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啟德CBD2或夭折　區內新盤依然大賣?!　投資者吳賢德：我從來唔買啟德樓!!

儘管財案研究將5幅啟德商業地皮改劃為住宅用地，為啟德樓市添上隱憂，區內隨即推出的新盤卻紅盤高開！作為財案後首個發售新盤，啟德GRANDE MONACO於2月27日（周六）首輪價單發售88伙，折實入場766.2萬元，折實平均呎價24,124元。項目即日沽出82伙，佔可售單位逾93%；另招標發售14伙，亦沽出7伙，單日合共沽出89伙，合共套現近12億元，最高呎價達30,451元，平均單位售價逾1,347萬元，平均呎價達25,180元；連同2月28日（周日），項目兩日累沽92伙，套現逾12.6億元。事實上，除了啟德，財案出爐後各區一二手樓交投依然大旺，單單2月27至28日（周六、日），全港已合共錄得173 宗一手新盤成交，2月全月共錄1,240宗，與1月份的1,481宗相若。至於二手亦現「搶盤潮」，部分地區如將軍澳就在同期周末兩日錄逾50宗買賣成交，2月全月共錄338宗二手成交，接近1月份的400宗成交。 投資者吳賢德：剔除5幅商地啟德樓價將受壓 資深投資者、前補習天王吳賢德（Arthur）認為，啟德商地改成住宅地實屬意料中事：「我從來無買啟德物業，並非看淡，而是時機未到。政府將商地改成住宅地，反映他們預期未來經濟將持續收縮，商業活動放緩。事實上，去年南豐旗下啟德商業項目AIRSIDE呎租已要大劈價，招租意向呎租調低兩成至40元起。由此可見，如果格硬將5幅地皮用作商業用途，未來香港寫字樓供應將過剩。一來因為疫情，二來整個商業形態都將改變。」 「雖然有人認為政府釋放土地，增加住宅供應，但其實只是多5,800至6,000伙，無法解決燃眉之急。我之前一直無投資啟德物業，是因為當時『吹』到好大，規劃上有大量商地，又無公營房屋，像西九一樣，市場憧憬啟德10年後將成全港最靚地方，所以區內樓價一早溢價得誇張。其實自2017年起，只要樓盤地點可以帶給市場『遐想』，發展商已經會溢價賣。因此，若2017年入貨，現時頂多只能平手甚至蝕讓。」 「商業永遠帶動地價，」Arthur續指，「有商業配套先可以扯起住宅租金，現時啟德CBD2失去5幅商地，猶如西九龍無ICC、中半山無IFC，價值當堂跌一大格。因此將來5幅改劃地推出，發展商出價未必進取；而區內其餘項目推盤，亦有機會比之前賣得更平，為先前高追啟德項目的買家帶來壓力。現時啟德物業的租金回報率不成正比，只有2厘或以下。除了改劃5幅商地，啟德其實更新增公營房屋，當堂令CBD2『走樣』。樓市一旦回暖，啟德區內發展商即積極推盤，但現時價值又是否符合當初宏願？」 [...]