自廣深港高鐵香港段及港珠澳大橋開通以來，由交通基建輻射的連動效應日趨明顯，未來廣佛肇、港深莞惠七地的產業和房地產將如何發展？早前，戴德梁行主辦「粵港澳大灣區論壇2018」，突破性地跨連線，分別在香港、深圳、廣州同步進行，多個地產及投資業界代表，跟與會者隔空提問分享。有業界人士預計，未來城市發展群組可分為三個方向，包括空港經濟（交通系統）、創新科技及智能製造，完善的交通系統將成為上述產業蓬勃發展的動力。
撰文：葉永成 攝影：張展銳
在粵港澳大灣區論壇上，身處廣州的主題講者、戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示，高鐵開通後，大灣區有22個鐵路交匯點，包括廣州南站、深圳西麗站、中山翠亨站及佛山西站，相信可以帶動附近地區的樓價，具有較大的投資價值，將有利大灣區產業轉型升級、價值升級。
大灣區3大城市群
陶汝鴻表示，以城市群組分析大灣區，可分為三個主要城市群，分別為廣佛市、空港城市及港深本位。以珠江為界線，珠江以東的旅客人數、人均收入及GDP均較珠江以西城市高，主要由於珠江以東交通系統較發達，產業發展亦較快。
「未來城市發展群組可分為三個方向，分別為空港經濟（交通系統）、創新科技及智能製造。大灣區未來產業將着重於創新科技及智能製造，而完善交通系統則為上述產業能否蓬勃發展的催化劑。」
他進一步解釋，公共交通導向開發（TOD）項目將成為大灣區城市發展的催化劑，帶動功能價值提升及產業轉型升級，刺激房價上漲，帶來投資機遇。他提醒，需留意該城市的其他交通網絡是否發展成熟，若網絡不太發達，TOD項目的帶動將會更大。
他預計，在2016年至2020年期間，大灣區鐵路長度將增長37%，公路長度增加57%，若計及香港國際機場，將有5個機場項目，相信交通系統會提高區內商業價值，透過區內城市不同產業的定位與互相配合，將形成大型產業鏈。他以江門紹興的高明機場為例，自落成後帶動樓價升約88%、廣州增城機場亦帶動鄰近物業升30%。
深圳創科一枝獨秀
另一名身處深圳的主題講者、戴德梁行粵港澳大灣區業務發展總經理江冰河亦認同，大灣區的主要4個城市：香港、深圳、廣州和東莞各有不同優勢，故能夠互聯互通，例如深圳有創新技術企業，落馬洲河套區是未來本港創新科技發展中心；廣州具有優質高等教育資源，能成為大灣區創新發展的內驅和樞紐，為內地提供大量人才及技術；而東莞具有地理優勢，並漸漸由工業轉為科創產業，能升級轉型為世界級的成果轉化中心；香港則是全球融資聖地，且匯集創新要數，每年均有大量IPO上市。
「深圳作為活力科創的前沿城市，有自由完善的市場環境，已經培育了一條從行業巨頭、獨角獸、創業企業到行業上下游企業的科創企業生態鏈。而廣州的傳統制造業將在產業升級的浪潮帶動下轉型升級，加速新興產業領域的發展，加上雄厚的教育和科研資源，實現千年商都的飛躍。」
他說，香港將利用國際化的商業模式及服務體系、高度發達的金融市場，成為科技公司面向海外走出去的第一站，助力科創產業高效對接全球資本。「各個城市及片區需發揮自身優勢，同時充分利用不同的資源進行協同互補、融合發展，便可令各城產業遇到的短板問題迎刃而解。」
本地甲級商廈即時受惠
而身在本地會場的香港代表、基匯資本投資部董事總經理盧慶雄說，由於香港於整個大灣區內商廈發展最為成熟，第三產業的發展將引發對於寫字樓物業的龐大需求，但供應量最少，隨着內地城市服務業增長，不少中資機構將會來港尋找寫字樓，價格及租金將即時受惠。
他說，高鐵和港珠澳大橋等基建近日陸續開通，相信內地企業對本港甲級寫字樓需求提升，供應增長較慢的香港會即時受惠，料租金升幅可觀，故香港的甲級寫字樓能即時受惠於大灣區效應。他又表示，大灣區內以香港、深圳、廣州等城市的寫字樓市場展望當可看高一線，其中長線潛力最強勁的將是深圳，投資者宜分散投資，在大灣區和長三角等地進行布局。「我看好大灣區前景，雖然現時主要由香港帶動，但隨着更多二、三綫城市發展，至2029年大灣區GDP將會超越英國。」
內地稅制窒礙港人投資
論壇接著分開三地各自進行互動討論環節，出席論壇的嘉華國際總經理溫偉明表示，集團近年已有投資江門及新會，最近港珠澳大橋通車，人流不少，惟他說目前大橋人流數字未具參考價值，因為近日來港的陸客大多為湊熱鬧的旅客，抱「貪新鮮」心態嘗試，需待時間證明大橋效用，故暫時港珠澳大橋的數據不能盡信。
高鐵方面，他說，廣州南站距離市中心商業區亦有頗長距離，因此暫時未觀察到基建對樓價的影響。作為地產發展商當然會「買麵粉做麵包」，若發展地區距離太遠，控制上會相對困難，尤其地產發展需要規劃，但內地城市的規劃與香港差異較大，因此集團會集中於華南地區或大灣區發展，他較看好本港鐵路沿線的住宅和豪宅市場。
「現時大灣區未有政策優惠港人，加上內地稅務較香港繁複，因此港資上內地投資仍存在困難，反而，內地人來港投資方便快捷，故內地人士融入本港，會較港人融入內地快。」
分散投資大灣區較可行
另一名講者、霸菱亞洲投資董事總經理（房地產）林熙齡表示，集團最近於深圳購置寫字樓，並獲較優回報，尤其高鐵落成後可更快由香港到深圳、廣州，有助提升大灣區的實際經濟效益，故此看好區內的商業、寫字樓和園區增長。
他說，集團的投資策略變得審慎，惟業主叫價有所下調，而且集團對中美貿易戰審慎樂觀，認為中美雙方關係不會持久惡劣，而集團向來取中長線投資，短期價格鬆動反而有利，會傾向尋找長線有投資價值項目，看好養老、消閒地產等類別。
領展資產管理首席策略總監丘兆祺發言時說，集團早年先後在北京、上海和廣州投資項目。2014年已考慮投資深圳項目，後來輾轉到北京及廣州購入甲級寫字樓，對廣州項目出租率和租金提升幅度感滿意，並說大灣區較南的地區較易交涉，而且回報不俗，未來會於大灣區分散投資。
他表示集團對現成項目興趣較大，珠江口岸地區對領展而言較易發展，但具體仍要視乎港珠澳大橋通車後的日常流量。不過，交通發展是雙向，一方面可以帶人來，另一方面也可以帶人走。