近期新股行業以建築及裝修佔大多數，今次反而想分析雅居樂雅生活服務（03319），該股挾母公司雅居樂（03383）的聲望，國際配售部分反應非常熱烈，香港公開發售部分超額認購20倍，以每股12.3元定價，於上週五（9日）掛牌。股東背景雄厚，對未來業務增長有一定保證，加上有回歸A股概念，可作中長線持有。
截至去年9月底止，雅生活在65個城市提供物業管理服務，管理總建築面積約7620萬平方米，服務住戶超過100萬戶。盈利能力方面，毛利率由2014年的11.96%， 增至2017年32.78%；淨利率則由5.65%提升至17.19%。
雅生活除有大股東雅居樂地產做靠山，另主要股東綠地控股(600606)已作出保證，至2022年將聘用雅生活為旗下項目提供物業管理服務，料每年面積不少於700萬平方米，且額外新開發項目有優先管理權。
市場集中度不斷提升
隨著城市化進程加快和人均可支配收入的持續增加，物業服務百強企業管理的建築面積和物業數量快速增長。根據中指院的資料，物業服務百強企業在管物業的平均總建築面積從截至2012年12月31日的13.5百萬平方米增至截至2016年12月31日的約27.3百萬平方米，年複合增長率為19.1%。物業服務百強企業在管物業的平均數量從截至2012年12月31日的79.3項增至截至2016年12月31日的166項，年複合增長率為20.3%。由於在管建築面積和物業數量增長，物業服務百強企業的平均收入從2012年的約257.3百萬元人民幣增至2016年的約627.8百萬元人民幣，年複合增長率為25.0%。
城鎮化進程加快、人均可支配收入不斷增長，商品房（即為出售而開發的住宅物業）的供應亦急劇增加。商品房銷售總建築面積從截至2012年12月31日的約1,113.0百萬平方米增至截至2016年12月31日的約1,573.5百萬平方米，年複合增長率為9.0%。
雅生活的物業管理服務主要與全國性、區域性和當地的大型物業管理公司相競爭。其增值服務與提供類似服務的其他物業管理公司、工程公司及O2O公司相競爭。例如向業主及住戶提供的增值服務或會與銷售食品及雜貨的供應商及電商相競爭，而非業主增值服務或會與提供銷售及租賃服務的物業代理以及提供廣告服務的廣告公司相競爭。
根據中指院的資料，2016年物業服務百強企業按在管建築面積計的市場分額約為29.4%，本公司的市場分額則約為0.3%。
截至2016年12月31日，在管物業分布在46個城市，而根據中指院的資料，物業服務百強企業管理的物業所在城市平均為28個。根據中指院的資料，於2017年，以收入及純利計，公司於華南所有物業管理公司中分別名列第10位及第6位。
房地產發規影響力大
然而，公司的未來前景是受制於中國房地產市場的變化。目前公司的收入主要來自包乾制物業管理服務，分別佔2014年、2015年及2016年以及截至2016年及2017年9月30日止九個月物業管理服務總收入的98.4%、98.1%、97.8%、97.7%及97.8%。按包乾制依據每月每平方米預先釐定的固定總價收取物業管理費（即涵蓋所提供的物業管理服務的「全包」費用）。d倘收取的物業管理費不足以補足產生的所有物業管理服務成本，公司是無權向相關業主或物業開發商收取差額。因此，可能會蒙受損失。
中國政府透過施行多項行業政策及其他經濟舉措，如對物業開發的土地供應加以控制、對外匯、物業融資、稅項及外商投資加以控制，對中國房地產行業的發展直接或間接帶來莫大影響。政府推行的任何該等規例及措施，均可能會影響中國房地產行業，有機會繼而限制雅生活的業務增長，導致對業務、財務狀況及經營業績受到重大不利影響，投資者需隨時留意此等風險因素。