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香港樓市火熱,料價量齊升


利嘉閣地產總裁廖偉強(左)預計,今年中小型住宅及豪宅租金升幅分別約6%及5%。

香港樓市神話不滅!受惠於供應短缺及剛性需求強勁,2017年香港住宅樓市無懼政府使出多番辣招,市道暢旺依然,整體樓價升幅超過一成,至於甲級優質寫字樓更連續兩年蟬聯全球呎租最貴的城市,賣地成績更是超乎市場預期,住宅及商業「地王」連環誕生,旺熱程度屬近年罕見。多家地產代理預期,即使香港息口將會趨升,但在多個利好因素支持下,將會抵銷緩慢加息帶來的負面情緒,香港商業及住宅市場料於2018年再創新高。

撰文:余美玉

樓市在過去幾年持續升溫,為了防控風險,政府於2016年11月修改稅例提高印花稅,去年金管局連環出擊,分別杜絕「一約多伙」,劃一徵收15%印花稅、實行第八輪逆周期措施、向銀行溫馨提示調高按息等,但仍未能阻止樓價的升勢。2017年首兩個月住宅成交雖然較淡靜,物業臨時買賣合約數字中的住宅買賣數字僅介乎3,000至4,000宗,但隨着發展商積極推售新盤應市,一手市場交投氣氛轉趨熾熱。

根據土地註冊署資料顯示,去年首11個月一手私人住宅註冊宗數為17,364宗,比2016年同期的16,340宗上升6.3%,至於首11個月一手註冊金額暫錄約2,211億元,較2016年全年的1,884億元,高出17%,創出歷史新高,料全年將達2,430億元,即使與97年樓市的高峰期比較,亦高出超過一倍,充份反映新盤市況的熾熱程度。而二手市場亦有回暖跡象,首11個月二手住宅註冊宗數為40,918宗,同比增近一成。金額方面,首11個月暫錄約2,813億元,較2016年全年的2,415億元高出近16.5%,亦創下五年新高。美聯物業估計,2017年的二手註冊金額將達3,100億元,勢將自2012年以來,首次衝破3,000億元的水平。

樓價走勢一樣未有放緩的跡象,據差餉物業估價署公布,截至去年10月份的私人住宅售價指數已連升19個月。根據經絡按揭轉介資料顯示,11月的平均呎價為12,005元,比前年11月的10,740元上升11.8%,可見價量齊升。該公司市場總監劉圓圓估計,去年樓價走勢凌厲,相信價格升幅超過一成。

納米盤及豪宅表現突出

在不同價格的單位中,又以細價樓及豪宅升幅較為突出。戴德梁行指出,截至去年12月初,部分屋苑如沙田第一城及貝沙灣的價格已自年初上升約兩成,太古城單位的升幅則為一成半,其中細價樓不乏去年大行其道的「納米盤」項目,在發展商提供多重優惠下,整體金額需求較低,因此受到不少上車客的追捧;豪宅的買家則實力較強,資金充裕。至於中價樓,戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻說:「在現行按揭措施下,買家購買中價樓需付較大筆首期,而中價樓的對象又以換樓客為主,但因置業成本較高,買家負擔較為吃力,令2017年的中價樓的升勢遜於細價樓及豪宅。」

新「地王」連環誕生

值得一提的是,去年不只住宅單位銷售暢旺,連地皮也連番創破紀錄高價成交,主要是發展商投地態度積極,尤其是內地財團參與度日增,首先是港島區鴨脷洲利南道項目以168.56億元「破紀錄」成交,每方呎樓面地價約22,118元,曾一度創住宅用地總價新高,及後長沙灣興華街西對出項目以172.88億元刷新紀錄,成史上住宅總價新地王。

至於2018年住宅樓市走勢,多家大行均認為市場上暫未見有明顯的利淡因素,因此相信今年樓市亦會保持升勢,價格方面平均約有一成升幅。踏入加息周期是最值得關注的樓市隱憂,在聯匯制度下,香港跟隨美國加息亦在所難免,相信最快會於今年上旬調整最優惠利率,結束12年來未曾加息的局面,不過預期不會對本港樓市構成太大壓力。因為即使美國年內按預期加息三次,而假設香港跟隨加息一至兩次,每次介乎25至50點水平,至今年年尾實際按息將達到2.4至2.65厘的水平。以每100萬貸款額計算,每加息25點子,每月供款額只增加百多元,對供樓負擔的壓力有限,相信無阻市民的入市信心。

