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黃敏碩：交椅洲是否適合發展成第三個核心商業區 ?
2023-03-28

疫情後中環寫字樓租金雖然有所回落，不過部分投資銀行仍調整疫情後營運方式， 設法降低租金支出。據外電引述消息指，法國巴黎銀行擬將香港大部分員工，遷出國際金融中心二期辦公室，最快於明年完成調配，但仍會保留部分中環辦公室以便銀行家工作。據悉法巴目前在國金二期有4個樓層，該行的資產管理部門已進駐太古坊，但衍生工具部門、企業和機構金融、財富管理部門則使用國金二期辦公室。 外界質疑九東第二核心商業區 或「胎死腹中」 事實上在疫情後，辦公文化進入新常態，對寫字樓需求急降。香港是否有必要發展第三個核心商業區？目前香港經濟疲弱，商廈空置率居高不下，不少人質疑九龍東作為香港第二個核心商業區的發展會否最終「胎死腹中」，更遑論於交椅洲發展第三個核心商業區。 在解決香港房屋問題的長遠政策上，2018年《施政報告》提出主宰未來20、30年香港長遠發展願景的「明日大嶼」發展計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。除人工島填海外，「明日大嶼願景」亦包括北大嶼山周邊水域的近岸填海工程、興建策略性交通基建，及升級現有道路。 「明日大嶼」計劃為分階段填海興建合共約 1,700 公頃的多個人工島，可提供 26 至 40 萬住屋單位, 其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可於 2033 年入伙，其中建議興建1,000公頃的交椅洲人工島，由三個島嶼組成，當中A島約380公頃、B島約380公頃和C島約240公頃。交椅洲人工島的25%為居住用地，合共可興建19萬至21萬個住宅單位，其中三成為私營房屋，交椅洲人工島亦將提供約400萬平方米的商業總樓面面積， 私人住宅和商業用地賣地收入估計約為7,500億元；建造成本方面，總工程造價推算約為5,800億元。 交椅洲人工島諮詢期將於本月底完結，市場對興建交椅洲人工島仍具憂慮。首先政府估計賣地收入過於樂觀，引致項目入不敷支的問題，尤其沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地的賣地收入，約為 7,500 億元的計算方法，這方面似需提高公開及透明度。此外交椅洲人工島擬建約20萬個住宅單位中，有三成為私營住宅即約6萬多個私人單位。假設每個單位的平均面積為500平方呎，以本港近期賣地數據作參考，平均每平方呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元。另外，人工島400萬平方米的商業總樓面面積，按照每呎樓面地價3,000元計算， 商業部分的賣地收入為1,200億元。前述私人住宅和商業用地的賣地收入，兩者加起來僅為2,400億元，與政府估計的7,500億元相距甚遠。 興建人工島將令政府百上加斤 另本地私人住宅新盤樓價回落，近期發展商投地也趨審慎，假如賣地收入只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也未必能夠應付，以致項目入不敷支， 還未計及工程造價持續上升、建造業人手短缺拉高工資問題, 可預期將對政府財政產生龐大壓力。為此相信興建交椅洲人工島將令政府百上加斤。據最近發表的財政預算案，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，顯示庫房需面對巨大財政壓力。為此政府應慎重檢討各項工程規模是否需要縮減。     撰文：黃敏碩 註冊財務策劃師協會會長     =========================== 延伸閱讀：黃敏碩：長和業務分散料有利今年表現靠穩   =========================== 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/   [...]

股市

黃敏碩：長和業務分散料有利今年表現靠穩
2023-03-20

長和(001) 剛公布全年盈利按年增9.5%至366.8億元，全年每股派息增10%至2.926元。年內集團確認收益淨額逾100億元，當中包括年內完成之多項策略併購交易產生之收益。集團主席李澤鉅表示，綜觀來年併購計劃， 未必能錄得相若程度的一次性收益，再加上眾多難以控制的阻力及外圍因素，預期將影響今年的業績。集團去年完成多項策略交易，帶動盈利上升一成，期內透過出售英國發射塔資產錄得收益158億元、合併印尼電訊業務錄收益61億元，但亦同時為意大利和斯里蘭卡電訊業務，作商譽減值120億元。展望今年，他指出仍受多項外圍因素如通脹、經濟衰退、高息、能源價格、地緣政治等影響，但通關帶動的復蘇很可能對集團香港及內地的業務帶來支持。 行政長官上月率團出訪中東，並簽訂多項協議，集團亦委派和記港口的董事總經理參與訪問團。另集團自20年前便開始在中東經營港口業務，現時在該區5個國家9個港口營運19個泊位，多年來中東地區是非常重要市場。集團旗下屈臣氏亦看到有關商機，擬在中東地區三個主要國家在當地擴展業務，目前在該地區的店舖數目已增至17家，會繼續尋求投資發展機會。 現時亞洲是屈臣氏的主要市場，去年以當地貨幣計算的EBITDA錄得33%增長，增幅大部份來自馬來西亞、泰國、菲律賓和土耳其，主要是由於疫情限制解除和新店開張後，商店客流量恢復帶來銷售額穩健增長。集團在亞洲的發展幾理想，當中馬來西亞屈臣氏穩佔市場第一位， 是其中一個發展最快的亞洲市場；屈臣氏剛剛更於菲律賓開設第1000家店舖，當地近年社區藥房的新營運模式大受顧客歡迎，將繼續推進O+O保健與美容業務。 內地市場隨著2022年底放寬封城限制，各項活動及人流增加，預料業務可於2023年强勁復甦。集團目前在内地營運超過3,900 家店舖, 亦會繼續尋求投資發展機會。至於集團在印尼合併後的電訊公司IOH的業務表現亦理想, 其份額是H3I 2021年EBITDA 的兩倍以上。另IOH去年向股東派發約1億3,300萬美元的股息。這種從現金流出到現金流入的轉變，類似集團過往澳洲與 TPG 合併的經歷。此兩項合併都為集團帶來好處。 2022年港口行業遇到不少挑戰，但和記港口的營運表現相對理想，去年以當地貨幣計算的收益錄得10%增長。雖然港口吞吐量下跌， [...]

