執筆之時，大市終於有個較像樣的反彈，對比美股方面，美國三大指數已反彈近2,000點的情況下，港股始終是弱。適逢港股回升600多點後，美股卻似有彈完之勢，真不知是福是禍，是喜是悲。對於外圍股市的反彈是否能持續，以及港股能否抗禦外圍利淡的衝擊仍然存有很大的疑問。
走勢上，恒指於週一（10日），單日內將10天線及20天線全部收復，並能於20天線上收市，極短線而言自是利好，不過這還要繼續觀察大市是否有承接力。要知道的是，投資者對於全球經濟的預期始終不感樂觀，否則也不會有各國陸續向減息的路向前進。而減息只會是一劑「嗎啡」，長遠而言極不樂觀，步入衰退也只是早晚之事。甚至已有不少分析師預期，來年環球經濟會陷入衰退，所以後市走勢不容太過看好。
即便如此，筆者於過去的文章中，已表示港股有不少板塊，已有明顯見底的趨勢，上週提到過車股，本週則想探討一下內房的情況。基本上，內房的底部也已建構完成，與汽車的情況也相約，有政策的支持，銷售數據也開始復甦，基本上內房類股分的股價也開始回暖，也是一個值得趁低吸納的板塊。加上，在目前中美關係轉差下，中央對房地產監管，預料短期將偏向寬鬆，內房經營環境將有所改善。
從近期內房股的表現可看到，已不再是過去「齊齊下跌」的狀態，反而會看到的是，某部分出現下跌的同時，其他則有上升趨勢，反映出內房股慢慢轉向強弱分化的局面，顯然投資者會更重視內房的基本因素，如合約銷售、可售貨源、土地儲備、毛利等。
反彈力度相信較強
從年初至今股價表現來看，恒指大部分升幅已基本消失殆盡，但個別內房股回調後仍有較佳表現，如龍湖集團（00960）、融創中國（01918）、中國奧園（03883）等。內地樓市在不同地區展現出非常分化的情況，而且相當視乎集團是否能把握機會於低價時成功投地。以上三者都是在需求強勁的地區如大灣區、強二線城市有豐厚廉價土儲，年初至今合約銷售亦佳。大市近期應已見短期底部，這些股分的反彈力度相信會較強。
這裏提到的投地情況，雖然一眾內房企業今年拿地的步伐有明顯放慢的趨勢，亦令到整體溢價率也相對不高。今年首五月的情況是，銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41，百強房企拿地整體趨於謹慎。
此外，雖然3至4月份土地市場迎來明顯的升溫，部分城市拿地熱度直線攀升，但從百強房企前5個月拿地的溢價率分佈情況來看，有47%的地塊溢價率不足10%，底價成交的地塊佔比達到26%。而這可能由於對三四線及以下城市拿地的謹慎度明顯提升所致。
最新公布的今年首五個月的銷售業績排行榜資料，已經有7家內房的銷售額達到了千億範疇。內房銷售額TOP100均值達407.1億元人民幣(下同)，規模破百億的房企增加至95家。今年首五個月，內房銷售額超過百億的企業均值為423.5億元，前十內房銷售業績同比增長16.4%，單月環比增長7.8%。
千億陣營大幅擴展
隨著內房企業競爭不斷加劇，今年首五個月，百大內房企業各梯隊的銷售額門檻持續提升，千億陣營大幅擴展。其中，碧桂園（02017）、萬科（02202）、恆大（03333）銷售額超2,000億。碧桂園銷售額高達3,100億元；保利地產（600048.SH）、融創中國、綠地控股（600606.SH）等內房銷售額超1,000億位列第二陣營；新城發展控股（01030）緊隨其後，業績超過了900億元，華潤置地（01109）、龍湖集團也超越了800億元。
從銷售面積來看，內房銷售面積TOP100均值達295.5萬平方米。值得注意的是，部分中西部、長三角區域房企表現突出，通過城市深耕，把握市場需求，持續提升產品品質和服務，實現了銷售規模的穩步增長。
今年首五個月，內房銷售業績再上台階，整體亦趨於穩健。隨行業發展戰略逐漸改變，內房企業從規模高速擴張到規模與品質並重，在規模逐步擴大的同時實現運營效率的有效提升。
企業之間的規模競爭仍將持續，其在規模擴張的同時，亦開始關注企業現金流的穩定性，實現健康穩定發展。短線方面亦有望造好，中期業績亦即將放榜，內房板塊相信能夠跑出，值得吸納。
黃敬凱
獨立股評人，股票課程導師，專注發掘有潛力爆升的股票，成功捕捉多隻「十倍股」，例如華夏健康(01143，前稱中慧國際)及中國新進(01332，前稱確利達控股)。撰文見各大報章、雜誌及網站。