彩生活（1778）的主要業務為於中國及海外城市新加坡從事物業管理服務、工程服務以及社區租賃、銷售及其他服務。集團截至2018年6月底止六個月，錄得收入約1,757百萬元(人民幣，下同)，同比增長135.3%；毛利約620百萬元，同比增長82.5%；股東應佔溢利約175百萬元，同比增長74.1%；每股盈利14.2分，同比增長40.6%。

以收入計，物業管理服務是集團的主要收入來源，期內收入約1,467百萬元，分部溢利249百萬元，邊際利潤率約17%。物業管理服務的業務範圍包括：(i)以酬金制為社區提供服務；(ii)以包幹制為社區提供服務；(iii)為物業發展商提供預售服務；及(iv)向地區物業管理公司提供顧問服務。

集團於期內將萬象美物業管理整合進體內之後，連同內生式擴張，在管面積增長至484.0百萬平米，為2,555個社區提供服務；與64家企業達成戰略聯盟，合作面積達到497.4百萬平米，累計平台服務面積超過981.4百萬平米。通過整合萬象美，集團不僅可以實現管理面積的擴張，同時將進一步豐富管理項目的業態，進而形成更加明顯的規模效應以及協同效應。截至2018年6月底，彩生活平台為大約10百萬個家庭提供了服務，線上平台累計註冊用戶數增加至約14.51百萬人，活躍用戶數增加至約3.8百萬人，同比分別增長252.1%和約56.0%。

若以邊際利潤率計，則以社區租賃、銷售及其他增值服務業務（以下簡稱“增值業務”）較高，期內收入約212百萬元，分部溢利150百萬元，邊際利潤率約70.8%。有關業務的範圍包括(i)提供公共空間租賃協助服務；(ii)提供網上推廣服務及租賃信息系統軟件；(iii)提供銷售及租賃協助服務；及(iv)提供辦公室分租及其他增值服務。

集團的增值業務快速發展，其中彩之雲APP累計成交金額約為4,357.8百萬元人民幣，同比增長82.1%。在交易規模的帶動下，2018年1-6月，增值業務的收入達人民幣212.3百萬元，同比增長91.7%，對本集團的分部溢利貢獻達到35.8%，同比增長5.7個百分點，業績轉型成果明顯。集團亦透過彩惠人生增值服務，把新零售模式與繳納物業管理費的場景結合，以買商品送物業費的方式，顛覆傳統的物業收費關係，降低業主對於物業管理費漲價的敏感性。另方面，“彩生活車位”是集團於2017年創新開發出的產品，在其以“彩生活住宅”模式幫助開發商加速去化的同時，也以代銷或包銷的方式幫助開發商盤活原有存量的車位資產。上半年，彩生活增值業務中的銷售及租賃協助收入同比飆升342.4%至47百萬元，這一大幅增長主要得益於彩生活在期內幫助開發商以“彩生活車位”的模式銷售車位2,370個帶來的收益。

截至2018年6月底，集團的銀行結餘及現金總額約2,990百萬元，同比上升61.8%，淨負債率為25.1%，財務狀況健康。集團現價市盈率12.6倍，低於同業。若以20倍市盈率作估值，目標價為7.7元。

筆者為香港證監會持牌人士，不持有上述股份。

撰文：岑智勇（南華金融集團高級策略師）

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