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酒店拆建成風 拖垮旅遊業


嘉湖海逸酒店改建後料可供應逾五千個單位。

土地供應嚴重不足屬近兩屆政府最頭痛的問題,無論住宅及商廈用地均非常渴市。投地叫價愈來愈高,又多中資爭食,本地發展商近年已手尋找其他供應。長實(01113)近日入紙向城規會申請,將天水圍嘉湖海逸酒店改建為住宅項目,將換來五千個住宅單位供應。拆酒店改建,其實近兩年已為新的趨勢,以往大部分改建為商廈,現時連住宅項目都向酒店埋手,未來勢會影響酒店房間供應,令香港的發展更為混亂,更可能拖垮旅遊業。

政府近年加大力度增加土地供應的研究上,但任何提議均遇上大量反對聲音,令增地工作舉步為艱。可以出售的土地買少見少,發展商近年不斷尋找增加土地儲備的新方法,收購舊樓重建屬其中一個較受歡迎的做法,惟能收購的舊樓亦始終有限,業權及項目分散,很難湊成一個大型項目,所以長實近日便想到新方法。

長實近日入紙向城規會申請,將天水圍嘉湖海逸酒店改建為住宅項目。城規會最新文件顯示,嘉湖海逸酒店有限公司向城規會申請在天水圍市地段四號,由商業地帶擬議作分層住宅及已准許的商業用途,並略為放寬總樓面面積限制發展,計畫興建兩幢五十三層高綜合用途樓宇,住宅部分提供多達五千個單位,另提供九百八十個私家車車位、上落客車位四十個等。現時酒店總樓面面積為十三萬五千平方米,申請人亦冀將總樓面面積放寬限制至十八萬六千平方米。

至於平台的置富嘉湖一及二期則會保留,原有的四萬六千多平方米的非住用住宅樓面面積不會減少。嘉湖海逸酒店指重建住宅符合政府近期積極增加住宅供應及善用土地的政府,認為本地建屋土地不足,此發展方案更有效地善用嘉湖海逸酒店位於天恩路十八號。嘉湖海逸酒店屬長實旗下海逸國際酒店集團管理,兩座酒店提供一千一百零二間客房。

料獲城規會通過

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,改建符合政府近期積極增加住宅供應的政策,亦可擴充長實在區內的版圖,項目鄰近輕鐵站,亦有商業配套,適合重建成住宅項目,回報亦一定會比較經營酒店好。他指出,香港現時建屋土地不足,上述發展方案能更有效地善用土地資源,料有關申請獲批的機會很大,但發展商要補地價,亦要時間拆建築物起樓,估計要四至五年才能推出市場,料每呎售價約一萬四千元起。

香港新的土地供應嚴重不足,長實近年的土地儲備數目停滯不前。長實的年報顯示,一六年位於香港的土地儲備為六百萬平方呎,而數字於一七年並沒有增加。一八年的中期報告顯示,長實於香港的土儲更跌至五百萬平方呎。該公司對上一次增加大型土儲,為去年奪得港鐵黃竹坑三期上蓋項目,該項目指定發展為商住項目,總樓面面積約一百五十萬平方呎,當中住宅部分面積約一百萬平方呎,料涉及四座住宅大樓,但總單位供應預料亦不多於一千二百伙,較天水圍嘉湖海逸酒店改建項目差一大截,所以拆酒店改建住宅,來得更為划算。

李嘉誠旗下長實過去一年先後兩次申請將改建酒店。

由於長實的土儲增長甚低,去年的賣樓收入亦要大跌。長實執行董事趙國雄上月初曾表示,集團去年全年約售出五百伙單位,套現逾一百五十億元,而銷售量屬去年五大發展商之中最低的發展商,與一七年相比,亦有天壤之別。一七年長實以創下集團在港賣樓紀錄,銷售金額高達五百億元,即去年的銷售額要大跌七成。

雖然長實今年能推出的單位較多,旗下三個項目若全部在今年出售的,可提供二千四百七十九伙,包括中半山波老道一期豪宅的一百八十一伙;將軍澳日出康城八期的一千四百二十二伙;以及深水項目約八百七十六伙,但由於過去兩年土儲並沒有明顯增長,故亦有必要為未來幾年作好安排。

