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拆解新世界柏傲莊I 票王神話 第4季樓市報復式反彈?


新世界(0017)與港鐵(0066)合作發展的柏傲莊 I 收票逾2.27萬張,膺97年後新盤「票王」, 並於首兩輪銷售沽清767伙,成為疫市奇葩。本刊邀請了3位樓市專家,拆解柏傲莊神話及分析第4季樓市走勢。

柏傲莊坐落港鐵大圍站上蓋,是區內十年一遇的純正鐵路盤,亦是新世界代表作。

 

柏傲莊成「97後票王」 定價+品牌吸買家

坐落港鐵大圍站上蓋的柏傲莊首輪開售只需4日半就收票逾2.27萬張,打破3年前華懋全·城滙紀錄,膺97年後新盤「票王」。次輪再接再厲,開售前錄得近2.14萬個認購登記,超額認購逾55.6倍。由於銷情報捷,柏傲莊II緊接推出,樓市專家預期入票反應同樣熱烈。

「票王」柏傲莊4日半收票逾2.27萬張,創「疫市奇蹟」。

 

柏傲莊I之所以能創「疫市奇蹟」,除了因為項目屬市場罕有的純正鐵路盤,加上區內近10年未有大型新盤供應外,定價吸引及品牌效應亦是主要原因。首批折扣後平均呎價18,921元,比同系溱岸8號成交呎價約17,848元高約6%,但較市場普遍預期的呎價2萬元為低,成功釋放市場購買力,電台節目主持車淑梅及藝人廖安麗等名人亦紛紛追捧,乖乖排隊入飛。今次柏傲莊I開賣兩輪均「一Q清袋」,套現逾84億元,完成新世界2021財年200億元銷售目標近半。

睇樓客迫爆愉景新城天橋,為睇示範單位甘願排隊最長8小時。

 

失業率持續高企下,但大圍站上蓋大型新盤柏傲莊 I 創多個「疫市奇蹟」。項目分兩日於10月25及26日重陽節假期展開次輪銷售,涉共378伙。次輪單位涵蓋1至3房戶型,實用面積介乎278至835方呎,扣除最高20%直減折扣後,折價價由693.6萬至2137.6萬元,折實實呎價18,116元至27,987 元,整批折實平均呎價21,560元,比首張價單18,921元高14%。

柏傲莊兩周迅速套現逾84億

首兩輪開售日,售樓處外都會預先「打蛇餅」,一眾「餓樓」已久的買家無視疫症橫行及失業高企,人龍照樣迫爆愉景新城行人天橋及馬路旁。新世界除了使用柏傲莊 I展銷廳作售樓場外,亦要租用商場內的食肆作額外場地處理入票申請。

新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示:「柏傲莊成為『97後票王』,坊間更形容『難中過六合彩』,一戶難求。市場對這類罕有樓盤需求殷切,連同期內其他售出單位,本港總合同銷售接近100億元,創下疫市銷售佳績,並完成了集團 2021財年200億元銷售目標近一半,會盡快加推單位,以滿足買家的熾熱需求。」

新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛。

 

首輪買家九成為香港人 大手客斥逾6050萬掃3伙

柏傲莊I首輪開售第一日,A1組大手客時段,共有62組大手買家認購3伙或以上,共涉194伙,佔全日可供發售的83%。連同次日B組散戶時段,首批391伙「一件不留」,套現逾42.7億元。次輪首日亦同樣受大手買家追捧,10月25日下午5時左右,A1及A2組已合共掃光181伙單位。

消息指,最大額成交的一組大手買家斥資逾6,050萬元,選購3伙3房戶及1伙1房戶。「首輪買家當中逾九成為香港人,其中八成為用家,兩成為投資者。不少父母陪同子女到場揀樓,幫助子女上車;或是出現大家族一次購入3至4伙,計劃整個家族搬入屋苑同住。」新世界發展營業及市務部總監黃浩賢表示。

