中國恆大 (3333) 的債務危機會否變成中國房地產市場崩盤的引子？二萬億的債務堪稱史上無雙，自國家由去年八月發出三條紅線的指引之後，高負債的內房公司紛紛進入減債行列，奈何國家的去杆桿、打壟斷，杜絕房產炒風的政策強而有力，絕不鬆懈，終於高負債的地產公司開始進入劈價求存，樓價跌勢加劇，銷售額急跌，承建商追收工程費，銀行加緊追收貸款，加上恆大向員工發出的大量高息理財產品無法兌現，遂引發爭先恐後的追債，變成壓倒駱駝的最後一根稻草！

撰文：王夏陽(海山投資有限公司董事)

二萬億的負債相對二萬五千億的資產，在旺市的時候每年銷售幾千億的樓盤，資金回籠暢順，債務問題本可逐步化解，但是屋漏兼逢連夜雨，債務危機正式曝光之後形勢急轉直下，使本來賬面未至於資不抵債的狀況急劇惡化。恆大債務主要分為四個部份：一、項目銀行貸款；二、拖欠承建商工程費；三、員工的高息理財產品；四、無抵押商業貸款和公司發行的美金和人民幣債券。

由於銀行貸款大多數都在五成左右，一旦恆大違約，銀行可即刻沒收項目，損失有限。只是目前各大發展商都在積極減債，所以恆大的抵押項目只有賤價沽售，可能低至五六折。承建商被拖欠的款項有些會以樓盤抵償，如樓盤已按在銀行，承建商恐怕也要賠上損失。員工的理財產品麻煩較大，因涉及太多的個人因素，最後可能要由大股東出資還債。股票持有人，沒有抵押的商業票據和公司債券將是最大的輸家！有傳媒將恆大債務危機與雷曼事件相比，擔心會引發金融危機，這機率其實不大，反而引起樓市崩盤的機會更大。恆大資金斷鏈最大損失是股票投資者和債券持有人，金融機構有抵押貸款損失其實不多。

現時各地方政府都陸續派人入局處理當地項目，保證現存資金用在完成建築項目，樓盤不致爛尾。中央政府大有可能派員入局統籌恆大債務重組，以避免硬着陸引發的骨牌效應和社會震動！估計債務重組首要顧及公眾利益，會將現有資金完全投放在完成已賣出的樓花，使其不會變成爛尾樓！公司高息票據涉及大量員工也可能列入優先處理部份，或由大股東作出賠償！拖欠承建商工程費大有可能由房產作抵銷或由新的承接方支付，損失應在可控範圍。銀行和金融機構的有抵押貸款大多可由變賣物業和項目取得賠償，損失也在可控範圍，而且這些貸款都是以前借出並無即時的資金需求壓力。無抵押的商業票據和債券應是損失最大的一部份，將視乎公司在上述幾項重組之後是否仍有資產或餘資，相信機會甚少！政府入局統籌債務，按緩急輕重而取捨，已是最佳結局，奢望政府出資打救，機會應是零！

縱觀而言，此次危機引發金融風暴的機會不大，反而因為大量項目必須以大折讓將在市場沽售還債，引起的樓市劈價沽售潮，影響其他內房公司的銷售，估值和債券違約的骨牌效應，火燒連環船，不可不防！