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中環中心賣錯價 超人睇錯市 長實光輝不再


中環中心易手後,呎價愈升愈有。

二○一七年,長實(01113)以逾四百億元的天價出售中環中心,將其「撤資」計畫推上高峰,亦反映李嘉誠看淡本港前景。中環中心的買家近期陸續拆售手上單位,叫價超過四萬元一呎兼極為搶手,正正反映出李家又再看錯市,拖累長實表現之餘,亦令其在香港地產市場中的美好時光告一段落。

自一五年內房恒大(03333)以天價一百二十五億元向華置(00127)買入灣仔的萬國寶通大廈(現稱恒大中心),旋即掀起中資在港掃商廈的熱潮,而香港的寫字樓價格亦因而被不斷炒上,商廈資產大幅升值。不過,香港首富李嘉誠於一七年卻選擇將中環地標之一的中環中心百分之七十五股權悉數出售,袋走四百零二億元,並轉到海外投資。

「超人」此舉,無疑是看淡了本港地產市道的前景,賭樓市會跌。在中環中心易手後,中資的瘋狂掃貨的確收歛過一段時間,之前市場人士仍大讚李嘉誠能及時離場,但超人也會有看錯市的時候,之前接手中環中心的買家近月開始拆售大廈單位,市場反應異常熱烈,而呎價升足八成,相信令李嘉誠相當意外。

中環中心由多個財團一同購入,而接貨的投資者分別擁有不同樓層,資深投資者蔡志忠去年七月率先拆售二十二樓全層單位,到上週全層十二個單位已全數沽出,為蔡志忠帶來逾十一億元的收入。蔡於去年八月開始將拆售中環中心二十二樓,全層建築面積約為二萬五千呎,分拆為十二個單位放售,首批推六個單位,面積由一千六百五十一呎起至二千六百零一呎,入場費最低為六千八百六十五萬元。

蔡志忠獲利近五億

由於銷售反應極為熱烈,開盤首日即促成首宗成交,售出二二○六室,按建築面積二千二百一十九呎,成交價九千二百二十六萬元計,呎價達四萬一千五百八十元。蔡志忠曾指,餘下部份單位或暫時封盤,留作長線收租。不過,由於市場反應太好,所以二十二樓其餘單位,近期亦全部推出市場。

第二輪只花了兩個星期便全部售出,上週由蔡志忠持有的二十二樓最後一個單位亦已經沽出,建築面積二千八百五十二呎,售價為九千九百六十七萬元,呎價三萬四千九百五十元。二十二樓所有單位均售出後,蔡志忠合共套現約十一億元。蔡志忠向本刊表示,除了二十二樓之外,亦擁有二十三樓全層,而二十二樓的分契去年率先辦妥,所以決定先放售,但考慮過之後,決定將二十三樓留作收租之用。

「賣二十二樓是希望中環中心的業主可以更多元化,若要整層買的話,不是太多人可以負擔,但分拆後入場費就低很多,更多中小企可以成為業主。不過,二十三樓就暫時不打算放,一來業權太過分散,對管理不是太好,二來我是看好大灣區及『一帶一路』帶來的機遇。外資希望進入中國市場時,香港一定是其踏腳石。港島區甲級寫字樓的供應買少見少,恒地(00012)之前買入美利道地皮,地價就高達五萬元一呎,故租務前景肯定會好。」

李嘉誠近年不斷出售手頭的資產,除了地產亦包括零售業務。

蔡志忠透露,沽出二十二樓全層套現十一億元,帳面淨賺高達四億七千萬元,意味由其接手後,呎價升足八成。他坦言,其持有的樓層屬較低層,景觀一般,相比高層叫價不會太貴,而今次的銷售反應極佳,相信會引來其他業主出洞,拆售中環中心其他樓層。蔡志忠估計,今年商廈市場仍會平穩向上,料全年商廈價格升百分之五至六,租金則持平。

賣價愈叫愈高

蔡志忠今次亦帶來了中環中心的放售潮,市場消息指出,該大廈再有三至四層拆售單位出售,分別位於三十八、三十九及其他更高的樓層。投資者陳秉志及林子峰,近日便推出中環中心三十九樓全層十二個單位,面積由約一千八百四十一呎至三千一百四十呎。市場消息指,首張價單推出三個單位,建築面積約為三千九零呎,意向價為七千六百六十三萬至一億一千七百億元,意向呎價約四萬一千六百二十五至四萬八千四百三十四元。由於三十九樓位處大廈中高層,景觀開揚,大部分單位可望維多利亞港海景,所以叫價亦更為進取。

