，北區每平方米價格高達107萬日元，漲幅達132.4%。新建公寓市場中，近畿地區2025年推出約15,500套房源，平均價格上漲10.9%至6,168萬日元，市中心供應緊張的情況下，郊區房源也逐漸受到追捧。

除東京、大阪外，日本主要城市的二手公寓市場同樣呈現上漲態勢。根據Mercury Co., Ltd.基於大數據的分析，2025年第四季度，東京23區、大阪市、橫濱市、川崎市、京都市、名古屋市的二手公寓平均房價均較上期上漲，漲幅介於3.1%至12.2%之間。其中東京23區二手公寓平均價達1.6566億日圓，較去年同期上漲36.5%，自新建以來的累計漲幅高達118.2%；大阪市二手公寓平均價為9,776萬日圓，同比上漲24.6%，累計漲幅86.7%。區域分佈上，東京23區中有12個區的平均房價超過1億日元，千代田區、港區的累計漲幅均超過150%；大阪市的北區、中央區、西區平均房價均突破1億日元，北區累計漲幅達131.0%。

二、市場背後的驅動與制約因素

日本房地產市場的價格上漲，是多重因素共同作用的結果。從成本端來看，日圓疲軟導致進口原材料價格攀升，疊加國內勞動力短缺問題，直接推高了建築成本，這一壓力從開發環節傳導至終端房價，成為推動房價上漲的核心動力之一。日本房地產經紀公司Japan Property Central的首席執行官佐伊．沃德指出，開發商的成本投入高度依賴建築成本和土地價格，而這兩項成本的持續上漲，使得開發商不得不提高房源定價。

供應端的緊缺進一步加劇了價格壓力。2025年，東京都市圈新建公寓供應量下降4.5%，降至50多年來的最低水平，有限的供應面對穩定的需求，自然推動價格上行。大阪市場同樣面臨供應缺口，儘管2026年預計新建公寓供應量將增至16,000套，同比上漲3.2%，但長期以來的供應不足仍難以快速緩解。與此同時，開發商的策略調整也影響了市場供應結構，更多開發商將重心放在地段優越的高端項目上，豪華公寓的集中入市不僅拉動了整體均價的上漲，也進一步擠壓了中低端房源的供應空間。

需求端的支撐同樣不容忽視。東京23區公寓入住率高達96.6%，穩定的租賃需求為房價提供了堅實支撐，而單人家庭、雙薪家庭數量的增加，也推動了中小戶型公寓的需求增長。大阪市場則受益於2025年關西世博會帶動的基建升級、遊客回流，以及強勁的自住需求，即便世博會結束後，市場也未出現預期中的調整。此外，日圓長期貶值帶來的外資涌入，成為市場需求的重要補充。1994年至2024年間，日圓對美元貶值35%，使得日本資產對外國買家具備強大吸引力，2024年外國對日房地產投資額達102億美元，上半年更是激增45%，外國投資者在東京市中心新公寓銷售中的佔比高達40%。

然而，市場也面臨諸多潛在制約。日本央行的加息措施雖未有效抑制房價上漲，但已開始對市場產生間接影響，加息導致還款壓力增加，對郊區和老舊房源的銷售形成壓力。此外，房價快速上漲引發了對購房能力的擔憂，首相高市早苗已要求相關部門研究加強對外國買家投機行為的監管，未來可能出台的監管政策或將影響市場預期。城鄉發展不平衡的問題也日益突出，東京、大阪等核心城市房價屢創新高的同時，農村和偏遠地區仍有約900萬套空屋，佔所有住宅的13%，這些地區面臨流動性差、租賃需求疲軟等問題，房價長期停滯不前。

三、日本房地產投資的類型與策略選擇

日本房地產市場的投資門類豐富，不同投資類型適配不同的投資需求與策略，這也使得市場呈現出多元化的投資格局。

從投資類型來看，公寓單元是最便捷的入門選擇，價格低至1000萬日元（約6.7萬美元），且由物業管理公司負責外部維護和公共區域維修，維護成本相對較低。但此類投資也存在限制，例如翻新需獲得批准、通常禁止短期出租，且單一單元面臨集中的空置風險，不過通過投資多個單元可實現風險分散。整棟建築投資則需要較高的資金門檻，通常高達數億日圓，但其優勢在於投資者擁有完全掌控權，可自主進行建築升級改造和租賃策略制定，無需受制於物業管理公司，當然這也意味著需要承擔更多的維護、租戶管理和結構性保養責任。獨立式住宅，尤其是被稱為“akiya”的空屋，購買價格相對低廉，介於1萬美元至10萬美元之間，但翻新成本高昂，通常是購買價格的兩到三倍，大型維修平均費用約350萬日圓（約2.35萬美元），且此類房產多集中在人口稀少地區，面臨流動性差、租賃需求不足等問題，1981年以前建造的房屋還可能需要額外投入以符合現代抗震標準。