買家石生「開心過中六合彩」 劉生:抽到是神的安排

由於純正鐵路盤罕有,是次柏傲莊開售相當搶手,抽中前籌的買家表現非常興奮。現居港島的石先生(圖)以約3,600萬元購入3伙,分別為1個3房戶及2個2房戶,計劃2個單位自用、1個收租。他透露自己曾居住大圍,覺得區內交通方便,而現時柏傲莊項目基座將設有商場,配套會更完善,「近期亦有四出睇樓,但業主鮮有減價,而新盤在付款安排上較具彈性,所以入票認購。」對於成功購入單位,石先生直言:「開心過中六合彩!」

大手客石先生以約3,600萬元購入3伙柏傲莊單位。

 

另一位以約900萬元購入2房戶的買家劉先生更笑稱:「咁都抽到是神的安排!」他表示,自己在無參觀示範單位之下入票,認為項目交通方便,對後市走勢並不擔心。

至於抽到20號籌的買家盧太,同樣在未有參觀示範單位下決定入市。她表示,家人斥資約900萬元買入1個2房戶。

樓價硬淨 泓亮張翹楚:料按年升3%

對於柏傲莊 I 賣個滿堂紅,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,最近新盤焦點全部去了柏傲莊,項目銷情固然理想,但大家不要因此對其他新盤太樂觀。「柏傲莊唔同的,新世界今次開價比較保守審慎,首批折實呎價不到2萬元,低過之前市場估值的每呎2.1萬至2.2萬元,情況類似兩年前觀塘凱匯,大型新盤於逆市低開,即吸引大批買家;加上柏傲莊位置,坐正鐵路上蓋,亦係熱賣的一大因素,」張翹楚解釋:「其他新盤唔係賣得差,但始終質素唔同,收票亦無柏傲莊咁驚人,都係超額幾倍至10倍,唔易加價加推。」

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚。

 

「上車盤最好賣千萬元以下,否則呎價要低於2萬元,先會易賣。鐵路盤一定熱賣,不過最近一些位置較遠嘅非鐵路盤,呎價1.7萬至1.8萬元已經較難有承接;而部分港島樓如西營盤、西環等,呎價2.5萬元左右的,承接已有困難。」張翹楚續指。 雖然本港失業率已持續半年維持6%以上,未見回落勢頭;然而,樓市走勢似乎未受經濟情況影響。參考差估署數據,最近8月份私宅售價指數報380.6點,比今年1月379.7點,反升0.24%。4月份時樓價指數雖跌至377.5點,但5月已急彈至386.1點,可見樓價升得快,跌得慢。再參考中原CCL指數由今年初176.98點,至10月12至18日176.85點,僅跌0.07%。

「其實我一早預計樓價會升,無論2014年或去年社會事件,對樓價亦無多大衝擊,因為香港買樓自住的多數是本地人,港人經歷過沙士,大家有教訓,學精咗,好難再有大劈價畀筍盤人哋執!」張翹楚說道:「影響樓價的主要因素始終是供求問題,現時供應明顯嚴重缺乏,政府雖有長遠建屋計劃,但執行力不足,所以千萬元以下新盤會有人搶,呎價1.8萬元都會搶,預料今年埋單,樓價全年會按年微升3%,與以往一樣跑贏通脹!」

「剛需盤」銷情理想 星展丘卓文:唔見大量割價傾銷

星展銀行(香港)香港房地產業分析師丘卓文表示,最近新盤銷情理想,包括柏傲莊 I 767個單位於短時間沽清,今年推售的「剛需盤」銷情都不俗。

「柏傲莊有其特別之處,一來佢位於鐵路上蓋,位置及交通都非常方便;加上環境配套優勢,項目將來會有個約65萬方呎商場,這幾點加埋,令這個項目特別吸引,」丘卓文補充:「首先,『剛需盤』已經賣得好;第二,這個項目有其獨特之處。」

星展銀行(香港)香港房地產業分析師丘卓文。

 

「相信未來幾個月樓價都會相對平穩,有負面、但同時都有正面因素,」丘卓文續指:「現時利息仍然低企,將來房屋供應亦不會多好多,供應持續有限。目前見唔到市場上有大量物業割價傾銷,亦唔見有好多業主被迫賣樓,這是今年樓市與以往逆周期比較的最大分別。資金成本低是其中一個主要原因。20幾年以前金融風暴時,利息比現時高好多,所以影響比較大。現時金融市場波動亦無以前咁誇張,雖然有疫症,但影響相對細,恒指由年頭至今亦唔係跌好多。」

