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股市差 人幣跌 買樓避險


本港樓價連升二十六個月,單是上半年已升逾一成。

中美貿易戰正式啟動,全球股市被陰霾濃罩,其中國國企指數及個別大型中資藍籌股累計跌幅已逾兩成,技術性已踏入熊市,恒指如今亦徘徊在牛熊分界線間,有大行指出,港股正式步入熊市。然而,目前香港經濟面仍向好,加上企業盈利理想,與熊市的表徵似乎不太吻合。

在股市前景仍是莫衷一是之下,加上人民幣持續貶值,投資樓市似乎是更好的選擇。畢竟人民幣貶值會增加內地人到港投資物業的誘因,作為對沖人幣貶值的手段。再者,如今受惠於港珠澳大橋及高鐵快將通車,配合粵港澳大灣區的發展,都會吸引資金流入,加上在供應未能大增,同時需求不減下,樓價只會繼續向上。

七月首個交易日亞洲股市重挫,內地A股亦不能倖免,上證綜合指數挫百分之二點五二,跌穿二千八百點,創逾二十八個月新低。當天日經指數亦跌百分之二點二一,收報二萬一千八百一十一點,為四月中以來最低;南韓首爾綜合指數收市則跌百分之二點三五,收報二千二百七十一點,創超過一年低位。

環球股市受到貿易戰的陰霾濃罩著,港股自然無運行。七月首個交易日先走一轉地獄,上週二(三日)恒指一度大跌近千點,低見二萬七千九百九十點,創九個月新低,幸好午後在內地A股回升帶動下,才漸漸收復失地,但最終仍要跌四百零九點,收報二萬八千五百四十五點。至上週三(四日)港股再次向下,期指就再穿二萬八千點,恒指則跌三百零三點至二萬八千二百四十一點收市。

觀乎目前港股已是熊蹤乍現,國指連跌九個交易日,已從一月底的高位累挫逾兩成,技術性踏入熊市;至於恒指雖然暫時只較今年一月底的高位回落百分之十四點八,上半年亦跌百分之三點二二,徘徊於牛熊分界線,熊蹤未定,但觀乎往年帶著恒指走的騰訊(00700)及建行(00939)等焦點藍籌,已相繼從高位累挫逾兩成,大市已踏入熊市。

下半年人民幣仍有貶值壓力,短期內有機會進一步下試六點八的水平。

大摩下調目標

摩根士丹利首席亞洲和新興市場策略師郭強盛更警告,港股已步入熊市。他指出,恒指短期內將有大幅下跌風險,該行已將MSCI新興市場指數的十二個月目標從一千一百六十降低至一千,原因是美國加快緊縮政策,美國之外的全球經濟增長放緩,石油價格上漲,以及中美經貿關係緊張等。

基本上,若只按技術分析的硬指標來看,國企指數及個別大型中資藍籌股累計跌幅已逾兩成,無可否認,觸發市場憂慮港股是否已進入熊市。不過,渣打香港財富管理投資策略主管梁振輝認為,基於現階段的宏觀環球經濟形勢,配以未來一年的前景,依然處於正面狀況,而香港藍籌股普遍的企業盈利預期繼續理想,故不認為港股已陷入熊市。

另一方面,人民幣的跌勢仍未止,人民幣兌美元中間價連續八日下調,一度跌破六點六的關口,是去年十二月二十日以來首次。人民幣在岸價(CNY)和離岸價(CNH)於六月二十九日更雙雙插穿六點六四的水平,是去年十一月以來的新低。至週二人民幣兌美元在岸價和離岸價一度雙雙跌穿六點七三水平,其後人民銀行行長易綱罕有地指,正密切關注外匯市場波動,相信人民幣下跌主要受美元偏強和外部不確定等順週期因素影響。

言論一出,人民幣兌美匯價隨即回穩,但僅收復六點七的關口。事實上,中美貿易戰令人擔憂全球經濟放緩,人民幣自上月十四日至月底已累計貶值百分之三點四,在新興市場貨幣之中表現最差。

人幣見七點二

目前,市場人士均普遍認為,下半年人民幣會持續貶值。花旗銀行中國財富管理部投資策略主管吳晶晶預期,人民幣會有貶值壓力,短期內有機會進一步下試六點八的水平。內地的分析則認為,預期下半年人民幣匯率將逼近六點八至七之間。德銀的報告指出,寬鬆政策將令樓價面對上行壓力,以及人民幣將面臨貶值壓力,預期今年底及明年底,美元對人民幣將分別升至六點八及七點二。

