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公屋封頂 助貧創富


截至二○二一至二二年五個年度的公營房屋總建屋量,實際只得約十萬個單位。

最近特首林鄭月娥在一訪問中,提出了八十萬伙公屋足以應付基層家庭需要,並傾向將大部分新建公屋項目轉作綠置居出售,引起社會極大爭議,認為她為興建公屋落下「封頂」目標。對此,政府官員紛紛出面撲火,林鄭亦否認封頂論。

其實,細仔思量的話,林鄭的理論才是正途。畢竟無止境興建公屋,亦難以解決基層住屋需求,歸根究底本港欠缺土地發展。再者,不斷建公屋只會加重政府的財政負擔,畢竟如今建公屋的土地成本及建築成本愈來愈昂貴。與其建公屋令貧者愈貧,倒不如像林鄭所想,以置業導向加快公屋流轉,反而可助基層創富。

特首林鄭月娥的首份《施政報告》,積極為其競選承諾「找數」,特別是在房屋政策上,實行以「置業為主導」的理念,提出將「綠置居」及「白居二」計畫恆常化。日前她接受本地媒體訪問時指出,房策並非逼人置業,而是看到社會上無論對自置私樓,又或是資助房屋均有很大訴求,但她表明無意訂立港人自置居所比例的目標,因一旦有了硬指標,就較為麻煩。

她表示,目前本港已有七十六萬個出租公屋單位,並快將增至八十萬,又認為只要保持公屋單位的流動性,這數目已足夠應付基層家庭需要,故此傾向將大部分新建公屋項目轉作綠置居出售。

但她強調,並非將所有新建公屋都轉作綠置居,若然是涉及有斜坡或日後須興建行人天橋作接駁的公屋項目,因涉及日後維修及管理責任,就未必適合,而她正要求房屋署把這些地盤找出來。

憂輪候時間再拖長

然而,這「八十萬公屋」的論調卻被闡釋成封頂,林鄭一夜間成為眾矢之的。前長策會成員、經濟學家關焯照斥林鄭的建議不切實際,並且指林鄭推翻長策會所制定的建屋目標,其八十萬個公屋的數據須向市民交待理據。

林鄭月娥澄清,八十萬的數字不是目標,更否認封頂論。

對於惹來極大爭議,林鄭立即作出回應,強調這並非為公屋數量「封頂」,出租公屋仍是為基層市民提供房屋的安全網,而八十萬的數字,是根據七十六萬現存公屋量,並考慮到之後建成出租公屋量而得出,又形容數字是現數,並不是目標。她又指,增加綠置居供應旨在改善置業階梯以騰出公屋單位,是「一換一」的措施,不會減少公屋輪候名冊上的家庭的上樓機會。

土地資源寶貴

其實,林鄭將公屋「封頂」並非無道理,畢竟香港的房屋問題,歸根究底就是欠缺土地,若然無止境的興建公屋,不但浪費珍貴的土地資源,又加重庫房的負擔,而且最終只會造成創貧的局面。

據新一份《施政報告》提及,按《長遠房屋策略》建議,二○一七至一八年度至二○二六至二七年度,未來十年的總房屋供應目標為四十六萬個單位,其中二十萬個為公屋單位。但陳帆預計,房委會和房協於截至二○二一至二二年五個年度的公營房屋總建屋量,實際只得約十萬個單位,當中公屋單位和資助出售單位分別約七萬五千二百個及二萬五千一百個,換言之,未來五年平均每年僅得約一萬五千個公屋單位,與長遠目標十年建二十萬個,即平均每年須推出約二萬個單位相比,明顯未能達標。於是,政府為求達到目標,便不惜強搶市區靚地興建公營房屋。

如年初規畫署大手筆建議將鄰近沙中線土瓜灣站、啟德體育城旁的四幅啟德發展用地的海景靚地,即第2B區三、四、五及六號地皮改作興建公營房屋,地盤面積合共約五十一萬六千方呎,涉及樓面多達三百三十五萬八千方呎,提供六千個單位。

