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【本港時事】房屋政策,增土地建屋紓困


增加土地供應是今年施政報告的重點。

特區政府能否重建置業階梯,為年輕一代人帶來新希望,無疑是今屆施政報告的重中之重。面對社會對房屋問題的強烈訴求,政府提出多項措施,包括放寬按揭成數上限,協助首次置業人士上車。因應房屋供應不足樓價高企的市場環境,報告又提出收回土地條例、土地共享先導計劃、過渡性房屋、活化工廈、繼續推展「明日大嶼」等措施,以配合未來人口及經濟活動增長的需要。

撰文 程峰 | 攝影 鄺銘漢

戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權指出,施政報告發表前半年樓價也是持續上升,自6月社會事件發生後,9月底錄得樓價有5%至10%的下調,當然中美貿易磨擦的因素亦會影響樓價。自10月施政報告發表以後,由於有按揭保險的放寬,交投量彈升,業主叫價亦較進取,對二手樓有一定的刺激作用。

至於商業地在市場上的供應不多,好像啟德商業地只有80多萬呎、西九地較大也只有300多萬呎。他說,供應是否足夠要看整體市場環境等經濟因素,有沒有新公司來港,或現有公司繼續在港擴充業務等,但觀乎早前賣地兩次流標,未來商業樓宇用地會否再加推現在還很難逆料。目前,以中環為例,空置率不高,而租金仍然處於高水平,惟待租率預計會有上升,單位騰空的機會會陸續浮現。近年興起的共享工作間,如沒有一定的續租率,盈利會縮減,經營亦會面臨困難。


戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權。

收回土地須長遠規劃

今年施政報告提出收回土地條例,是否能解土地供應不足的燃眉之急?趙錦權認為有以下兩點需要考慮:

1. 政府須動用不少資金以收回農地、棕地,前者約有1,000公頃、棕地約有700公頃,甲級農地收購價,經財委會審批呎價約為1,400元,花費會相當鉅大。

他表示,政府收回土地作公營房屋發展早有先例,若條例引用恰當,對社會福祉是一件好事,惟政府須留意收回後的土地應全面興建公營房屋,以紓解市民迫切的置業需求。舉例來說,特別是位於市區並適合做高密度發展的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村寮屋區的私人土地,相信加快發展這些合共7公頃的市區用地,重建為以公營房屋為主的新社區,能馬上為市民提供一定數量的公營房屋單位。

「原則上,歡迎政府研究收回位於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但因業權分散或基建限制而未有發展計劃的私人土地,若政府收回土地後以較高地積比率發展,有助增加房屋供應。」

2.收回的土地將如何規劃發展?政府若成功收地,應在展開任何建設前先完成整體規劃,訂明該區的土地用途及交通等配套設施。現時新界地區因受到基建方面的限制,或同時需要配合毗鄰鄉郊地區的發展,故只可作極低密度發展,地積比率甚或低至只有0.2倍,非常浪費。政府若成功收地,應在展開任何建設前先完成整體規劃,訂明該區的土地用途及交通等配套設施。隨著交通問題得到解決,基本排污、供水等設施亦已完備,政府便可放寬具發展潛力土地的地積比率,以增加整體房屋供應。


構建「明日大嶼」仍是本屆政府的願景。

與其改裝不如重建

施政報告亦同步公佈土地共享先導計劃,吸引私人發展商參與規劃及發展,包括協助興建基建及其他社區設施,而當中7成新增總樓面面積將撥作政府屬意的公營房屋或首置類別,有效運用市場的建造力量以加快短中期房屋供應。他建議政府應將所有細節及規劃詳情公開予大眾,保持機制透明公開,避免予人私相授受的觀感。

至於過渡性房屋,趙錦權認為政府全力推動過渡性房屋以應對市民的短期住屋需求,未來預期提供逾1萬個過渡性房屋單位。「政府應盡快協助市民上樓,但過渡性房屋為短期措施並只能興建一定地積比率的單位。相反若直接在空置校舍等閒置土地興建房屋,則可提供逾3倍地積比率的單位,將更有效運用土地資源。」

此外,政府建議改裝工廈成公營房屋,他表示,樂見政府與房委會研究重建旗下工廠大廈為公營房屋,以增加公營房屋供應,惟長遠目標仍應透過不同方法善用現有土地及房屋資源。鑑於目前的工廠區中部分用地為住宅(戊類)地塊,建議政府考慮將這些住宅用地落實作興建公屋之用,以及研究將現有部分工廠區改為興建私人住宅或公屋,以增加房屋供應。

司法覆核或窒礙土地收回

對於放寬首置人士提供九成按揭保險樓價上限至800萬元,中原集團主席施永青表示,目前市場上樓價400萬以下的數目已經非常少,按揭政策一早過時需要調節,但過去幾年樓市暢旺,推出只會再推高樓市,以致政府不能推出,而現時樓市差,政府才借機將過時政策更新。「樓市上升需要市場穩定、管治有效,經濟增長和人民收入上升等基礎,樓按調整只會影響上車盤和細價樓,並非所有物業有影響,所以有小部分業主會反價,整體樓價不會立即反彈,基本上對樓價影響不大。」


中原集團主席施永青。

至於施政報告提出引用收回土地條例,施永青認為土地供應不足是因為規劃失當,不是收地便可以解決,而且在資本主義社會下政府應該保護私有土地,土地擁有者應有優先發展權,政府不應該隨意剝奪。他認為,能否收回土地仍依賴土地擁有人的態度,若有關地產商採取司法覆核,政府便有機會收不回土地。

「土地共享先導計劃是用來彌補收回土地條例政策不足的方法,若是有地產商採取司法覆核的方式,並非沒有理據,因而政府今次收地,有機會遇到阻力令結果不似預期。」

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