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商業活動陸續恢復 甲廈租賃漸入佳境


經濟轉趨明朗,是各界樂見的美事,不只帶動各行各業復甦,也令本地寫字樓租賃和房地產投資活動再次活躍。目前香港6至8 月的失業率已跌至 4.7%,實質本地生產總值按年增長7.6%,相信有助加快商業活動恢復的步伐,也間接增加投資者對各個物業類別的信心。

隨著「跨境理財通」及「來港易」計劃推出,更進一步推動長遠租賃需求,同時為跨境商務旅遊鋪路。目前,市場仍以租戶主導,去「中環化」仍是主要趨勢。當明年市場陸續出現新寫字樓供應時,業主應該考慮將物業升級以保持競爭力。對於租戶來說,可考慮趁現時租金仍具吸引力,物色升級搬遷的機會。

能夠令各大行看好第三季的商廈租賃及房地產投資,主要是第三季的各項經濟數據均較前兩季為佳,例如零售額按年錄約8.1%增幅,中環、旺角及尖沙咀空置率都有改善,其中旺角空置率按季大幅減少約7.3個百分點,跌至約10.9%。

大華銀行更預料,本地生產總值在第四季將按年增長5.6%。增長動力主要源自如商品出口等外部需求的持續復甦,以及本地就業市場持續改善及積壓的本地需求。隨着大灣區跨境理財通及債券通南向通推出,預期新措施將促進資金流入香港,令香港能夠維持其國際金融中心地位。

空置率連續兩季下跌

利好因素紛紛湧現,商業活動也陸續恢復,令到寫字樓租賃需求在 2021 年第三季度續見復甦。據高力第三季《季度報告》  指出,整體淨吸納量反彈至 70,900 平方呎,這是自2019 年第三季度以來首次錄得正數的季度,而整體空置率則為 10.4%。市場對核心商業區的需求亦有回升,中環的空置率連續兩季下跌,由2021 年第一季度的 7.6% 跌至第三季度的 7.2%。

該行更預期,投資活動將在今年底前進一步增加,尤其是個別房地產基金,因相關基金需要在年底前按投資指示部署資本。而其他投資者亦希望趁資產價格於2022/23 年開始回升前,把握現時機遇,以較具吸引力的價格入市。

商廈租金調整亦在年第三季度持續放緩,整體租金按季微跌 0.3%,而第二季度的按季跌幅則為 1.6%。某些市場甚至開始出現租金反彈,如中環、金鐘的租金按季微升0.3%,這是自 2019 年第二季度以來首季錄得正數。另外,受來自香港島的共享辦公室營運商及用戶需求帶動,加上九龍區內的搬遷需要,尖沙咀亦錄得按季1.4%的租金反彈。由於租戶重新調整其地產計劃,並物色更優質的辦公空間,因此,寫字樓市場的租賃活動主要涉及搬遷和辦公室整合。

以投資者類別而言,2021年第三季度的交易量仍主要來自機構投資者,佔總額的63%。然而,個人或私人投資者於本季度亦越見活躍,尤其是於零售物業方面,佔該類別第三季度成交量的比例最高。

細銀碼甲廈更具吸引力

近期的指標甲廈買賣確有放緩跡象,主要受到早前股市表現波動,加上近期多個甲廈新項目推出拆售,吸去部分市場購買力,令二手指標甲廈交投略為放緩,惟整體而言,商廈市場氣氛仍然平穩。

而九龍及新界等地區甲廈銀碼較細,較易吸引新晉投資者入市,港島核心區甲廈所涉及的銀碼較大,投資者在商廈市況尚未復甦下偏向審慎,不願意斥巨額資金入市,致港島核心區甲廈交投量偏低。

例如由新世界發展發展的長沙灣888 Lai Chi Kok Road商廈,獲金融機構斥資近12億元大手購入3層樓面自用,平均呎價約1.75萬元創項目新高。該商廈成交樓層位於高層,每層樓面面積介乎約2.08萬至2.46萬方呎,總樓面面積近6.8萬方呎。該項目為一幢樓高28層甲級商廈,於去年底開售,至今已累售近七成樓面,套現逾54億元。買家包括高等院校、醫生或其他專業服務,亦有家族辦公室等專業投資者。

東九龍租務需求都見上升趨勢,尤其以觀塘成交最為暢旺。運動品牌Nike租用觀塘國際貿易中心ITT 12樓全層以及15樓部分樓面,涉及面積共約5.2萬方呎,料成交呎租約32元。Nike辦公室原設於九龍灣國際交易中心,是次轉租觀塘新商廈,寫字樓地點及質素都更有優勢。創紀之城一期全層亦獲華潤承租作擴充用途,單位面積約2.1萬方呎,料成交呎租約25元。

香港始終是國際金融城市,未來可以預計仍有很多內企、科企等來港上市,當中涉及的金融及專業服務業如證券、會計及律師樓等,業務必有擴充需要,通關後寫字樓需求增加料將更為明顯,目前只是等待時機成熟。

但要留意,甲廈即將踏入供應高峰期,從數據顯示,2022及2023年屬甲廈供應預計將新增逾600萬平方呎樓面,並分布全港,甚至連中環,也有兩幢全新超甲廈落成,而港島東、東九龍等亦有新項目排隊登場。按目前已有900萬平方呎空置,加上明年新供應,空置樓面勢突破千萬呎。因以往正常市況,平均每年商廈吸納量約170萬平方呎,目前實在需時吸納。

「去中環化」將放緩

中環向來是企業必搶之地,近期中區租務也有上升,如國金1期5.3萬平方呎樓面獲內地金融機構中金公司租用,為今年最大手超甲廈租務成交,中金公司樓面擴充至12萬呎,成物業最大租戶。同區另一甲廈都錄大樓面租務個案,為中環交易廣場三期14樓全層,面積約10,150方呎,消息稱,新租客為金融科技公司HashKey Group,料成交呎租約120元。資料指,該集團原租用數碼港面積較細的寫字樓,今次進駐中環甲廈全層屬擴充業務同時提高辦公室級數。

中區租金下跌,是「去中環化」放緩的原因,當業主肯減價留客,搬遷節省租金開支幅度減少,租戶也傾向續租,亦是租金止跌回升的原因。

第三季待租率由次季14.4%略微下降到13.9%,反映寫字樓租賃擴張,新寫字樓租賃活動以金融和服務式辦公室為主。第三季頂租個案減少6.2萬方呎,按季減少12%。戴德梁行預計,第四季寫字樓租金將進一步下降1%至1.5%,正吸納將在第四季繼續,預計本季的待租率維持13.9%,交易將圍繞新的供應和管理良好的租賃組合。

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