投資策略的選擇則與投資期限緊密相關。對於長期投資者而言，東京、大阪等核心城市的公寓是理想標的，這些地區租賃需求穩定、入住率高，房產不僅能帶來可靠的租金收入，還能享受長期升值收益。例如2025年7月，東京新建公寓價格年增超過20%，充分體現了其長期增長潛力。短期投資者則可關注白馬等旅遊業為主導的地區，這些地區的土地價格預計到2024年9月年增30%，旅遊業復甦帶來的快速升值可為短期投資者帶來回報，長期投資者也可通過季節性度假租賃獲得穩定收入，不過需注意當地對短期租賃的法規限制。值得警惕的是，鄉村獨棟住宅無論是短期炒賣還是長期持有，都面臨諸多風險，高昂的翻新成本、人口流失帶來的房價下跌以及流動性不足，使得這類投資的獲利難度較大，投資者需謹慎評估。

四、2026年市場趨勢與投資熱點

展望2026年，日本房地產市場整體呈現謹慎樂觀的態勢，核心城市穩健、區域分化、投資領域多元化將成為主要特徵。東京憑藉穩定的經濟基礎、低空置率和強大的市場吸引力，連續第三年蟬聯亞太地區最佳投資城市，預計房價將繼續保持穩健上漲，尤其是中心區域和高端項目，仍將是投資者的核心關注點。大阪市場則將延續高位震盪或微升的格局，儘管加息可能對郊區和老舊房源形成壓力，但IR（綜合度假村）即將開業、建築成本高企、供應缺口猶存等因素將對房價形成支撐，專家預計世博後可能出現小幅調整，但市中心區域房價不會出現明顯下跌，「地區分化」態勢將進一步加劇，市中心和熱門區域保持堅挺，郊區和舊樓則面臨更大的去化壓力。

投資熱點的轉移也值得關注。城市改造工程正在重塑東京的城市格局，集辦公、住宅、商業空間於一體的綜合體項目越來越多，以滿足租戶對現代化混合用途環境的需求，這類項目將成為市場的核心供應和投資標的。外國投資者的關注點也從整體市場價格上漲，轉向特定城市和細分領域，資料中心、物流樞紐、自助倉儲設施等產業地產，以及多戶住宅、學生公寓、養老社區等民生屬性地產，正吸引越來越多的外資投入。收益率方面，東京和大阪的平均收益率約為3.5%，而福岡、札幌等二線城市分別達4.72%和5.56%，成為追求高回報投資者的新選擇。

五、市場總結與展望

2025-2026年的日本房地產市場，是「強勢核心、分化區域、結構調整」的三年。從核心趨勢來看，東京和大阪的房價上漲並非偶然，而是成本、供需、貨幣等多重因素共振的結果，且這一趨勢在2026年仍將延續，核心城市的資產保值增值屬性依然突出。但需要注意的是，市場的上漲並非普漲，而是呈現明顯的結構性特徵，市中心、優質地段、配套完善的房源將持續受寵，而郊區、老舊、缺乏流動性的房源則面臨估值調整壓力，這種「優勝劣汰」的格局將成為市場的常態。

對於投資者而言，筆者建議，首先要把握核心城市的核心資產，東京23區的中心地段、大阪北區至難波一帶的優質公寓，無論是長期持有收租還是中期增值轉售，都具備較高的可靠性；長期投資者可聚焦核心城市公寓，短期投資者可關注旅遊城市的度假物業，而獨立式住宅尤其是鄉村空屋，則需謹慎介入，避免陷入流動性困境。

同時，筆者也提醒投資者關注潛在風險。日本政府對外國投資者的監管政策可能趨緊，未來或出台相關措施規範市場，這將影響外資流入節奏；加息周期的延續可能進一步增加還款壓力，對杠杆投資者形成考驗；建築成本的持續上漲若超出市場承受能力，可能導致需求萎縮，從而引發價格調整。總體而言，日本房地產市場仍處於健康的上行週期，但投資者需放棄「躺賺」思維，轉向精細化選籌，聚焦地段、品質、流動性三大核心要素，才能在市場中實現穩健收益。

撰文：陳柏軒

大灣區經貿協會資產管理及金融事務主席、慧橋國際總裁及投資總監

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