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博客・吳老闆週記・資本政經

估價或跟不上樓價升幅 高追買家須留神


樓價於年初至今一直穩步上揚,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,美聯樓價指數連升七個月,並且預見趨勢將會持續。樓價節節上升,市民亦紛紛加快上車步伐,樓市交投平穩向上,當中二手市場尤其熾熱,今年七月份二手住宅註冊宗數錄得6,443宗,對比去年同期急升近四成。

樓市價量齊升,加上現時低息環境以及在「林鄭PLAN」的帶動下,不少買家積極入市,個別買家甚至高價接貨,但相關買家要注意樓宇估值未必即時反映最新市況,導致出現估價不足的問題。

估價為銀行批核按揭的重要指標,並直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時,銀行一般先委託估價行對物業進行估值,影響估值因素眾多,包括同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等。而當遇上估價不足或時間緊絀時,買家或需要抬錢上會。

試舉一例子,某單幢樓成交價為800萬元,買家欲承造借八成按揭(借貸640萬元),但該單幢樓的過往交投量稀少,銀行於估價上較為保守,最終估值為700萬元。而買家首期不足,即使借盡九成按揭(630萬元),亦要額外支付10萬元上會。

以上例子反映出,借盡按揭成數並遇上估價不足時,最終只能抬錢上會,而情況嚴重的更有可能「撻訂」收場。最近有報導指出現罕見連環撻訂個案,一名樓換樓的買家,因出售之原有物業被買家撻訂,資金未能及時回籠,導致新買入物業亦被逼撻訂,遭業主殺訂數十萬元。

現時愈多買家以高成數按揭上會,根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示,今年首7個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得13,261宗及729.26億元,對比去年同期急升逾三成及四成。筆者建議承造高成數按揭的買家要預留更多資金預算及時間,以應對估價不足的問題。假如閣下遇上估價不足的問題,有沒有拆解方法呢?我們下回再作探討。

撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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