須知道,啟德發展區作為市區的一塊臨海大型地皮,每推出地皮招標往往都吸引不少中資企業追捧,如海航系曾在五個月內掃入四幅啟德地,總地價逾二百七十二億元。該區投標價更是不斷創新高,以龍湖地產(00960)夥拍合景泰富(01813)五月中以七十二億三千萬元奪得啟德住宅地計,每方呎地價已達一萬二千六百元。換言之,政府打算撥作興建公營房屋的四幅地皮,地價至少逾四百二十三億元。

事實上,政府已不是第一次做土地資源的「大嘥鬼」,如今年四月接受申請的彩虹彩興苑,單位景觀開揚,面向彩雲的高層單位更可眺望獅子山景觀。又如二○一八年推出的居屋,亦不乏市區靚盤,包括於啟德發展區的首個居屋項目及長沙灣的居屋項目。

政府建議將新建公屋改做綠置居出售,加快公屋流轉。

建築成本衝向百萬元

除了土地珍貴,建築成本亦不斷上升。近年中、港多項大型工程同時動工,大大增加建築成本。而年初政府向立法會呈交的資料亦反映,公屋建築成本升幅非常快,以二○一五至一六至二○二○至二一年完成發展或預計將完成發展的公屋項目而言,以單位每方呎建築樓面面積計,已由一千二百零六元,升至二千零八十三元;以每個單位的預計平均建築成本計,則由六十一點九萬元,升至一百零六點三萬元。

還有,據房委會的文件,現時公屋住戶的平均月租約一千八百六十四元,大約相當於私人住宅的管理費。但觀乎一個四百方呎的私人住宅單位,月租動輒一萬元,即是政府每個月便向每個公屋戶補貼一萬元,可見這個包袱真是小數怕長計。若然繼續大量興建公屋出租,而資金回籠不足,只會為房委會帶來沉重的負擔。

事實上,林鄭亦解釋,從房委會財政角度而言,在興建公屋成本相同下,轉作出售可紓緩房委會財政壓力,令房委會資金回籠,繼續有足夠財政資源興建新項目,「在現時情況,公屋若用作出租,收回來的租金不足以填補差餉、管理費及維修費用,所以每建一間出租公屋單位,就加重房委會的財政負擔」。

政府為求達到目標,不惜強搶市區靚地興建公營房屋,彩興苑便是其中之一。

創造更大價值

公屋雖以低廉的租金,照顧了大量低收入家庭,但無論租住多久,單位都不屬於自己,因此無法分享因土地升值所帶來的財富增值,大量土地價值等於被封鎖在公屋內,無人得益。據房委會的修訂,若入息超過限額五倍,又或是資產超過限額一百倍,或擁有物業,便須遷離。然而,這政策不但未能鼓勵公屋住戶向上層流動,反而會有創貧之嫌。皆因成為富戶須交還公屋,重回私人市場捱貴租,倒不如懶惰一點,以保留公屋的資格更為著數。相反,政府若在「富戶政策」提供向上流動的誘因,正如如今的綠置居,反而更能吸引公屋住戶的向上流動,從資產增值的層面上解決問題,才更事半功倍。

林鄭表示,透過綠置居回收的公屋單位可分布在各區,讓輪候冊申請者有更多選擇,遠遠好過將所有最基層的輪候公屋家庭,全部調派往一個新屋邨,最終只會會變成「貧窮屋邨」,如近年新入伙的沙田水泉澳邨,連商舖都支撐不到。可見,林鄭建議以綠置居加快公屋流轉,除了助置業避免創貧外,亦可達到創富的目的。

政府想市民安居樂業是無可厚非的事,但與其以百億靚地作出租公屋之用,暴殄珍貴土地資源,不如將這些地皮轉作發展出售房屋用途,即使不是售予私人發展商,只是興建津貼出售房屋,也更加符合經濟效益。

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