香港
新盤放大鏡：「龍床盤」菁雋 開價進取
2018-12-07
市場一直熱議的「龍床盤」菁雋終於推出市場，因單位面積極為的骰，故市場人士預期單位售價會低於200萬元內，可是發展商卻以一個進取價推出市場，呎價貴絕新界西北，該盤更不設任何優惠及按揭。項目收票數天，仍未獲足額認購，正如市場人士所言，看來發展商需要一段時間才能去貨。 近期一手樓市氣氛轉差，但由佳源國際（02768）及資深投資者鄧成波家族的陞域集團合作發展的屯門菁雋，似乎是趁著新居屋攪珠已成定局，想吸納部分回流市場的向隅客，於11月28日推出首張價單。由於項目的最細開放式戶實用面積只有128方呎，因此被稱為「龍床盤」，並且受到市場關注。 同時因單位面積實在的骰，市場原預期項目200萬元便可入手，結果卻不似預期。首張價單共73伙，售價285萬至928.8萬元，呎價13,452元至22,327元。入場單位為8樓32室，屬開放式設計，只有131方呎，但叫價高達285萬元，呎價22,214元，貴絕新界西北。此外，首張價單中只有24伙屬400萬元以下，全部為開放戶，當中低於300萬元的更只有6伙。 發展商並無提供任何買家優惠及一、二按計畫，付款方法亦只得120天即供計畫。若買家為旗下指定公司職員，則可獲3%折扣，而首批樓王21樓9室的買家，亦可獲價值約30萬元的房車一部，以單位定價928.8萬元計算，即相等於樓價約3%折扣。 貴絕新界西北 現時區內同類開放式單位一般都不過每方呎2萬元，但菁雋12樓中層的開放式單位已要2.2萬元，定價偏離市場水平，貴絕新界西北一帶同類型單位，意味日後推出更高層的單位，呎價必定更貴。不過，其他戶型如2房的單位定價相對來說十分貼市，以12樓的8室，面積365呎的2房單位為例，呎價13,726元；而同區另一新盤御半山，10月份一個377呎單位，成交呎價亦要16,821元。 佳源國際項目總經理鄺鴻輝稱，今次開價採快開快賣回籠策略，由於該盤樓花期相對短，交通方便，擁有大灣區優勢，項目以酒店式設計，相信可吸引不少買家。他又指，由於首批單位售價銀碼細，相信大眾可自行找銀行承造按揭。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目定價相對進取，可能要一段時間才能去貨。而美聯營業董事陳光裕則指，區內300萬元以下單位不多，加上區內剛性需求強勁，會有一定客源支持。 觀乎區內新盤愈賣愈貴，新地御半山今年5月以進取價推出首批單位，折實呎價13,740至17,026元，菁雋高出11%；而上月推出的弦海，首批折實呎價12,727至19,007元，菁雋亦貴近6%。菁雋開價如此進取，似乎是基於租金回報的考量，望以此吸納投資者。然而，項目收票5日，合共僅錄得約58票，仍未錄足額認購。 間隔及配套： 以單幢式設計的菁雋，涉及356伙，實用面積由128至794方呎，戶型由開放式至3房單位不等，標準樓層為1層29伙設計。要注意的是，項目有314個單位的實用面積是少於300方呎，佔全個項目的88%；而細於200方呎的單位更有276伙，面積僅得128至178方呎。 就以31室的128方呎單位為例，全盤共有12伙，單位不設玄關，一入屋已是開放式活動空間，以及一個迷你的開放式廚房，因單位面積不大，故疑似將同層大部分單位所設的露台，改為「廁所露台」設計，面積約24方呎，扣除廁所，實用面積只有約88呎，已包括客飯廳及開放式廚房。至於項目向井財街方向前方為垃圾收集站及主要行車幹道，有機會受噪音滋擾，更設有垃圾站，或會受臭味影響，估計高層單位景觀較為開揚。 交通： 交通方面，項目位於港鐵屯門站及兆康站之間，由項目步行前往港鐵站，需時約15至20分鐘。不想步行的話，亦可乘搭輕鐵，項目距離輕鐵景峰站最近，由項目步行僅需3至4分鐘。另景峰站旁邊有多條巴士線，方便前往灣仔、尖沙咀、葵芳等地。生活配套方面，項目附近亦有不少民生商店及食肆，但僅能提供基本生活所需，要逛街的話則要到大型購物商場V city及屯門市中心等。 同區供應： [...]
