在「新按保」政策的帶動下，愈來愈多買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司數據顯示，近年選用按揭保險計劃的宗數及金額一直維持於高水平，反映按揭保險計劃的殷切需求。事實上有買家置業時會忽略按保公司審批的規條，稍有不慎未能成功申請，最終或會大失預算，筆者將拆解一些按保公司鮮為人知的「雷位」。

一手樓以合約價審批

當銀行審批一手物業按揭的申請時，一般以折實價，即扣除所有折扣回贈等優惠去計算可批出的按揭成數或金額。與銀行不同，按保公司則以正式買賣合約（合約價）去審視物業是否符合申請按保的條件。

以一個一房新盤單位為例，合約價為640萬元，買家選用「即供」付款，扣除所有折扣回贈後，折實價為590萬元。原本買家打算選用「舊按保」申請8成按揭，但按保公司以合約價640萬元審批，超出舊按保的樓價上限600萬元，因此未能符合舊按保的條件，最終買家只可向銀行承造最多6成按揭。如買家預算不足，則需要更改為「建期」付款，待落成時以「新按保」申請高成數按揭。

再以另一個二房新盤單位為例，合約價為1,020萬元，買家選用「建期」付款，扣除所有折扣回贈後，折實價為980萬元。申請上會時，買家想選用「新按保」申請8成按揭，按保公司以合約價1,020萬元作審批，「新按保」的樓價上限則為1,000萬元，因此未能符合新按保的條件，買家只可向銀行承造約5成按揭。首期支出頓時增加3成，可能大失預算。

房協二手居屋以已補地價後的估值計算

購買房協「住宅發售計劃」或「資助出售房屋項目」第二市場的買家，因沒有政府「按揭貸款擔保」，買家需要透過「香港按揭證券公司」申請高成數按揭，方可獲批最高9成按揭。而按證公司會以已補地價後的估值進行計算物業估值，如已補地價後的物業估值超過1,000萬元，買家則未能承造高成數按揭上會。簽署臨時買賣合約前，建議先透過按證公司所提供的預先批核服務，預先評估物業估值，以及查詢申請人是否符合按揭保險計劃之申請資格。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明