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博客・吳老闆週記・資本政經

恆大危機的可能結局


中國恆大 (3333) 的債務危機會否變成中國房地產市場崩盤的引子?二萬億的債務堪稱史上無雙,自國家由去年八月發出三條紅線的指引之後,高負債的內房公司紛紛進入減債行列,奈何國家的去杆桿、打壟斷,杜絕房產炒風的政策強而有力,絕不鬆懈,終於高負債的地產公司開始進入劈價求存,樓價跌勢加劇,銷售額急跌,承建商追收工程費,銀行加緊追收貸款,加上恆大向員工發出的大量高息理財產品無法兌現,遂引發爭先恐後的追債,變成壓倒駱駝的最後一根稻草!

撰文:王夏陽(海山投資有限公司董事)

二萬億的負債相對二萬五千億的資產,在旺市的時候每年銷售幾千億的樓盤,資金回籠暢順,債務問題本可逐步化解,但是屋漏兼逢連夜雨,債務危機正式曝光之後形勢急轉直下,使本來賬面未至於資不抵債的狀況急劇惡化。恆大債務主要分為四個部份:一、項目銀行貸款;二、拖欠承建商工程費;三、員工的高息理財產品;四、無抵押商業貸款和公司發行的美金和人民幣債券。

由於銀行貸款大多數都在五成左右,一旦恆大違約,銀行可即刻沒收項目,損失有限。只是目前各大發展商都在積極減債,所以恆大的抵押項目只有賤價沽售,可能低至五六折。承建商被拖欠的款項有些會以樓盤抵償,如樓盤已按在銀行,承建商恐怕也要賠上損失。員工的理財產品麻煩較大,因涉及太多的個人因素,最後可能要由大股東出資還債。股票持有人,沒有抵押的商業票據和公司債券將是最大的輸家!有傳媒將恆大債務危機與雷曼事件相比,擔心會引發金融危機,這機率其實不大,反而引起樓市崩盤的機會更大。恆大資金斷鏈最大損失是股票投資者和債券持有人,金融機構有抵押貸款損失其實不多。

現時各地方政府都陸續派人入局處理當地項目,保證現存資金用在完成建築項目,樓盤不致爛尾。中央政府大有可能派員入局統籌恆大債務重組,以避免硬着陸引發的骨牌效應和社會震動!估計債務重組首要顧及公眾利益,會將現有資金完全投放在完成已賣出的樓花,使其不會變成爛尾樓!公司高息票據涉及大量員工也可能列入優先處理部份,或由大股東作出賠償!拖欠承建商工程費大有可能由房產作抵銷或由新的承接方支付,損失應在可控範圍。銀行和金融機構的有抵押貸款大多可由變賣物業和項目取得賠償,損失也在可控範圍,而且這些貸款都是以前借出並無即時的資金需求壓力。無抵押的商業票據和債券應是損失最大的一部份,將視乎公司在上述幾項重組之後是否仍有資產或餘資,相信機會甚少!政府入局統籌債務,按緩急輕重而取捨,已是最佳結局,奢望政府出資打救,機會應是零!

縱觀而言,此次危機引發金融風暴的機會不大,反而因為大量項目必須以大折讓將在市場沽售還債,引起的樓市劈價沽售潮,影響其他內房公司的銷售,估值和債券違約的骨牌效應,火燒連環船,不可不防!

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