過去一個月，環球投資氣氛出現明顯變化，今年上半年大熱的科技股及AI設備股大幅回吐，導致氣勢如虹的韓日台股突然急轉彎，由跑贏變跑輸。事實上，中東地緣政治局勢未明朗，通脹重來及加息陰霾之下，資金反而流入一些估值較低的市場，包括近期走勢不俗的本港銀行股及房地產信託基金（REITs） ， 以分散風險。

李嘉誠長實（01113）旗下持有兩大房地產信託基金，分別是泓富產業信託（00808）及置富產業信託（00778），前者主要持有甲級寫字樓及工商物業，後者主要持有本港各大中產屋苑附近的商場，包括置富都會、麗港城商場及置富第一城等等。置富產業信託2026 年上半年實現收入約 8.21 億港元，同比下跌 3.9%；物業收入淨額約 5.84 億港元，按年減少 4.6%；可供分派收入約 3.62 億港元，同比下跌 4.1%。 每基金單位中期分派為 17.5 港仙，按年減少 4.9%，分派比率維持 100%，大致符合預期。 按 2026 年 6 月 30 日收市價 4.40 港元計算，中期分派年化收益率達 8.0%，為投資者提供具吸引力的現金回報。

租金調整壓力逐步收窄

期內租賃表現持續改善，物業組合出租率由去年同期的 95% 進一步提升至 96.4%，創下六年新高，其中 +WOO 嘉湖出租率更升至 99.4%，創逾十年新高。 上半年新簽租約總面積達 37.5 萬平方呎，佔整體組合面積 12.4%，租戶續租率維持 82% 的穩健水平。 雖然續租租金調整仍錄得負增長，但跌幅已較上一半年度有所收窄，管理層預期下半年續租租金將進一步改善。 物業組合人流及時租車流量分別同比增長 1.4% 及 3.6%，香港零售銷售已連續 13 個月錄得正增長，反映本地消費復甦勢頭持續。

在嚴謹的成本管理下，物業營運開支總額按年下降 2% 至 2.18 億港元。 中期實際現金借貸融資成本同比減少 2.9% 至 1.68 億港元，主要受益於短期 HIBOR 回落，實際借貸成本同比微降 10 個基點至 3.4%，資產負債比率維持 26.9% 的穩健水平。 利息成本節省部分抵銷了租金調整對收入的影響，使可供分派收入保持相對穩定，展現管理層在逆市中的營運韌性。

從 REIT 投資角度而言，置富產業信託持有 17 個以日常必需品消費為主的零售物業組合，租戶結構以餐飲、超級市場及服務教育類為主，佔可出租總面積約 60%，具防禦性特質。 在香港零售市場復蘇、出租率持續攀升及融資成本下行的背景下，置富已渡過租金調整最嚴峻階段，中長期分派穩定性具吸引力。 目前，證監會規定，房地產信託基金（REITs）在減去營運管理支出後，需要把最少9成收入作為股息分發予投資者。 以 現價推算，其隱含分派收益率約 7.4%–8.0%，較多數香港地產股及同業 REIT 具競爭力，適合追求穩定現金流的長線投資者。

綜合而言，置富產業信託在零售市場溫和復蘇、成本管控見效及大分派比率支持下，中長期分派穩定性具吸引力。 投資者宜留意下半年續租租金改善幅度、零售銷售持續性及潛在資產收購或增值機會，這些因素將進一步推動基金單位價格。

撰文：艾明資本董事總經理庾婉華（Avy Yu)

曾任職上市公司投資者關係部門，現時為專業投資者，金融財務學碩士，定期撰寫內地文章並每月錄得近百萬閱讀量。筆者並出任商業顧問公司執行董事至今，專長引入及深化投資者關係及企業融資策劃方案。投資涉及風險，本文內容為供參考，亦不構成投資建議、邀約、購入、出售任何產品。