香港是一個高度發展的現代化城市，建築物林立。香港現時有約42,000座私人樓宇和8,000座政府建築物，全港700多萬市民每天約九成時間都花在這些建築物裏面。建築物及相關活動共佔香港九成的耗電量，香港政府於《都市節能藍圖》中就2025年訂下減少能源強度四成的目標，因此，要讓這些現存建築物的運作減少對環境的影響，同時給予樓宇使用者一個健康和舒適的工作和居住空間，正正是香港面對的挑戰，也是將既有建築物變綠的機遇。
撰文 香港綠色建築議會綠色建築專家 尹振華工程師
物業管理對既有建築物的日常運作至為重要，而且當中的工作亦日趨多元化和專業化，包括工程管理、環保管理和租戶管理等。要推動綠色既有建築，物業管理公司可考慮以下三個策略性的營運管理方針，分別是（1）優良的日常保養及維修、（2）可持續發展的政策和目標及（3）物管公司與租戶的緊密聯繫。
保養維修是變綠起步點
良好的日常運作和維修是讓建築物在整個生命週期中達致可持續和宜居的必要因素。樓宇建成後，在數十年的生命週期中，硬件應配合日常保養和維修，令建築物設備維持高效率運作，節省樓宇日常營運支出。定期保養有助延長更換設備的時間，以減少不必要的資源浪費，也可保持甚至提升資產價值。
建築物節能方面，工程團隊可推行以知識為本的能源管理，為建築物安排重新校驗。透過分析能源使用的實際數據，發掘建築物節能的潛在空間，從而提升能源效益表現。此外，技術培訓亦有助建立工程團隊的專業能力，使重新校驗能夠持續進行。香港綠色建築議會推行ACT-Shop試驗計劃，為參與機構的商廈進行重新校驗，並給予節能方案的意見。根據試驗計劃，參與的既有建築經重新校驗後，配合節能方案，預計每年可節省約5%冷氣系統的用電量。
制定可持續發展政策
為使業主、物業管理公司及其各部門團隊都能一致推動綠色既有建築，業主也可透過成立環境管理委員會，制定可持續發展的目標和策略，以及旗下物業的綠色管理政策和措施，例如綠色租約、綠色採購等。物業管理公司在日常營運方面，可遵照一些國際標準和良好作業規範，例如ISO 14001（環境管理）、ISO 50001（能源管理）、OHSAS 18001（職業健康及安全管理）等，又可藉參與不同類型的環保約章，提高各部門的環保管理知識。
物管公司鼓勵租戶參與環保
租戶的參與對建築物的環保表現都很重要。物管團隊可為租戶提供支援，為處所申請環境保護署的空內空氣質素檢定計劃證書，改善辦公室的室內空氣質素，一同締造健康舒適的室內環境。另外，物管團隊可在樓宇中多放置廢物分類回收設施，分享環保小貼士，以及定期舉辦綠色活動，例如天台有機種植、「行樓梯日」等，讓租戶一同參與，提高大家的環保意識。
根據Dodge Data & Analytics於2018年有關世界綠色建築趨勢的市場調查，在香港，企業對綠色建築的需求強勁，主要是為了改善同事的身心健康。由此，綠色建築認證可為建築物的可持續表現提供指標，給予用家選擇綠色建築的信心。
綠建環評為綠色建築認證
綠建環評是一套為符合香港建築環境而設計的綠色建築認證，其中既有建築2.0版評估工具專為評定樓宇的實際可持續性表現及物業管理方式而設，不論樓齡，各種用途的現存建築物都可參與，由建築環保評估協會評估，評級獲香港綠色建築議會認證。更新的版本設有綜合評估計劃和自選評估計劃，後者為一個就個別範疇作評估的計劃，適合樓齡較舊及硬件配套較受限制的建築物參與。
例如太古地產旗下的太古坊，大部份商廈如港島東中心都獲得綠建環評既有建築2.0版綜合評估計劃的最終鉑金級認證。在大廈維修和保養工程方面，工程團隊不斷為各大廈進行持續校驗，檢視建築物的能源表現，並基於營運數據制訂節能方案，以持續改善建築物的環保表現。此外，物管團隊推行一系列的管理系統，並獲得認證，有助改善綠色管理的效率。
另一例子就是東華三院黃鳳翎紀念大樓，它在綠建環評既有建築2.0版自選評估計劃的「營運管理」、「場地」和「用水」範疇中獲得最高的卓越評級。物管團隊按照大樓實際情況，逐步翻新改進， 換上了更高用水效益的水龍頭，又設置綠化天台讓同事有機耕種，可見其總部大樓成功逐步變綠。
為響應香港政府於《都市節能藍圖》中就2025年訂下的節能目標，香港綠色建築議會與建築環保評估協會攜手與業界緊密聯繫，推動香港的綠色既有建築，一同實踐目標。
欲知更多綠建環評鉑金級和金級建築物，可到綠建環評網上展覽詳閱︰http://greenbuilding.hkgbc.org.hk/