前文提及，我們在買樓時必須要做好驗樓這個步驟，不然，買回來一間有問題的物業，便會變得欲哭無淚。

然而，除了樓宇結構上、裝修上的問題要檢驗清楚，我們更要攪清楚物業的業權問題，又或是有沒有收到 “order”，又或是違反了政府的法例。要從這方面為物業“起底”呢，我們便要學懂“查冊”了。

物業查冊，也就是查閱於土地註冊處，又稱田土廳的土地紀錄。不管閣下是打算買樓、租樓，查冊都是必需要做的步驟。正常來說，如果你是通過地產代理尋找物業的話，他們都會為你提供查冊紀錄的，但當然，準業主或租客也可自行上田土廳查冊。

透過查冊，我們可以了解賣家是否業主、發現物業是否兇宅、有沒有被釘契、有沒有 order。

不管你是準買家、租客、甚至是預備賣樓的朋友，學懂閱讀查冊報告，都是十分有必要的。

準買家是為了避免購入有問題的物業，而賣家需要學懂看查冊資料則是因為需要確認物業沒有問題，沒有被釘契，又或是其他有機會引致被踢契的情況。

你只需要前往土地註冊處 (田土廳) 的客戶服務中心及各新界查冊中心，使用櫃位查冊服務及自助查冊服務，或者透上網利用「綜合註冊資訊系統」獲得查冊資料。

「綜合註冊資訊系統」是一個電子平台，讓可以用電腦進入桌面版的網址，或是以流動裝置進入流動版網頁。兩者都能為用戶提供土地紀錄的副本。

以往，所有知道該單位的地址的人仕，只要繳交 $10 的查冊費用，便能就任何物業進行網上查冊，而中間業主是不會知情的。

但近年來，政府修訂了查冊規則，改為政府部門有權拒絕“惡意查冊”，而且會向業主發出通知，即使業主持有的物業有問題，但只要他能趕在查冊申請通過前修正問題，或以轉名等方式將問題「轉讓」出去，買家便有可能不能揭發物業隱藏問題。

業主的資料：

這方面，我們能查到物業的業權之情況，例如物業是只有唯一擁有人？還是有兩名或以上的聯權共有人或分權共有人？現在的賣家是受託人 / 已故業主的遺產代理人？

同時我們也能看見歷任業主的姓名，當年買入價、成交日期及價值等。

買家應要留意若然買家/ 租客發現業主與賣家名稱對不上，便會難以進行交易，甚麼時候會發生呢？就例如物業原本屬於父母名下，但父母過身後，子女繼承其財產，然而物業卻未能轉名至子女名下，這便難以交易了。

買家/租客應留意物業的地址、土地的地段編號、地段份數、政府租契類別 / 年期……以確保資料正確。

如物業倘有按揭貸款在身，在查冊紀錄上便會顯示出是由那一間銀行提供，以及其餘下的按揭金額。

有時候，按揭金額會顯示 all money，即是無限額或不定額按揭，這類情況下，如業主需要加按的話，銀行與業主不用再簽署新的按揭契，而只需簽訂比較簡單的貸款協議。

除按揭以外，物業涉及的轇轕（產權負擔）

這方面上我們需要查看物業的入伙紙以及大廈公契（公契），同時也需要查看是否有任何的法定押記 +解除、撤銷、清償契據。

另一樣需要留意的是有沒有任何根據《建築物條例》發出的建築令／通知，也就是俗稱的 Orders。

如果我們想要購入的物業為遺產物業，也就是上手業主已經與世長辭，這位前業主的死亡證便會被登記在物業的土地登記冊，由於死亡證會列明死亡原因和地點，所以當我們查冊時，便可以查到過去業主是否在單位內過身。

一般來說，前業主在單位自然死亡並不視作凶宅。

而如果於單位中曾經有過非業主住戶（如租容、同居者）於單位中身故，我們從查冊找到的資料，便有可能看不到了，除非這件事曾被傳媒報道，否則我們是難以從查冊資料中了解到單位是某凶宅的。

巿面上也有一系列的凶宅紀錄，另一個非常好的方法，便是向銀行查詢心儀物業的估價。

正常來說，銀行不會就凶宅以及鄰近單位（如同層、樓上、樓下）公開物業估價，用家只需向銀行查詢心儀單位於網上免費進行估價，而未能成功，又或是提示買家向銀行職員查詢，這通常便意味了單位有問題了。

作者：蔣一洪LUCY