之前長實出售中環中心的交易,賣家身分一直未有曝光,其後才有消息披露各買家的身分及持有的樓層數量。據了解,參與的買家是按入股比例瓜分四十七層樓層,以抽籤形式揀樓,小巴大王馬亞木成為最大的業主,持有十三層,頂樓最貴的單位亦為其囊中物;世茂房地產(00813)主席許榮茂亦買入九層樓面;「磁帶大王」陳秉志及好友溫太,亦合共持有九層樓面。後來加入的金利豐(01031)話事人朱李月華,亦掃得七層樓面,並主要集中高層位置。

不單拆售個案,其實不少買家去年已開始將整層樓面沽出,同樣是賺個盆滿缽滿。去年八月已有消息傳出,有「物流張」之稱的張順宜,已連環售出三層,分別為四十三、四十九及五十樓全層,呎價分別為四萬六千八百元、五萬及五萬二千元,成交價介乎十一億二千六百萬元、十二億二千六百萬元及十三億三千六百萬元,合共套現三十七億五千萬元,以之前向長實購入的呎價約三萬三千元計,物業升值四成至六成,帳面大賺約十二億六千萬元。另一買家盧文端,亦成功沽出三十樓全層,成交價十億七千萬元,呎價四萬三千元元,亦升值三成,帳面賺二億五千萬元。

未來供應緊絀

經常唱淡樓市的紀惠集團行政總裁湯文亮,去年亦掃入中環中心十九樓及二十六樓全層,呎價約三萬元,合共支付約十五億元,正好反映湯文亮對地產市道的看法已經逆轉。萊坊執行董事兼估價及咨詢部主管林浩文表示,中環中心成搶手貨,主要因為中環放售的寫字樓不多,大部分業主根本沒有意願出售,所以中環中心有全層物業及拆細物業放售,自然很容易吸引買家。

香港甲級商廈供應已買少見少。

市場亦預測,香港的寫字樓需求繼續暢旺,在供應難有大增長下,香港未來將繼續成為全球最貴租的城市。萊坊早前公布的《全球展望報告》,預測今年本港優質寫字樓租金每平方呎約二百四十美元美元(約一千八百八十港元),遠高於排第二位東京的一百一十二美元,以及第三位倫敦的九十二美元,價格相差超過一倍,令香港繼續穩坐全球最貴寫字樓租金的城市。

仲量聯行上月發表的報告亦指出,三月份寫字樓租金進一步上升,按月增百分之零點三,雖然中環區寫字樓空置率輕微上升至百分之二點二,但仍屬極低水平,令區內甲級寫字樓租金按月上升百分之零點五。仲量聯行業主代理部主管嚴威程表示,三月內整體寫字樓市場交投量下跌,但租賃市場維持穩健,尤其是租戶持續搬離核心區的趨勢,無礙中環寫字樓租金繼續走升,表明空置率仍然緊絀,有望支持租金持續上漲。

租金持續向上

第一太平戴維斯報告亦指,本港整體甲級寫字樓租金第一季上升達百分之一點六,中環升幅最多,首季租金大增百分之二點九,平均呎租約一百五十元,港島東升幅為百分之一點七。至於九龍方面,升幅亦不俗,尖沙嘴、灣仔及銅鑼灣均升百分之一點二。若以地域區分,港島自一八年第一季起,便持續領先九龍,其租金季內升百分之二、九龍則升百分之一。

雖然近期有內地共享辦公室品牌撻訂,叫停殺入香港市場的計畫,但共享工作空間市場仍在擴充,對寫字樓的需求提供動力。澳洲品牌Victory Offices上月便宣布,租用中環中心極高層全層,面積約二萬五千呎,每月租金二百五十萬元,呎租逾一百元。Victory Offices於澳洲當地及海外均設有辦公室,首次殺入香港,為了打響名堂而租下中環區頂級寫字樓。

香港地產市道,包括寫字樓及住宅的價格,經歷早前一陣大漲小回後,近期已重拾升軌,而之前因看淡前景而撤資的李嘉誠,未知會否為看錯市而後悔。過去數年,李家不斷放售手上的中港資產,並將資金轉投海外,默默錯失了大量機會。

