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助市民上車 減「辣」為上策


去年樓市氣氛熾熱,樓價更累升百分之十二點八。

近幾年樓價持續飛升,一來是因為本港地皮確實供不應求,二來就是政府的「辣招」限制了二手樓供應,等於樓價向上的催化劑,以致近年樓價愈升愈高,如今入場單位售價已超過四百萬元,以致政府正考慮放寬按揭保險成數,讓更多市民上車。

不過,就算政府落實放寬按揭成數,在二手樓供應不足下,市民仍難覓上車盤,最有效方法應是撤銷辣招,增加市場供應。同時,則努力增加土地供應,最有效兼長遠方法當然是填海造地,但不能像以往著重於細眉細眼地填海,而是定下大規模填海計畫,才能解決地荒問題。

事實上,在樓市急升下,四百萬元以下的樓盤已愈來愈少。因在新規例下,港人購一千萬元以下物業,最多只可以承造六成按揭,若是四百萬元以下,連同申請按揭保險(簡稱按保),首置客可額外多造三成,共九成按揭;四百萬至四百五十萬元物業則可造八至九成,貸款上限為三百六十萬元。不過,隨著四百萬元以下物業減少後,可申請九成按揭保險的個案亦不多,即是能力不足的上車人士便更難置業。

有見及此,有市場人士認為,放寬按揭成數,可助有能力供款但首期不足的年輕人上車。財政司司長陳茂波強調,了解到部分有意置業的年輕人士,縱有能力供樓,卻苦於缺乏首期,並對這個問題「好上心」,故有考慮放寬按揭保險成數,但直言不想市場理解成減辣措施,為樓市推波助瀾,故此目前只能研究及觀察合適時機。

觀乎目前三百餘呎的單位都升至五百萬至五百五十萬元,表面上看,若放寬按保成數至五百萬元,似乎可有助上車人士成功置業。然而,若今年樓價如去年般再上升一成,最終仍是達不到助上車的目標。

 

陳茂波稱,有考慮放寬按揭保險成數,但直言不想市場理解成減辣措施。

雖然過去幾年私人土地供應都可達標,然而,落成量卻是一直遠遠不及。在今年度的二萬四千多個單位當中,私人主導發展或重建項目的佔比高達六成四,較過去五個年度約一成五的平均值高近百分之五十,若按單位計,更較平均值高出四點三倍。換言之,本年度的住宅供應已是由私人主導,同時代表今年度政府土地供應未能到位,只有約八千六百伙,大幅低於過去五年全年平均值的約百分之五十。

「熟地」供應不足

再者,目前於今年度賣地表中的待嫁姑娘仍未成年,地皮皆非「熟地」,如啟德的八幅地皮因未完成修改相關大綱圖的城規程序,未能及時推出。萬一未來幾年,私人供應跌回過去水平,而政府又因無「熟地」在手,未能填補缺口,屆時私人房屋供應或會出現問題。

由此可見,單靠四處覓地增加供應,以遠水救近火,實在難以有效解決供求嚴重失衡問題。若然要在短時間內增加供應,二手市場是唯一的救命稻草。事實上,香港自二○○九年開始推出一系列辣招,不但未能抑制樓價上升,雙倍印花稅、按揭收緊反而是強行抑制了二手市場,二手市場的成交亦大幅回落。

第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示,目前二手樓宇數量都較全港家庭為多,換言之,每個家庭只居住一個單位的話,那全港空置單位將多得驚人,所以正確紓緩樓價的配方是釋放二手市場供應,在置業階梯得到重啟後,住屋問題將可大大減輕。

自推出一系列辣招後,二手市場的成交大幅回落。

仲量聯行董事總經理曾煥平亦指出,據統計,香港住宅成交量自一○年下半年開始,已未能追上結婚及本地出生人數,目前比率為零點五,較過往長期平均比率少百分之四十五,顯示有大量需求未獲得滿足。由於市場擠壓有大量住房需求,故樓價才獲得支持。但是,若可放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施,釋放二手房約一百一十六萬套的住宅存量,在可售單位數量增加下,樓價才有穩定下來的基礎,這才是最有效助上車的方法。

在解決短期的急切住屋需求後,長遠的土地供應亦是政府應正視的問題。為增加土地供應,政府在二○一三年開始計畫重啟一度停止的填海工程,惜受到各界的壓力,單是選址過程經已困難重重。據知,土木工程拓展署其實早於二○一一年已委託奧雅納工程顧問進行研究,制訂增加土地供應策略,包括在維港以外適度填海及發展岩洞。顧問公司根據香港各種的環境限制,如海岸公園及海岸保護區、具特殊科學價值地點等的因素,最初確認四十八個前初步填海選址,當中包括大鵬灣、塔門、龍鼓灘等。

填海土地零散

即使五個選址均成功落實,但可提供的土地湊湊拼拼才約四百多公頃,而且各塊土均是零零散散,難以連成一個大市鎮,真正滿足市民住屋需要。以近日公布的沙田馬料水填海計畫為例,初步指填海規模達六十公頃,連同沙田污水處理廠重置後騰出的二十八公頃土地,可興建一萬一千個住宅單位,容納逾三萬人,雖然規模相當於太古城或沙田第一城。但由於政府推算,現時每年私樓的需求大約是二萬間計算,故有關供應根本連一年的住屋需求都未能滿足。而且填海預計需要十五至二十年,屬中長期土地供應措施,亦即遠水難救近火。

去年二手市場成交雖有增加,但仍難與高峰時期相比。

可參考星洲案例

相對而言,同樣地少人多的新加坡政府則對填海造地更有規畫,亦更堅定,如近年公布的德光島西北端填海造地,工程於二○二二年完成後,單是一幅土地已將為新加坡新增八百一十公頃土地,相當於兩個大巴窯市鎮的面積。由於現時大巴窯約有十二萬人口,即該塊即將落成的新填海土地已可容納二十四萬人口。

而政府在二○一三年發表的土地資源規畫書中指出,為滿足未來人口可能增加的需求,將繼續填海造地擴大國土面積,預計到二○三○年將填拓另外約五千二百公頃土地,計畫足足是整個大嶼山填海計畫的五倍。香港政府若要真正解決市民住屋問題,或應學習新加坡政府,認真而堅定地規畫大型的填海計畫,而非左拼右湊地展開成效不大的小型填海工程。

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