昨日（26日）美股急升，以點數計更為歷來最大升幅，惟以整個12月計，美股表現仍令人失望。當中，政府停擺及總統特朗普多次批評聯儲局加息，都不利市場氣氛。承接上星期所指，我們會先分析早前當局的議息會議，以及美國未來加息前景。

部分投資者不明白，12月上旬的聯儲局會議，其加息決定屬市場預期，為何消息公布後美股急挫？事實上，議息前根據利率期貨可見，市場估計加息機會達7成，由此可見，投資者情緒受壓並非完全源於今次利率上調。筆者相信，市場是擔心明年美國經濟前景，才令美股轉跌為升。

依據聯儲局最新的經濟預測，今明兩年美國經濟將分別增長3%及2.3%。值得留意的是，明年的增長預測實低於早前國際貨幣基金組織（國基會）所預期的2.5%增幅，反映當局對明年經濟前景相對保守。惟議聲明又重申將漸進加息（Some further increase），相對主席鮑威爾於11月時的言論，略為鷹派，導致市場憂慮美國在經濟放緩的情況下過度加息。

而是次的鷹派言論，亦再度引發總統特朗普的「口誅筆伐」，同樣不利市場氣氣。考慮到現時法規及市場情況，陣前換將並非明智，料撤換聯儲局主席的機會不大，只是政治上的爭論不利股市表現。進一步而言，若往後鮑威爾根據經濟情況調整加息速度，有機會令市場懷疑聯儲局受特朗普壓力，或會削弱其公信力。基於當局需要同時考慮經濟情況、資產價格表現，以及投資者情緒，如何準確調整貨幣政策實非常困難。

受累美國加息步伐，以及中美衝突與英國脫歐，相信昨日美股或是急跌後的短期反彈。受累美股後市危機未除，港股亦難有好日子過，投資者部署不宜太進取。選股方面，近期多次接受訪問時均被問到地產股的前景，筆者借此分享當中數項觀點：

首先，隨著美國落實年度第四次加息，並預期明年加息兩次。香港金管局將貼現窗基本利率提高至2.75厘，但香港四大銀行維持最優惠利率不變。過去本港銀行存款「水浸」，令其沒有加息意欲。惟美國加息後令息差擴大，可能進一步減低銀行結餘。而本港加息與否將取決明年年初的銀行結餘數據。若進一步回落令本地銀行有銀根壓力，屆時就沒有不加息的理由。

另一方面，近期本港一手樓市場受信置旗下新盤「凱匯」強勁銷情帶動，銷情當中樓市的剛需在認購數目、戶型偏好中得到浮現。基於明年利息上調，本港樓市上半年可能仍具下行空間。惟從地產板塊而言，目前不少地產股股價已提前作出反映。

我們認為，大型地產股在下行周期中處於相對優勢。對於股價折讓較大、派息比率較高個股而言，亦較具防守性，其中，可留意新鴻基地產（0016）。

集團前期公布17/18財年業績數據表現理想，全年錄得物業銷售收入419.43億元，淨利及派息均錄得雙位數字增長。未來一年，集團將在元朗、屯門、九龍城及沙田推出新項目，加上現推項目海璇及巴丙頓山，預期18/19財年物業銷售收入可錄得中高單位數字增長，而截至7月份，集團亦錄合約銷售額超270億元。惠譽評級本月初料集團財務管理穩健、流動性強，未來兩到三年，新地杠杆率可保持目前水準。計及未來加息環境，料集團未來香港銷售年均額400億元，派息率與目前相若並超過4厘，建議買入價110元，目標125元，止蝕100元。

本人為證監會持牌代表，本人沒有持有上述股份