商廈需求殷切

除了住宅之外,商廈的需求亦是愈來愈強勁,自一五年開始,中資不斷到香港買起整幢商廈,一來視為投資物業,二來自己亦能有更多地方擴充在港業務,令商廈的需求更加緊張。長實去年亦已入紙申請,將旗下紅磡海韻軒、海灣軒雙子酒店項目重建,計畫為改建成兩座二十九層高、連四層地庫的商業大,總樓面面積約一百一十萬平方呎。屋宇署資料顯示,海韻軒酒店因地皮屬商業用途,故不需要補地價便可重建為商。

海韻軒總樓面約一百三十萬平方呎,共提供一千九百八十間房間,為全港最多房間的酒店,落實重建的話,勢將成為最大宗酒店重建成商的項目。市場估計,海韻軒重建成甲級商,項目市值有機會高達數百億港元。雖然海韻軒酒店並非位於最值錢的港島局,但位處紅磡海灣畔,對外交通亦相當方便,並鄰近紅磡隧道、西九龍走廊、公主道等城市快速道路,到達香港各處均非常便捷。之前該商廈重建項目初步構想圖顯曝光,物業頂層更設有直升機坪,項目極為華麗,有助提高租價。

其實自二○一七年開始,已見不少發展商申請將旗下酒店改建為商廈,以獲取更好的回報。二○○九年開業的銅鑼灣皇冠假日酒店,一七年便申請重建成多用途商廈,並獲城規會予以「不反對」。城規會文件顯示,上述項目地皮面積為一萬零七百平方呎,現擬作辦公室、商店及服務行業及食肆用途,提供樓面十六萬一千平方呎,地積比率十五倍,當中三萬八千八百呎作商店及食肆,分佈於地下至五樓,餘下樓面作寫字樓用途,涉及面積約為十二萬二千呎

至於同區J PLUS酒店,一七年初轉售後,亦擬改裝為銀座式商廈。而順豪物業(00219)同於一七年初購入的北角麗東軒酒店,計畫翻新,並表明數年後會改作混合式商廈發展。億京的荃灣楊屋道用地,西邊地盤放棄酒店方案,獲城規會同意轉商廈發展。不過,近期最令市場注目的,則是銅鑼灣地標之一,有四十多年歷史的銅鑼灣怡東酒店,將於三月底結業,之前已獲批改建為商廈,總樓面六十萬四千平方呎。

 

甲級寫字樓需求甚大,回報亦較做酒店好。

怡東重建矚目

文華東方國際計畫斥資約六億五千萬美元(約五十一億港元)將怡東酒店改建為綜合商業物業,重建需時六年,料怡東酒店完成重建後,可帶來約二十九億美元淨會計收益,重建工作將通過債務和現金的適當組合來籌集資金。由於地皮享維港海景,市場估值高達三百億元。

遠東發展(00035)董事總經理孔祥達早前亦表示,集團大部分在港持有的物業均為酒店,以旗下灣仔麗悅酒店為例,面積約六萬方呎,在賬面上大約一億多元,每方呎不到二千元,重建後每方呎價值提升至二萬元,該物業的價值便至少十億以上。另外,部分較舊的酒店或需翻新,而集團亦會審視該酒店是否值得翻新或改建成寫字樓,以實現或提升資產價值。

市場人士指出,之前兩年訪港旅客量下跌,令酒店業前景轉差,租金回報下跌,資金回籠速度減慢,而且酒店大概每十年要重新裝修一次,當中涉及的金額為每間房約幾十萬元。反觀商廈的需求高,既能拆售又能部分收租,作為投資物業更具靈活性。再者,將酒店改裝商廈成本亦不高,估計每呎成本約千多元,令發展商有更多誘因申請改建。如今長實再帶起潮流,將酒店改建為住宅,若成功的話,亦會再吸引其他發展商仿傚,未來的酒店供應有機會開倒車,打擊本港的旅遊業。

雖然訪港旅客數目之前曾出現明顯下跌,但一七年開始已重踏升軌,去年首十一個月,訪港旅客達五千八百五十六萬人次,按年升幅超過一成。當中過夜旅客的增幅亦有百分之四點五,來自內地的過夜旅客增長更達百分之七。隨高鐵及港珠澳大橋開通,單計十一月份的旅客升幅更為誇張,旅發局數字顯示,十一月訪港旅客人次近六百萬,較去年同期上升逾兩成,當中內地訪港旅客佔七成七,超過四百六十三萬人次,較去年同期升近兩成六。除了內地旅客,其他亞洲旅客亦有明顯增長,日本及馬來西亞旅客,亦分別錄得百分之八點二及十二的升幅,帶動整體短途旅客數字上升百分之六點六。