「慈父慈母」買家多 投資者林一鳴:購買力擋都擋唔住

資深投資者林一鳴形容,最近新盤銷情「非常之咁好」,柏傲莊成績尤其理想:「項目兩次收飛都過2萬幾票,第二輪加價、個別單位加幅甚至達7%,1房呎價都要2萬幾元,但一樣可以全部『一Q清袋』。」他解釋,柏傲莊銷情理想,反映本港大部分業主實力夠強:「現時香港最主要分兩批人,一批正在失業或減人工,但這批人絕大部分都唔係業主;但另一批中高收入人士,受經濟影響唔係好大,加上每年10萬個『新香港人』、以及不少『慈父慈母』買家,所形成的購買力真係擋都擋唔住!只要遇上優質盤,就會幾萬票湧出來!」

資深投資者林一鳴。

 

面對負面因素,林一鳴對樓市前景就比較樂觀:「我諗樓價短期內仍會維持橫行趨勢,應該比較難跌落去。主要因為香港比較『平衡時空』,部分人受今次疫情影響較大,比較痛苦;但中高收入人士,例如銀行及地產等行業,不但未受太大影響,甚至享受了過去10年的資產升值,變成兩班人開始拉鋸。如果你係屬於第一班人,你會覺得好奇怪,點解咁多人買樓?但如果你係屬於第二班人,你反而會覺得現時買樓係好理所當然,因為你已經有一定資產而又無減人工,個個入飛,你自然會跟住入。」

其實自柏傲莊I 開盤後,帝御.星濤及名日·九肚山亦已趁勢加入戰團。雖然柏傲莊 I 已經「收爐」,但第四季尚有9個新盤有機會或正在推售,而隨柏傲莊II即將於11月份推出,相信會再掀起新一輪新盤搶購潮!

「ACheng」吸力╳創意 屢創疫市佳績

新世界自鄭志剛掌舵後,不但善用創意及科技為物業市場帶來顛覆性的改變,而且將樓盤視作獨一無二的藝術品,開創品牌旗下 PAVILIA COLLECTION住宅建築系列,各具主題特色。

柏傲莊以都市莊園為設計概念,大阪的園景設計顧問Ohtori以日本傳統常見的稻田為基礎,建造一個親子有機園圃,園林及會所面積約28萬平方呎,實現「LIVE BEYOND WELL」嶄新生活理念。設計團隊還包括來自挪威、屢獲殊榮的會所設計師Snohetta、芬蘭的野上燒烤木舍設計師Avanto,以及本地Daydreamers和香港建築師 Ronald Lu & Partners等。

柏傲莊以「農莊生活美學」為主題,會所由北歐、日本及香港團隊合力設計。

 

另外,鄭志剛亦開創文化零售新時代,集團旗下商場K11 MUSEA帶來結合藝術、文化和商業的創意體驗,成功在疫市帶動「報復式消費」。當本港第二季零售銷售額按季跌7%,K11 MUSEA比第一季反彈35% ,9月份十幾日內營業額逾3億元,9月營業額較8月約200%。 因應疫情同時改變港人消費模式, K11 亦在疫情期間拓展了幾項新的銷售策略,包括啟動了線上營銷 K11 Live Shop以及多個 直播銷售活動,將在線流量轉化為商戶的銷售渠道 。另外,K11亦為 VIP 提供送貨及送餐服務等 ,盡力配合客人的需要 。新增的銷售方式佔7至8月份整體的銷售額15%。

 

每戶廚房均配備磁性配件KIT·PLUS,方便住客隨意安放磁性配件。

 

RETRACTABLE STEP設於浴室洗臉盤櫃,具收納功能之餘,更可變成兒童用小平台。

 

新世界自家研發的浴室裝置LAUNDRY+,集合洗衣乾衣燙衫於同一空間。

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