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萬科收普洛斯 建萬億巨企


普洛斯的客戶多是有名的電商或高端製造業企業。

內房萬科(02202)選出新一屆董事會,郁亮成為新一任董事會主席,創辦人王石宣布退下來,萬科權鬥也暫告一段落。就在大局已定前一天,萬科以五百五十一億元人幣,投得廣州花地灣地皮。兩個禮拜後,又再出手,夥拍其他中資財團,以一百一十六億美元,收購全球最大物流營運商之一、新加坡上市公司普洛斯(Global Logistic Properties)。收購成功後,萬科將成為普洛斯最大股東。萬科最初的房地產發展商,變得愈來愈多元化,商業地產、物流地產、倉儲地產都廣泛涉及。普洛斯可怕地方是,緊跟其後的第二到第十位同行之物流資產,也不及其三分之二。因此,得普洛斯者,得物流天下,皆因電商、高端製造業,和物流儼然成為未來主流行業,郁亮要打造一個萬億王國,選擇從物流開始。

六月三十日,萬科選出新一屆董事會,在沒有絲毫懸念下,郁亮當選主席兼任總裁,成為王石的接班人,他也被深鐵這個大股東欽點為萬科董事會和管理層的核心。內地評論大都認為郁亮是一個比王石更有野心的人,一個注定比王石走得更遠的人,而這也是王石放權、培育、成就的結果。

郁亮履新不到半個月,便出手驚人。由厚樸投資牽頭的中資財團,擊敗美國私募基金華平投資及黑石集團,以總作價一百一十六億美元(相當於約九百零二億港元), 全面收購在新加坡上市的全球最大物流地產商之一普洛斯。財團由厚樸投資、高瓴、萬科、中行(03988)以及普洛斯首席執行官梅志明持有的SMG組成,將會以每股三點三八新加坡元,向普洛斯股東提出私有化,作價較股分上星期三(七月十二日)停牌前,溢價百分之二十五。

交易完成後, 萬科將會持有普洛斯百分之二十一點四股權,換算下來,出資額約一百九十億港元,是最大單一股東,厚樸投資佔百分之二十一點三,高瓴資本及SMG各佔百分之二十一點二,至於中行就會持股一成半。《彭博》引述知情人士報道,財團擬籌集約四十六點五億美元(約三百六十二點七億港元)用作收購,放貸銀團由花旗及高盛等銀行組成。

普洛斯優點處處

普洛斯是全球最大的物流設施提供商之一,在美國、內地、日本等世界各地,共一百一十七個城市,擁有五千四百九十二萬平方米(約值三千二百億港元)的物流基建設施,於中國市佔率最高,超過第二到第十名的總和。自去年十一月起,不斷傳出有各路資本參與競投,包括黑石、華平投資及RRJ資本等。普洛斯備受「博愛」,全因各大物流、電商、高端製造業都是普洛斯的客戶。

普洛斯最大股東是新加坡主權基金新加坡政府投資公司 (GIC),持有合共三成七股權,是項收購為亞洲歷來最大筆私募股權交易。普洛斯股價過去一年升幅達百分之四十三,市值達一百二十七億新加坡元(約為七百一十七億港元),為新加坡股市中表現最好的藍籌股。交易料於明年四月十四日或之前完成,目前尚需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管批准程式。

萬科稱,物流地產乃集團重點發展業務,一五年更成立物流地產公司,近年亦在北京、上海及廣州等多個城市拓展物流網路;其擁有開發建設經驗及資源優勢,料能與普洛斯物流倉儲網路作互補。

交銀國際研究部助理副總裁謝騏聰指,中國房地產增長放緩,「未必再有咁大量嘅地可以投到,特別是內地一、二線城市,買地好難。」認為萬科此舉可分散投資,保持集團整體業務增長。他續指,普洛斯在國內有多個物流園,並提供解決方案等軟件支援,規模大於同儕華南城(01668)及五洲(01369),加上要勝過黑石等競爭對手,認為財團出價不算昂價。興業僑豐證券房地產業分析師何志忠稱,受惠於上半年合同銷售表現良好,近期多隻內房巨頭亦有收購行動,今次萬科佔股權約為兩成,「都係畀百幾億,可以接受。」