利好因素消弭加息隱憂

相反,經濟基調良好、失業率低企、股市暢旺帶來的財富效應,以及薪金調升等利好因素,均可增強入市動力,相信足以消弭緩慢加息帶來的負面情緒,更能支持樓市走俏。而去年兩度誕生住宅地王,可見發展商在天價投下優質地皮的同時,亦是對樓市前景投下了信心一票。

在新供應方面,今年發展商仍會積極推盤,預料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,較去年增逾一成,加上政府將推出約1.28萬個資助房屋單位,即市場上共有3.78萬伙一手單位應市,相信今年的一手成交量或會創歷史新高。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,一手私宅登記預期今年可挑戰兩萬大關,二手私宅則有力衝破四萬宗。整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價持續上升,2018年一二手私宅成交總值料再升14%,突破6,000億元,挑戰6,200億元的97年以來歷史次高水平。

在新供應方面,今年發展商仍會積極推盤,預料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,較去年增逾一成,加上政府將推出約1.28萬個資助房屋單位,即市場上共有3.78萬伙一手單位應市,相信今年的一手成交量或會創歷史新高。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,一手私宅登記預期今年可挑戰兩萬大關,二手私宅則有力衝破四萬宗。整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價持續上升,2018年一二手私宅成交總值料再升14%,突破6,000億元,挑戰6,200億元的97年以來歷史次高水平。

今年樓價升幅遜去年

不過,隨着去年一手樓盤大賣消耗了不少市場的購買力、樓價多次突破高位並持續上升一段時間、再加上加息、縮表等外圍因素影響,預期今年樓價走勢會稍為放緩,升幅較去年少,但大行預期整體仍有5至10%的升幅,其中又以中小型住宅樓價及豪宅物業較為看俏。另外,廖偉強預期在新盤入伙增多下,租金升幅將及不上樓價,故中小型住宅租金於年內料僅升6%;相對豪宅租金升勢亦較緩慢,估計升幅約5%左右。

然而,環球政經格局仍然存在不少不明朗的因素,包括地緣政治風險存有暗湧,美國縮表及稅改的影響亦不容忽視,再加上歐美央行縮減貨幣政策等等,香港金融市場亦有可能受以上因素影響波動。總括而言,現時香港資產價格持續上升,樓價已達到歷史新高水平,熾熱本身亦可被視為風險之一。加上種種不明朗的外圍因素,香港經濟或樓按市場可謂有危亦有機,業主要慎防未來加息、外來環境帶來的風險,建議業主應考慮自身負擔能力,不宜盲目高追入市。

甲級商廈呎租貴絕全球

除了住宅單位價量齊升,本港甲級寫字樓的呎租也在節節上升,根據仲量聯行《全球寫字樓租金走勢研究報告》顯示,中環甲級寫字樓每年平均每呎租金323美元,相等於每月平均每呎約210港元,連續第二年成為全球最昂貴的城市。至於商業用地交成方面,去年5月份兩度誕生「商業地王」。其中,由恒基以每方呎樓面地價50,064元奪得的中環美利道貴重商業地王,創商業樓面呎價新高紀錄;同月,南豐集團以246.01億元奪得啟德第1F區2號地盤,創出商業用地總價最高紀錄。

受惠中資企業和金融服務公司的需求持續,中環甲級寫字樓去年的空置率徘徊1.9%的低水平,中資企業對中環寫字樓的租賃需求依然强勁,佔2017年區內寫字樓新租務的48%,帶動租金上升5.2%至每平方呎118.1元,超越2008年高峰期的1.5%。甲級寫字樓租務市場的需求主要來自為省開支而搬遷的企業,以及市場上明顯擴張的中資企業及共享工作空間營運商。中環與其他商業區的租金差距越見擴大,更出現相差多達64%的個案,以致越來越多租戶由中環遷往非核心地區。中環律師樓搬遷潮持續,最矚目是「貝克‧麥堅」時於十一月承租鰂魚涌太古坊一座10萬平方呎寫字樓。

寫字樓租金睇升5%

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)稱:「中資企業的需求持續,加上空置率低企,我們預計今年中環寫字樓的租金有最多5%的增幅。儘管今年新落成甲級商廈樓面有200萬平方呎,但難以對中環的寫字樓市場帶來明顯的影響,因為中資企業不大熱衷中環以外地區,此新供應反而可能會拉低其他分區的租金。我們預計大部份分區的租金將保持平穩,九龍東的租金則因空置率較高而下降5至10%。中環與其他商業區之間的租金差距愈來愈大,將有更多企業搬離中環。」

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