「大灣區」推動需求

上月財政司司長陳茂波發表網誌,指去年訪港旅客人數持續增加,料去年全年的旅客量肯定超過六千萬人次,打破一四年歷來最高紀錄。現時旅遊業佔本港生產總值約百分之四點五,聘用人手佔全港總就業人口的百分之六點七,亦是政府銳意發展的行業之一。去年政府發表《香港旅遊業發展藍圖》正是希望透過前瞻角度制訂政策,按四大策略將香港發展為世界級的旅遊目的地,促進旅遊業健康及持續發展,讓香港整體經濟受益。

中央政府推出「大灣區」發展概念,亦會刺激到整個區域的旅遊及商務交流,對本港的酒店需求亦有所增加。政府的調查數字顯示,在短途的訪港旅客當中,有近一半人的行程會同時到訪多個其他城市,至於長途遊客中,更是有逾八成會採取「一程多站」的行程,粵港澳大灣區內多個城市,有很大的空間可以加強旅遊方面的合作。

訪港旅客數字近年已止跌回升。

香港政府亦計畫推出更多「郵輪+高鐵遊」、「郵輪+大橋遊」等不同的配搭,希望吸引來自世界各地的旅客,透過選擇香港作為重點站和基地,以更好安排行程遊歷鄰近地區,以助強化香港向更高增值旅遊樞紐的發展。不過,在需求增長之下,未來的酒店卻未見明顯增加。上述幾間酒店的重建計畫,就將令房間供應減少三千間。

訪港旅客數字於一五年及一六年出現下跌,當時本港酒店平均入住率亦的確跌至只有百分之八十六及百分之八十七的水平,但一七年已回升至百分之八十九,去年首十一個月計,更升至百分之九十一,較一四年的高峰百分之九十更多。香港酒店業主聯會執行總幹事李漢城表示,剛過去的聖誕假期的酒店入住率相當理想,相信在聖誕及拆禮物日期間,酒店平均入住率達到九成至九成半,房價平均升幅百分之八至一成。

房間供應增長低

仲量聯行的報告指,現時香港有接近八萬個酒店房間,估計由一八年至二二年新供應的年均複合增長率為百分之二點四,較○七年至一七年的十年期的酒店供應年均複合增長率百分之四點三為低,而港珠澳大橋及高鐵雙雙殺到之下,若酒店供應增長開倒車,勢令香港喪失大量機遇。

為了解決土地供應問題,政府之前特意成立土地供應專責小組,小組並於一八年最後一日提交終極報告,並提出八項土地供應選項建議,合共約增加三千二百三十五公頃土地。當中三項屬短中期方案,包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備及利用私人遊樂場地契約用地;五項中長期方案分別是維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間,發展新界新發展區和發展內河碼頭。

不過,由於可供實際考慮的短中期選項並不多,即使全速推展三個短中期選項,亦未能滿足本港至二六年年短中期的八百一五公頃土地短缺,更預測本港在往後十年仍有土地供應短缺問題。

經濟發展失衡

不過,政府仍未肯就建議作出回應,繼續選擇「拖字訣」。現時市場只眼解決住宅土地供應問題,但商業用地不夠用,住宅、商廈、酒店又在互相搶地,更應關注,而政府除了要解決住屋問題之外,亦不能忽略商業用地的規畫,政府應作出全面的城市規畫,否則只會令香港經濟發展失衡,後果更為嚴重。

仲量聯行上月發表最新商業用地供應研究報告,便指出政府持有作日後賣地的商業地皮,僅足夠滿足未來十年的寫字樓需求。該行數據顯示,政府可供出售的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積達二千萬平方呎,而每年本港吸納量約二百萬平方呎,料新供應只夠十年使用,當中大部份供應位於九龍,涉及一千四百七十萬平方呎。

香港甲級寫字樓空置率持續下降,今年八月底空置率僅百分之四點二,租金在過去三年平均升幅則約百分之六點五,中環甲級寫字樓租金更高達二百元平方呎。截至今年第二季,本港甲級寫字樓的總租用成本,分別較東京及新加坡高出兩成及五成。仲量聯行董事總經理曾煥平憂慮,本港未能提供長遠而穩定的商業地皮供應,將削弱香港作為亞太區主要經濟樞紐的競爭力,寫字樓供應不能單依靠大灣區,因本港亦要有自己的商業發展規畫。

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