今年初,萬科聯合招行等建立收購平臺,拿下印力商業集團,一舉成為排名前三的商業地產運營商,萬科向外界展示了其「最大住宅開發商」之外的野心,在城市配套服務商的各個領域,萬科也有意爭奪老大之位,朝著萬億平臺躍進。而在六月三十日股東大會選出新一屆董事會之後,宣布退休的王石同時宣稱,萬科正在進入「穩定的黃金時代」,並稱未來萬億可期,「怎麼高估都不為過」。而郁亮在股東大會上稱,未來成為第一也不是沒有可能。

萬科漸趨多元化

萬科參與收購普洛斯,顯然是出於其發展物流地產的考慮。在萬科的城市配套服務商轉型中,萬科提出了生態系統的理念,即「住宅加全周期城市配套服務」,而城市物流地產是其中重要的一環。截至去年年底,萬科物流地產已獲取的十八個項目總建面約一百四十七萬平方米。今年計畫再增加一百五十萬平方米。通過此次收購,萬科將在國內物流地產領域佔據絕對優勢。

對於收購普洛斯,郁亮表示,此次交易有助於萬科在物流地產領域完善布局,有望在全球範圍內打造全新的商業發展模式,未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系,從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。在業務協同方面,萬科整合印力之後的商業平臺聚集了豐富的客戶資源,未來有機會將其導入物流倉儲的客戶群當中;而普洛斯的客戶以第三方物流公司、製造業企業、零售及電商企業等為主,也有機會與萬科商業開展更多合作。

物流與地產之外,萬科城市配套服務的轉型也在如火如荼地進行。萬科北京公司今年提出了V盟戰略、上海區域提出了「熱帶雨林」體系,深圳公司七大創新業務全面發力,其餘如杭州、廈門等分公司也不甘落後。近期股權之爭的解決,令壓抑了近兩年的萬科人幹勁大增。

目前萬科已發展成型的新業務包括物業管理、商業運營、物流地產、產業地產、長租公寓、家居裝修、冰雪俱樂部、教育等。內地東莞證券認為,萬科董事會順利換屆,表明股權之爭告一段落,管理層真正重新回歸經營發展的正軌,公司未來快速發展值得期待。

接近萬科的人士表示,過去幾年萬科的創新業務路徑是從零到一、一到一百這樣去慢慢嘗試、培育新業務,然後做大做強;但現在公司更希望加快步伐,在一些新業務上利用萬科的品牌、能力、信用,去「嫁接」更多更強的資源,快速做大,甚至最終可以變出新的「獨角獸」。收購普洛斯、印力集團便是這個思路。此外,萬科還入股了房地產電商平臺鏈家、產業地產運營商中城新產業、以及互聯網金融平臺鵬金所、股權投資基金中長勝基金等各類有助於其生態系統的公司。

郁亮的萬億王國

未來,萬科在城市配套服務商的各個領域,都有可能加大併購重組和資本化運作,快速進入行業前列。這也是郁亮的經營思路。在股權之爭後期,郁亮的理念更多貫徹到了公司的轉型中,公司萬億大平臺的目標實現路徑日益清晰。而深鐵對於萬科的影響也日益顯現。在股東大會上王石表示,萬科和深鐵在軌道物業的合作已在深圳開始,正醞釀在全國拓展,「一帶一路」國際化也是必然的,因此是全球化業務。所以,收購普洛斯也得到了深鐵的大力支持,同樣有助萬科深鐵走出國門,開疆拓土。

事實,早在兩年多前,郁亮便有了「萬億市值」的想法,並在內部提出了未來十年萬億市值的目標。具體便是,在傳統業務和創新業務組成的生態系統內,培育、分拆新業務上市,組成上市公司群,這些「萬科系」上市公司組成的市值可達萬億。在股東大會上,郁亮對萬億做了進一步的闡釋,即是指未來在每個新領域能做到有影響力,能數一數二,對社會貢獻達到萬億級別的企業水平;「萬億」不僅是市值憧憬,而更是服務於城市、生態的標準。

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