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【政經香港】樓市交投靜惟有升幅,舖市全面應聲倒跌



寫字樓租賃需求已開始放緩,中區的影響較為明顯。

本港經歷重大社會衝突,物業市場亦受波及。樓價在2019上半年的升幅因為市況轉差而出現折讓;加上中美貿易糾紛持續,整體市道轉差,遊客人數減少,導致零售銷貨額下跌,租賃市場需求亦轉趨沉寂;商用物業租金走勢由升轉跌,重挫物業投資市場的表現及前景,大額物業買賣宗數驟跌,令去年成為過去十年以來物業投資市場最淡靜的一年。

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示,面對中美貿易摩擦升級,本地物業投資市場於2018年創成交宗數與金額新高後,去年下半年氣a氛已逆轉,由1月至今只錄得194宗1億港元或以上的大額交易,遠少於2018年全年的430宗,涉及金額為821億港元,僅佔2018年總金額的三成。去年第四季投資市場進一步冰封,令2019年交投跌至十年新低。


戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻。

住宅市場:由熱轉冷添變數

去年第二季樓市氣氛曾一度熾熱,5月份住宅物業臨時買賣合約數字錄得8,208宗,屬全年最高單月紀錄。惟及至6月社會衝突展開並持續至今,市況遇冷,令第三季住宅成交下跌,9月份錄得住宅臨時買賣合約數字僅3,447宗,為2019年最低單月紀錄。10月中政府宣布放寬按揭措施,刺激住宅交投稍為回升,令第四季迄今共錄得9,757宗住宅臨時買賣。基於12月的住宅成交數字有望達到4,000宗,令第四季住宅總成交量增至13,757宗,按季回升12%。雖然樓市在2019下半年轉冷,成交量較上半年下跌24%,但全年成交量仍按年上升了5.9%。

「中美貿易關係轉差,以及市場預期加息,無疑為樓市前景增添不少變數,導致交投減少;但隨著市場逐漸適應中美貿易談判時晴時雨的局面,加上美國聯邦儲備局由預期加息變成三度減息,住宅成交因著強勁需求而有所回升,雖然2019下半年樓市受到社會衝突影響而放緩,但全年成交量仍勝於2018年,可見買家仍是以經濟因素為首要考慮點。」

投資者:觀望市況按兵不動

陶汝鴻續說,最近按揭政策的放寬為細價樓的銷售帶來刺激,令中小型住宅價格得到較大支持。然而本港政治局勢及外圍貿易談判仍存在不明朗因素,假如情況持續,預期更多的經濟負面情況會在今年年中浮現出來,樓市成交及價格將繼續走下,今年首季成交量將接近第四季,而樓價在今年上半年或將下跌10%至15%。

投資者方面,本地投資者大多沒有出售物業的壓力,故對市況多持觀望態度;內地投資者受到外匯管制及人民幣貶值的影響,在本港投資方面備受制肘,一般只參與豪宅買賣;機構投資者亦同樣觀望本港政治局勢發展,在物業投資上按兵不動。至於寫字樓及商舖等商用物業的成交宗數則大跌。不過,隨著今年的展望普遍趨向負面,部分業主或部署在短期內放售物業,投資市場有望出現更多成交。
寫字樓需求減

受到外圍環境不明朗因素所影響,本港寫字樓租賃需求已開始放緩,中區的影響較為明顯,由於中資企業租賃需求大減,同時不少跨國企業亦遷離中區,令去年該區的淨吸納量長期維持在負數,為五年來最低。另一邊廂,九龍東及港島東因近年有大批商廈落成,吸引企業進駐,成為去年寫字樓吸納量的重鎮。惟2019年全年各區的淨吸納量總和僅得444,142平方呎,是2018年總吸納量的23%,亦不及過去五年的年度平均吸納量的一半。

去年寫字樓新供應量達到230萬平方呎,惟因需求減少,令全港待租率自2018年年底的7.0%上升至2019年第四季的8.7%;中區的待租率亦自2018年年底的5.2%上升至2019年第四季的7.8%,為14年來新高。

舖市情況嚴峻

戴德梁行香港商舖部主管林應威表示,零售業特別是倚賴遊客生意的行業,在今年的前景不容樂觀,預料這將導致各區商舖租金在今年再錄雙位數的跌幅,其中銅鑼灣租金料將下跌12%至14%,情況最為嚴峻。飲食業的生意由於大受打擊,整體消費額跌至接近2011年的水平,其中以大型中式酒樓生意為甚,預期今年上半年餐飲業租金仍會受壓,向下調整5%至12%不等。

中線樓市仍傾向上升

晉裕集團投資研究部董事總經理林偉雄表示,就香港樓市,相信短期內仍維持調整,但預期今年第一季便將見底。「根據我們的推算,樓市的潛在跌幅有限,在目前最壞假設的情況下,樓市的潛在跌幅只有約7.8%。中線而言,我們認為香港樓市仍傾向上升,惟由於供不應求情況而有所改善,相信升勢將會有所放緩。」
在不同類型物業中,投資者偏好符合改善型住屋需求或換樓需求的物業,尤其是價格處於六百萬至一千萬元的單位,相信這類單位既受惠於換樓需求,同時亦受惠於新放寬的按揭政策,相對具有防守力及投資潛力,如物業處於名校網區、交通方便及開則具優勢,則會更看高一線。


晉裕集團投資研究部董事總經理林偉雄。

內地方面,相信今年中國的經濟增長動力將會有所放緩,房地產投資預料將會減慢,政府將加大基建投資力度來支撐經濟。今年房地產完工率預料將會有所上升,惠及有關板塊,如「白色家電」及「物業管理」。

廖偉強:樓價不跌反升一成

利嘉閣地產總裁廖偉強是市場少數堅持逆向預測的表表者,早於2018年底,當市場上大部分預測均看淡2019年樓價時,他卻持相反意見,認為去年樓價會上升,結果準確預測,即使一場社會運動肆虐仍未能令樓價出現倒跌。近日,市場上相繼有測量師行展望今年樓價跌幅將介乎15%至30%不等,但他再次逆向預測,認為樓價非但難跌,反而會「噴射式」再升一成。


利嘉閣地產總裁廖偉強。

「過去半年,雖然樓市走下坡,但全年仍錄得升幅,倘若沒有不可預計的社會運動爆發,全年樓市升勢絕不止此。2019下半年以來,樓市表現確實失色,市場上紛紛看淡,甚至認為2020年跌幅將持續擴大。」但他相信此輪調整浪的最差時期或已結束,今年利好因素將多於利淡因素,故看好2020年樓價不跌反升。

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