近日股市表現不濟，相反樓市依然暢旺，尤其一手樓市場，愈升愈有。對於今年市況，各大行均趨向樂觀，預期本港疫情持續受控，加上中港有望恢復通關，配合大灣區及「北部都會區」等概念進一步發酵，料有利樓市再闖高峯。威格斯資產評估顧問執行董事張宏業亦認為，今年住宅市道繼續由一手樓市主導，民生商舖更是入市時候，至於甲級商廈則不宜過份看好，主要受到營商環境未明朗所致。
自從《施政報告》後，一手熾熱不減，二手交投亦開始回穩，樓市與股市表現可謂大相逕庭，令到不少樓市專家相信，若情況持續，將觸發投資者「套股換樓」的決心。對此，張宏業不諱言，過去兩年的投資市場有微妙關係，股市熾熱，不少投資者獲利，樓市卻受疫情拖累，商廈租金開始下跌，部份持重貨的投資者，如資深投資者鄧成波更一度傳出傳困，需要不斷沽貨離場。但去年初，股市開始從高位回落，投資者亦分散投資，轉戰樓市。
「去年初開始，一手樓市持續大賣，尤其位置優越，如港鐵上蓋式或啟德區，相信入市資金有部份來自股市；及後國安法出台，疫情逐漸受控，雖然有變種病毒，但總算控制得宜，令到投資者對樓市的信心愈來愈強，也間接幫助樓市升勢。」
二手樓價升幅緩慢
通關已成為樓價續升的關鍵，住宅樓價的影響或較少，但仍看到一手與二手平均樓價的升勢有別，兩者的差距正在擴大。「很明顯，一手樓不受移民潮影響。由於移民情況湧現，看到大型屋苑有不少中產年輕人沽售單位，當二手樓選擇增加，買家議價能力同樣提升，令二手樓價升幅有限制。」
張宏業提到，住宅市道未來仍是以一手帶動二手，其中以一千萬左右的一手樓最受歡迎，相信與按息處於低水平有關。「按揭成數愈高，自然影響發展商推盤的策略。回顧過去七年利息走勢，自從2015年美國聯邦基金共加息9次，累計2.25厘；滙豐定下香港最優惠利率只加息0.125厘。事實證明，香港和美國利息走向是一致，但都滯後且幅度輕微。美國明年加息似是必然的，但香港銀行加息機會奇低，美國加息是刺激本地發展商，紛紛於去年底持續推售新盤。而特首宣布的「北部都會區」概念使發展商近期開售元朗/天水圍的「上車」新盤皆錄得高倍申請額，預期賣個滿堂紅！」
民生商舖宜投資
至於商廈的前景，張宏業建議投資者遠離。「雖然誕生中環地王及加老連山道商業地價較預期為高，但可以見到核心寫字樓的空置率依然高企，始終環球營商情況欠佳，尤其在家工作的情況會持續兼比例愈來愈多，令到不少機構有減省寫字樓面積的計劃。如今，核心寫字樓的呎價約為3萬元，與高峰期的6萬元仍有距離，商廈未來的成交，絕對與營商環境大有牽連。」
但工商舖的前景，他則繼續看好，尤其民生商舖，絕對值得投資。核心區舖位的業主近期出現願意減租的情況，所以看到在核心區有不少新用商戶，包括高級漢堡包店、銀行、運動服裝店或高級餐廳，奢侈品牌亦陸續看到回到核心區，而且也看到臨近佳節，有不少短期租戶，核心商舖的出租表現不錯。
「民生舖的出租率，更是從未下跌，由2019年至今，一直平穩上升，租金每年約有10%升幅，最重要是，消費人流明顯持續上升，令到西環、北角、大角咀及旺角的民生舖，不論是買賣或出租，都是暢旺。2020年8月，金管局將非住宅物業按揭成數由4成放寬至5成，接着政府公佈於11月26日撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，入市工商舖印花稅開支大幅降低，與住宅首置印花稅率相同；兩項措施帶動工商舖交投反彈，去年首三季工商舖交投較前年同期增加逾倍。」
張宏業透露，不少人已偷步投資民生舖，主要看中其按揭息口低，且回報吸引。「現在不少投資者都看好通關後的消費能力，所以提早入市。雖然有變種病毒，但不至於是致命，而政府亦似乎已掌握與內地通關的模式，當通關的規模愈來愈大時，自然對零售業更有利，如民生舖有3厘回報，是值得投資。」
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