在股市前景仍是莫衷一是之下,樓市似乎是更好的選擇。據差餉物業估價署的數字,本港樓價連升二十六個月,五月最新報三百八十二點六點,按月升百分之一點七,相對去年五月的三百三十三點六點,則升百分之十四點七。雖然政府剛推出「娥六招」,可是對於樓市保持升勢的影響不大。

特首林鄭月娥稱,長遠若要有足夠土地供應,填海似乎是無可避免。

一方面,如今人民幣貶值,令到資金避險情緒升溫,相信會吸引更多內地資金流入樓市。雖然對於內地人而言,人民幣貶值時,買港樓的成本相對增加,然而,在人幣兌美元於上半年微跌約百分之一點三之時,本港樓價在短短半年已升逾一成,升幅絕對可對沖匯價的跌幅。

另一方面,受惠於跨境交通基建港珠澳大橋及高鐵快將通車,配合粵港澳大灣區的發展,都會吸引資金流入。如港珠澳大橋預計在今年年中啟用,通車後,由香港至珠海的陸路交通可望由約三點五小時,大幅縮短至約三十分鐘,日後可在一小時內穿梭香港、珠江西岸及澳門。

因屯門區正處於往來前海及大灣區的重要樞紐,故屯門區的樓市亦因此而受到追捧,以該區未補地價的綠表公屋及居屋為例,今年六月成交呎價達六千八百九十八元,較去年十月白居二計畫未恒常化前,成交呎價約五千七百二十七元,急升約兩成。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,鐵路一直是拉動經濟發展的重要動力,一個地方經濟增長一定會抬升樓價,故他認為高鐵香港段通車,除會推動九龍區樓市外,實際上,全港各區樓市也會得益,因為一個城市的樓價與許多因素拉上關係,鐵路等基礎建設便是其中之一。

目前香港高鐵可以連接內地十四個主要城市,預計二○二五年,內地將建成約三萬八千公里的高速鐵路網。屆時,許多中小型城市往來香港的交通會變得更加便利,香港與各中小城市的商旅人數亦會顯著增加。陳氏認為,在可見的將來,會有更多內地城市的企業與香港加強商業往來,香港作為對外窗口的功能亦會提升,對本港物業的需求亦會增加。

運輸及房屋局局長陳帆稱,若落實填海,估計規模需要達一千二百公頃。

本地剛性需求大

除了外來資金流入,本港內部的剛性需求亦足以撐起未來樓市,現時樓價升到難以置信,其中一大原因是「靠父幹」的支持。近年新盤開售,相信大家都時有聽聞有一些「好爸爸」買樓給子女的例子,嘉信理財早前調查顯示,每年介乎六十萬至一百二十萬元收入及擁有六十萬至五百萬元流動資產的本港新晉富裕階層中,有約五成七願意為子女置業,並視房地產為長期投資目標。

此外,「生活易」去年調查亦顯示,五成二有意置業的新人中,約三成六的首期需靠父母分擔。由於現時香港人口年齡層中,最多的正是這些資金實力雄厚、介乎五十至五十九歲的「爸爸、媽媽級」人士,共佔總人口的百分之十七,估預料父幹情況將會延續。

另有業界人士如美聯集團(01200)主席黃建業認為,「靠父幹」的風氣,近期甚至已進化成「靠爺幹」,在深信磚頭可以致富之下,不少祖輩級亦樂意幫助下下一代置業,形成超強勁的樓宇需求。

麵粉、麵包的短缺,引發出發展商逢地必搶的情況。加上自海航四搶啟德地,以及二○一七年年中,內房龍光地產(03380)與合景泰富(01813)以每方呎樓面地價二萬二千一百萬元投下鄰近工業區的鴨脷洲利南道住宅地,較估值上限高出百分之十點六後,中資一連串行動,已把本港地價抬高不少。與此同時,今年上半個財政年度的賣地計畫供應,約只有約四千五百伙,距離每年一萬八千伙的目標相去甚遠。因此,估計本年度餘下的日子,每逢有靚地推出,必定惹來一陣瘋搶。

其中最為矚目必屬九幅中大型啟德住宅地,每幅料可建屋約八百至一千八百伙不等。綜合市場對九幅地皮估值,合共九百五十一億八千萬至一千三百二十二億元,其中規模最大的第四A區二號地皮,可建樓面達一百零八萬平方呎,估值一百六十二億至二百一十七億元,樓面地價一萬五千至二萬元,或可打破長沙灣興華街西的住宅地王紀錄。

另將在下季推出的山頂文輝道豪宅地亦料十分搶手,由於現時山頂一手及二手超級豪宅的成交呎價早已超過十萬元,甚至逾二十萬元。市場估計,此地的每呎樓面地價最少在十萬元,有望膺本港地皮呎價之王。在地價高企下,買樓自成為逆市中的保值投資之選。

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