今日分析股份是瑞安房地產（0272），集團於今年4月15日收市後發佈2018年報顯示，截至去年12月底的股東應佔溢利約19.06億元 (人民幣‧同下)，較2017年同期約16.69萬元，增長14.20%，是連績三年錄得盈利增長，而實際金額是過去五年 (2014至2018) 之中最大，反映去年中美貿易戰或中國經濟下行對集團未有構成很大負面影響。至於資產淨值約390.47億元，而截至今年7月底已發行股數約80.62億股，計出每股淨值折合為5.5145港元，相對今年9月2日收報1.60元，市賬率為0.29倍，低於1.00倍反映現價偏低。參考過去三年之每年市賬率介乎0.28至0.51倍，平均值為0.37倍，高於現時的0.30倍，進一步確認現價偏低。

市賬率及市盈率分析

而平均值相對每股淨值為5.5145元，得出每股合理值為2.03元，較1.60元之潛在升幅為26.88%。至於2018年股東應佔溢利約19.06億元，相對現時已發行股數，每股盈利折合為0.2698港元，對比1.60元之市盈率為5.93倍，參考過去三年之每年最低市盈率介乎5.67及10.72倍，平均值為7.56倍，相對上述每股盈利，計出每股合理值為2.04元，較1.60元之潛在升幅為27.50%。再者，集團於2013至2018年每股派息走勢，正在反覆向上，去年每股股息為0.12港元，相對2016年為0.05元，累升1.40倍，而對比現價1.60元，股息率為7.50%。過去三年之每年股息率平均值為5.77%，相對上述每股股息，計出每股合理值為2.08元，較1.60元之潛在升幅為30.00%。

股息率超過七厘吸引

另可留意現時股息率超過7厘，認為具吸引力，適合作中長線投資。綜合上述三種分析，每股合理值為2.03至2.08元，平均值為2.05元，筆者認為集團的每股合理值不少於此價，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅超過28%，連同股息率超過7厘，預期一年回報率超過35%。自今年7月4日高見1.88元 (暫為2019下半年高位) 後，便見股價反覆向下，至8月13日最低收報1.56元，高位回落超過17%。以現價1.60元與1.56元比較，相距僅差2.50%，可見現價進場風險不大，連同上述以基本面而言股價得出股價偏低的結論，認為適合進場作中長線收取股息投資。

淺談集團之基本因素

集團為瑞安集團在中國內地的房地產旗艦公司，總部設於上海。集團主要業務為物業發展、物業投資及建築。集團的項目以已有的鄰里及社區的重建及轉型為特色，打造城市新地標。2019年5月，集團以1.48億元人民幣 (約1.73億港元) 向瑞安建業 (0983) 收購好易發58%權益連股東貸款。該公司主要持有位於南京市的六幅相鄰土地之60%權益，總面積32萬平方米。於2018年報顯示今年展望，管理層表示今年中國經濟將面臨眾多不確定因素和重重挑戰，集團將密切監察全球及國內市場的變化，根據市場環境的演變作出必要的策略調整。從以上描述，認為集團業務發展務實，相對筆者上述市盈率為5.93倍，暫看集團今年每股盈利增長率不少於5.93%，有望帶動今年股價仍有上升空間。

於9月2日收報1.60元，參考策略為進取者可於現價或以下買入股份；謹慎者可於1.45元或以下買入；保守者則可於1.30元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為2.00至2.20元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波幅，遇上股價下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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