巴菲特股東大會可謂投資界的年度盛會。今年「股神」巴菲特在年度股東大會上表示，未來50年甚至更長時間內都不會出售其對日本五大綜合商社的持股。自2020年開始，巴菲特就通過旗下的Berkshire Hathaway（巴郡）增持五大日本商社股份，至2024年底上述投資的總額達138億美元。巴菲特的戰略佈局是否代表了其對日本經濟長期潛力的高度認同？是否會強化市場對日本整體資產價值的信心？

日本經濟復甦，走出「失落三十年」的困境

日本自泡沫經濟破裂後陷入長期停滯期，1989年日經平均指數達到歷史高點38,915點，2009年雷曼風暴時跌至7,054點；而2024年，日經平均指數再創歷史新高，突破42,000點，表現出日本經濟的結構性復甦。

日本經濟的復甦，還體現在通脹回升、薪資增長、利率正常化等多項指標。根據數據分析，日本目前的通膨溫和，薪資及利率均穩步上升，顯示經濟或已進入較為良性的循環階段。

日本房地產回報率穩定，外資持續流入

根據數據顯示，日本房地產的整體收益率穩定，特別是酒店、物流與部分短租資產。相較於北美與歐洲主要城市相對更高的資金成本，日本核心城市（如東京、大阪）的收益率與低利率環境結合後，具有很高的資本回報吸引力。2023年日本商業房地產外資投資金額逾2兆日元，2024年雖稍放緩，但仍保持全球前五的位置。

日本旅游業的强勁表現，更是帶動了酒店和短租市場的上升，而民宿（Minpaku）作為一種新興資產類型，根據數據顯示，其投資報酬潛力可達傳統租賃住宅的1.5至2倍，因此越來越受到市場的高度關注。此類物業正逐漸被REIT與專業機構納入佈局範疇，顯示市場對其前景的高度期待。

大阪，未來五年或是最具成長潛力的市場

大阪作為日本第二大城市，是關西經濟和交通的中心城市，人口及預算規模都位居西日本第一。大阪市的經濟在近十年來呈增長趨勢，服務業和商業貿易占其經濟的半壁江山，房地產則是其第二大經濟部門。

在日本旅游持續火爆的推動下，2024年，日本全國酒店住宿類投資占總房地產投資額的19%，創歷史新高。大阪則占全國酒店住宿類投資總額的34%，金額達2,200億日圓。大阪具備堅實的投資基礎，不僅2025年大阪世博會聚焦市場目光，更多吸引投資人的，還有大阪良好的基本面與擴張潛力，以及值得期待的大阪賭城IR項目。

我認為2025年大阪世博會為市場注入短期強勁需求後，2030年大阪賭城IR的開幕更是中長期動能的保障。對於尋求穩健收益與增值潛力的投資者而言，日本，特別是大阪房地產，是值得重點關注和配置的資產。

撰文：陳柏軒

慧橋國際行政總裁兼首席投資官

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