李家早於一二年便稱擔心香港政治情況不穩,當時正值唐英年及梁振英競逐特首。當年仍未坐正任長和(00001)主席的李澤鉅,在長建(01038)業績會上指香港政治環境不穩,投資回報大不如前,反觀海外投資則有逾一成回報,所以將更積極物色海外項目。

出售兩地資產

李家先一三年出售廣州及上海的地產項目,套現超過一百億元,同年長和旗下電能(00006)於則分拆港燈(02638)套現近三百億元。翌年長和出售屈臣氏百分之二十五予新加坡淡馬錫,套現高達四百四十億元,更成為一時佳話。其後長和系繼續出售香港資產,包括向深圳上市的泛海控股出售和記港陸逾七成股權,涉資三十八億元。

被指撤資時,李嘉誠不時反駁,曾揚言不會遷冊,長和系永遠不會離開香港,但身體始終是最誠實。到一五年,李嘉誠終於打破其「永不遷冊」的承諾,旗下兩大上市旗艦長實及和黃重組合併後,分拆出地產業務長實地產,註冊地不再選擇香港,而是離岸金融中心開曼群島。

恒地早前以近五萬元呎價奪得美利道地王。

等到一六年,遷冊及撤資的批評稍為淡化,李氏就再次出擊,出售上海世紀匯廣場,套現二百三十億元;出售和記環球電訊套現一百四十五億元;向卡塔爾投資局出售港燈百分之十九點九股權,涉資九十二億元。一七年,更將長和的地標之一中環中心出售,將撤資行動推上高峰。市場人士估計,李氏家族過去數年的中港撤資行動,已累計套現近二千億元。

重注英澳市場

套現的資金大部分都投到海外,去年八月長和系正式收購澳洲能源資產APA Group,收購價高達一百三十億澳元(約七百五十三億港元),成為長和系最大宗的海外收購。英國亦是李家最愛的地方之一,長和系目前已經掌控英國百分之三十六的天然氣市場,為四分之一的英國人提供原油服務。賣走中環中心後,李家亦立即在英國掃貨,以十億英鎊(約一百零五億港元)收購了位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate,該樓為瑞銀倫敦總部所在。

負責是項收購的長實執行委員會成員馬勵志指出,5 Broadgate能帶來固定收入及可觀回報,與長實今年較早時出售的中環中心相比,呎價僅及中環中心三分一,而運用出售中環中心所得四分一金額購入該物業,每年可得租金收入接近中環中心一半,租金回報率較中環中心高接近一倍。市場估計,該項目租金回報率近百分之四,的確較中環中心高,但長和計少一,就是香港商業地產升值驚人,是外國資產難以比較,中環中心的呎價過去一年升足八成,海外資產根本不會有同等的表現。

長實執行董事趙國雄自去年開始已不斷唱淡樓市,早前估今年樓價會跌一成,而該公司近年香港住宅項目發展上,更已無復當年勇,賣樓收入大跌。

物業收益大減

長實早前公布去年全年業績,雖然股東應佔溢利升三成多至四百零一億元,但大部分增長來自重估及出售投資物業前的溢利帶動,去年相關溢利達二百四十一億元,按年升近兩成。去年長實的物業銷售大跌近兩成至三百四十八億元,當中內地物業銷售佔二百二十一億元,亦錄得按年跌幅百分之二十五。物業租金收入及收益同樣下跌,租金收入去年為七十六億四千萬元,按年跌百分之二點五。長實去年全年約售五百伙單位,套現逾一百五十億元,但屬五大發展商之中,銷售量最低的一個,與一七年時,長實創下在港的賣樓紀錄,銷售金額高達五百億元,屬天壤之別。

長實今年的股價亦落後其他地產股,截至週二(三十日),長實收報六十三元,年初迄今僅累升百分之十三點五,而其他主要發展商,累計升幅均在兩成以上,當中以新世界(00017)升幅最勁,累升百分之二十八;恒地(00012)亦升達百分之二十六;新地累計升幅亦有百分之二十四點四。恒指今年累升百分之十八,長實的表現更跑贏大市,令投資者失望。以市值計,長實現時只得二千三百多億元,被曾經與之叮噹馬頭、在本港地產市場形成雙頭壟斷的新地(00016)拋離,如今新地市值衝向四千億元,就連業務遍及全球的長和,也只得三千二百億元左右,鞭長莫及。

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