— 綠置居的數目應增加，質素亦不妨高一些。

— 中環中心呎價即使逾5萬仍抵買，因為缺。

— 物業印花稅應撤剩BSD，股票稅則不該減。

《施政報告》公布了一個星期，市場迴響仍然不斷，本欄今期亦繼續檢視一下當中的房屋政策。

環顧特首林鄭月娥在《施政報告》內提出的房策，只是在現有範圍內修修補補而已，在本來已經有問題的平台上進行優化，問題仍然存在，並未見到本欄期待的「大刀闊斧」舉措。好像「綠置居」，林太表明，為了滿足市民的置業訴求，未來新建的公營房屋，將以更多綠置居，取代出租公屋；換句話說，港府將會拚命興建、出售綠置居，讓公屋租戶購買，擁有自己的物業。

讓租戶變業主，此構思當然好，不過，仍然存在不少問題。第一，港府計畫最快明年底將火炭新建公屋約4,800伙，轉為綠置居出售，數目實在太少，本欄認為，每年起碼要有1萬個單位，才算足夠。

第二，將出租公屋改為綠置居，所建項目依然是將貨就價的次等樓，隨著香港土地矜貴，寸土尺金，繼續是暴殄寶貴資源。若想真正釋放土地價值，讓市民享受資產的升值，最王道其實是停建公屋，繼而直接津貼市民購買私樓，人人有份，永不落空，就不會再犯上現時公營房屋「既患寡，亦患不均」的毛病。從此以後，新增供應全是私樓，讓市民上車，有需要的低下階層人士就住進舊公屋。

對「綠置居」的兩點建議

既然港府決定架床疊屋、阿茂整餅，個人認為，港府起碼應該考慮，綠置居的合資格申請人士，並非現時的公屋租戶，或輪候冊人士，而是公屋富戶優先。因為要變成公屋富戶，若非勤力工作，以致薪金上升，便是投資有道，以致財富增加，在在皆值得鼓勵，而非像現時制度般施以懲罰。

此外，如今起公營房屋最貴的成本，乃是地皮，既然港府興建綠置居，不收地價，即是已補貼了最大的部分，不如在建築費上，亦不要慳那三幾百元，索性起靚些少。至於「港人首置上車盤」，亦是多餘，設有入息上、下限，又犯了「患不均」的毛病；這還不特止，設有限售條件，例如10年不准轉售，或原價售回給政府，即是無得享受資產升值，更是「盞搞」。

中環中心呎價5萬才像樣

其實，講來講去，香港的房屋問題，始終還是供應緊絀，將出租公屋撥作綠置居、將私樓撥一部分興建首置盤，問題仍沒解決，尤其是港府完全看不到來自大陸的龐大需求。

且看市場近日傳出長實（01113）終於賣出中環中心75%權益，作價高達402億元，買家便是中資財團。不過，話說回頭，計出每方呎3.3萬元樓價的122萬方呎樓面，可能存在相當水分。

數，是這樣計的。75%權益相當於122萬方呎，豈非全幢中環中心涉及超過160萬方呎？但項目佔地只得10萬方呎，而中區地積比只為10倍，即是應該只能發展出100萬方呎，即使「發水」，都發不出多六成吧？即使並非如此，122萬方呎亦已包含車位。因此，每方呎作價應該不止3.3萬元這麼低。

相反，以402億元買入75%，即全幢便值536億元，假設樓面100萬方呎，即每方呎為5.36萬元，這才像樣，甚至仍可謂抵買。恒基（00012）買入美利道前停車場地皮，樓面地價也要每方呎5萬元。

始終，如此標誌性且大部分業權集中在單一業主的物業，在中區已絕無僅有，相信長實旗下三大物業——長江中心、和記大廈，以及華人行，出售機會極微，尤其是前兩者。

兩瓣印花稅　應減不應減

事實上，南京、武漢，以至北京的市中心地區，隨著鐵路的四通八達，就連水路都有橋樑的貫通，位置方便了，樓價長升長有，雖然過去三年之間已經升了兩倍，不過未來仍然會升；唯獨東北三省，隨著人口流失，樓市才沒「錢」途。

大陸樓市如此升法，香港遠遠落後，內地資金必定流入本地，因此，港府應該簡化「辣招」，只剩針對非本地居民的買家印花稅（BSD），從而釋放二手市場的供應，所說的是逾百萬個單位！

減物業印花稅是應該，減股票印花稅個人卻不贊成。首先，正如上期所說，港府一直以來都說稅基窄，如今竟然還減稅？現在的情況很明顯是，樓市升了上去，賣地收入多，物業印花稅又多，搞到政府有錢無地方使！

此外，股票印花稅並非小數目，假設每日成交金額有1,000億元，0.1%股票印花稅，一買一賣便0.2%，即2億元；一年下來，當有200個交易日，涉及金額便達400億元，這還未計市道好時，一日成交金額隨時達2,000億元。最後，香港股市不同內地股市，以本地投資者為主，佔比達到八、九成，相反，除了本地投資者之外，港股交易還有外資，以至基金，港府為甚麼要少收外資的稅？因此，即使本人年內都交了不少股票印花稅，都不贊成減免。

一週重點新聞

‧IMF宣布，將今年中國經濟增長預測上調至6.8%，而明年則從6.4%上調至6.5%。國家統計局亦唱好內地經濟稱，今年內地經濟實現6.5%目標沒問題，甚至會更好。

‧人民銀行公布9月外匯儲備規模達3.1萬億美元，按月增加169.8億美元，為連續8個月回升。

‧特首林鄭月娥的首份《施政報告》中，提出港人首置上車盤，但市場反應冷淡，因為未有任何細節，而且只有1,000個單位，杯水車薪。

‧《施政報告》建議，將實施利得稅兩級制，企業首200萬元利得稅降至8.25%，即現時的一半，其後利潤才繼續按標準稅率16.5%評稅。

‧為讓香港在創科路上急起直追，成為國際創新科技中心，林鄭定下了在本屆五年任期內，把本地研發開支相對本地生產總值的比率，由目前的0.73%升至1.5%，並為大學研究資金預留了不少於100億元。

‧土地供應專責小組黃遠輝稱，全港目前有約1,300公頃棕地，當中逾9成有經濟作業，會優先處理4個發展區，涉及540公頃，料約360公頃用地可釋出供發展。

‧據屋宇署資料，今年首7個月私樓動工量錄得1.34萬伙，按年多出2成，當中實用面積少於431方呎的細單位，更錄得11,244伙，佔整體比例達84%。

‧差估署公布，8月份私樓落成量亦回落至1,183伙，按月減少接近一半，首8個月則有多達1.24萬伙落成，有望達全年預測落成量1.71萬伙。

未來一週美國的焦點數據之一，便是週五公布的9月零售銷售，估計整體由跌轉升1.6%，將會是12年來最大升幅，這主要受汽車銷量強勁帶動，因受颶風吹襲，促使美國人替換舊車。同日亦有10月密竭根大學消費者情緒指數初值，估計輕微回落至95。上月消費物價指數亦同樣於週五公布，市場料因颶風因素，通脹升幅擴大，預料整體按月升0.6%，按年則料升2.3%。

吳鴻生

南華集團主席

《資本壹週》社長

劉若文《資本壹週》總編輯