租金

美國聯儲局宣布減息0.5厘，標誌著2020年以來的加息周期結束，進入減息周期。減息後，聯邦基金利率目標範圍由5.25至5.5厘，減至4.75厘至5厘。隨著減息周期開始，料對本港樓價帶來正面作用，加上各種因素疊加，投資房地產正是適當時機。

筆者認為，撇除減息因素，本港樓宇未來供應量將會逐步減少，加上目前住宅租金上升而樓價下跌，隨時買好過租，未來兩三年都會利好樓市。

根據房屋局早前公布的數據顯示，截至今年6月底，未來3至4年私樓潛在供應量約10.9萬伙，按季減少約3,000伙。建築中但未售出的樓花單位，供應量約7.7萬伙，創有紀錄以來新高，按季增加5,000伙。預料在減息周期開始之後，發展商會趁機推出，吸引投資者入市。

另一方面，樓市購買力於撤辣後集中流向一手，今年第二季累錄約3,932宗一手成交，雖較第一季4,895宗回落近兩成；惟相比去年第二季的2,795宗，仍大增約40.7%。同期二手私樓成交，今年在第二季累錄10,072宗，雖較第一季增加3,972宗，惟按成交量由4月起已減少約42.4%。

從以上數字觀察，地產商或會採取低開策略推出市面，尤其一些大型屋苑由多個地產商合作興建，對資金需求各不相同，有可能急於售樓，樓價出現折讓亦合乎情理；反而單一發展商興建的屋苑，財雄勢大，可以攤開慢慢出售，樓價可以硬淨一些。

另一方面，去年香港政府賣地出現六次流標，今年連續兩季只推出一幅住宅地皮，估計未來新樓落成量會因此而大減，在供不應求的情況下，樓價自會拾級而上。

在高息影響下，不少人選擇租樓，致現時租樓支出接近供樓支出。這種情況除了顯示對住屋存在剛性需求外，加上不少內地學生來港租樓，以及外來專才持續來港，導致租金有力續升。過去受高息環境影響，業主供樓壓力大，不少市民放緩入市步伐，選擇觀望。在減息周期下，假如置業按揭抵過租樓支出，會吸引一定的投資者入市。

樓價已經連跌三個月，在減息周期下，相信再下跌機會不大。樓價觸底反彈機會大於繼續下跌，早早入市肯定比仍然猶豫不決有著數。

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