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封面故事 | 邁向2022年的投資策略

2021年對投資者來說充滿著不明朗因素。踏入2022年，香港整體投資環境是否比2021年有所改善呢？特別今年是行政長官選舉年，也是中共二十大召開的日子，政治環境的轉變對經濟發展會帶來那些重大影響？美國聯儲局預示2022年將加快縮減買債規劃，更有官員預期今年至少加息三次，意味著實施近兩年的超寬鬆貨幣政策接近尾聲，對投資市場有甚麼重大影響呢？ 中美關係自特朗普年代，尤其2018年開始的貿易戰便屢生磨擦，即使拜登上台，這兩個左右世界格局的大國仍然齟齬不斷，深深影響著環球經濟的發展。未來一年，中美關係將仍是投資者關注的焦點，決定著各種投資的方向。 2022年看好日本歐洲股市 股票市場上，過去一年美股肯定一枝獨秀，年內累積升幅近兩成，完全跑贏內地和香港股市。本地不少年青投資者都特地開設美股戶口，將資金投放到美國股票市場上。不過摩根士丹利的分析師並不看好2022年的美股表現；更建議投資者今年應該遠離美股及美債，將資金投放到歐洲及日本股市。他們認為，即使美國經濟增長有所改善而且通貨膨脹放緩，但貨幣方面的支持減弱且估值偏高，將在2022年阻礙美國資產的發展。 摩根士丹利的策略師在年度投資展望中表示，歐洲和日本的基本面更具吸引力，這些國家的央行行長將更有耐心，且通脹壓力較低。他們認為，2022年真的是「周期中、後階段」的挑戰：一方面是經濟增長更佳，另一方面是高估值、政策緊縮、投資者活動活躍，以及通貨膨脹比大多數投資者習慣的要高，看到不少挑戰，包括標準普爾500指數的下行和美國10年期債收益率的高企。 …… 投資者傾向高風險高回報 施羅德投資2021年環球投資者研究發現，儘管市場存在不明朗因素，在過去十二個月期間，香港仍有超過七成投資者有意投資高風險或較新資產類別，當中包括虛擬貨幣。 目前有不少人為了追求回報而投資或考慮投資於以往被認為是風險太高的資產之上。其中，電動汽車相關股票及基金，以及生物科技 / 醫藥股票或基金均廣受香港投資者歡迎。這兩類資產分別有 81% 香港受訪者表示感興趣。另有71%的香港投資者表示對虛擬貨幣這類較新資產感興趣。此外，上述三類資產各有26%香港投資者表示，於過去一年間是首次涉足這些投資類別。 研究結果反映，在新冠疫情、持續低息及通脹升溫等因素所致的不明朗市況下，有意透過進行較高風險投資作為應對方法的香港投資者為數不少。 今年房地產市場全面復甦 至於房地產方面，根據戴德梁行發表的香港房地產市場2021年回顧及2022年展望，過去一年，由於疫情逐漸受控，整體經濟開始步入復甦期，香港房地產市場也呈現復甦勢頭。 2021年住宅市場成交活躍，自二月起連續六個月錄得超過6,000宗交易。雖然由八月份起成交宗數有所回落，惟仍然站穩每月平均約5,000宗。預計全年總成交量超越74,600宗，創2012年以來新高。其中二手市場尤其活躍，全年成交超過57,000宗，同屬2012年後新高。 對於大額房地產投資市場〈金額超過一億港元的物業成交〉，主要由本地投資者及海外基金帶動，2021年成交宗數預計為180宗，較2020年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元，按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出，各佔總成交額的30%，原因是工廈所涉金額相對較小，而且用途較多元化，如可用作迷你倉或數據中心等，故受到機構投資者的青睞。 …… 甲廈租金料5%以內升幅 仲量聯行則認為，儘管商廈空置率因新供應增加而持續高企，但今年整體甲級寫字樓租金料將上升0-5%。寫字樓市場已進入現時下行周期的最後階段，將於可見將來步向復甦。由於有更多租戶重新調整物業需求，明年寫字樓總租賃成交量將持續改善。若香港恢復與內地城市通關，將進一步支持寫字樓市場復甦。礙於明年將有大量寫字樓新供應落成，商廈空置率將進一步上升。預計明年整體寫字樓租金將上升0-5%。 2021年商舖租務氣氛顯著改善，在租金回落至更可負擔的水平下，鼓勵零售商承諾較長的租約，以及租用更多實體店。整體商舖租金調整於今年下半年已見底，當中核心街舖租金於下半年僅下跌0.5%，優質商場租金則輕微回升0.2%。 奢侈品品牌於過去十年為香港零售市場中最積極擴充的租戶，並支持銅鑼灣羅素街一度成為全球租金最高的購物街。然而，隨著香港零售市場正在進行的結構式轉變，市場已逐漸由奢侈品品牌主導轉移為中價至大眾化品牌。奢侈品服飾品牌正逐漸減少旗艦店數量，而部分更正在探索以快閃店〈pop-up store〉形式經營業務。 …… 北部都會區發展帶動土地收購 2021年施政報告已公布北部都會區的發展計劃，仲量聯行估計該區將需要發展額外4億平方呎的住宅總樓面面積，以配合政府要在區内額外容納154萬人口的計劃。此地區將成為發展商及投資者的關注焦點，以抓緊市場發展機會及增長潛力。預計區內將錄得更多土地收購、農地改變用途及改契活動。 展望2022年，縱使未來或會加息，但按揭息率仍會低企。尤其政府於2018年修改公營及私人住宅的供應比例至70：30後，私人住宅的施工量自2020年下跌，因此，中期而言，私人住宅新供應仍會維持在低水平。此趨勢將支持中小型住宅樓價企穩，並預計於明年上升0-5%，而豪宅樓價及租金亦預計上升0-5%。 酒店成交也轉趨活躍，尤其鄰近港鐵站的中低價酒店。2021年全幢酒店的成交總額按年上升198%，因為投資者注視酒店可改裝作出租住宅的發展潛力，憧憬其較高的利潤及出租率。仲量聯行預期酒店及具強拍潛力的舊樓於2022年仍會是投資者的焦點。2021年已有不少資金流入工廈投資市場，推高資本值，未來工廈物業的交投將放緩。預期2022年工廈物業資本值將上升0-5%，核心區街舖及甲級寫字樓資本值將隨租金復甦分別上升5-10%及0-5%。 大灣區：廣州深圳仍為區內龍頭 2021年粵港澳大灣區已落實的大額房地產投資交易仍然集中於深圳及廣州，約佔總成交金額的98%。全年成交金額預計達600億元人民幣，按年增加9%，為五年來〈2017–2021〉第二高。這種情況顯示市場交投非常活躍，平均成交規模則較以往小，主要集中於細金額交易。 （詳細內容，請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》一月號，按此訂閱） [...]