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黃敏碩：政府宜對巴士調整票價機制作出檢討
2023-03-17

巴士加價近日成為社會關注焦點，引發公眾討論調整票價機制。本港5間專營巴士營辦商去年擬申請加價，政府早前向立法會提交文件披露加幅，其中城巴新巴市區線首次提出劃一加2元， 當中城巴機場線則加50%，其他通宵及日常北大嶼山線亦加23%，加幅頗大。 國際投資財團善水資本牽頭，與Ascendal Group Limited和漢思能源於2020年，購入新巴及城巴全部權益，總作價32億元，善水資本旗下Templewater Bravo Holdings Limited原本持有超過90%權益，後來減持，出售7%股份予漢思能源。善水資本成立於2018年，投資項目包括新巴城巴、資產管理公司、澳洲房地產公司，各主要項目最早在2020年起進行，而發展氫能的合作企業，多為善水資本旗下或其合作公司，開宗明義尋找全球合作投資機會。 事實上自2021年10月，匯達交通宣布向其全資擁有的匯達傳媒（Bravo Media），授予新巴城巴內外車身廣告的獨家特許經營權，惟於同年其推出的概覽中，對匯達傳媒如何經營未有提及，欠缺透明度，易被市場誤以作為藉此轉移收入。另政府自2020年推出一次性補貼，使多個巴士營運商額外收入大增，惟卻無阻期內新巴及城巴的虧損勢頭，匯達交通於該年度入主城巴新巴後，其買車淨支出上升至8,215萬元。而後者旗下各公司折舊成本連年上升，2019至2021年升幅分別約一倍。 此外政府亦宜考慮設機制，讓專營巴士企業按既定時間申請加價，免卻不確定性，透過持續調整票價，減少巴士公司要求高加幅誘因。另面對各巴士營運商經營情況有別下，政府等待所有營運商，完成申請才一併考慮加價，對後者和市民似非理想安排。同時建議政府往後審批經營權時，宜考慮各營運商的經營狀況，並有責任監管，確保公平及每間營運商的實質競爭力，以市民利益為前題。       撰文：黃敏碩  [...]

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黃敏碩：地產商盈利紛倒退 未來地價勢將下跌
2023-02-28

近期多間大型地產商相繼公布業績, 大部份皆表現欠佳, 像希慎去年虧損 11.6億元, 信和置業少賺 42%, 新地及新世界純利分別下跌 44%及 15%, 另九倉也發出盈警。然而是次本地地產界龍頭企業盈利紛紛倒退, 甚至出現虧損情況, 是否意味著地產發展商的黃金時代已成過去？ 事實上面對息口上升, 致令建築成本增加, 加上項目工程審批程序繁複, [...]

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黃敏碩：內地發展電競較本港具優勢
2023-02-02

近年全球電競（Esports）市場規模仍在持續成長，據荷蘭數據分析公司Newzoo最新數據報告顯示， 2022年的電子競技產業全球收入將突破10億美元，達到13.84億美元，預估全球電競市場的總收入，至2025年將會達到18.6億美元。然而本地電競發展定位及產業尚未成熟，有待努力發展，像早前位處旺角鬧市的CGA香港電競館，經營3年後將於1月底結業。該項目開業時號稱亞洲最大，投資額達3,000萬港元，配備最高規格設施匯集競技、電玩、VR及商店於一身。 那邊廂，未有相關營運經驗的南華體育會，正申請興建一幢9層高的綜合電競館，該會於去年3月向城規會，申請在加路連山道88號的會址北面，申請興建一幢九層高的建築物，作「康體文娛場所（電競館）及附屬食肆及商店及服務行業」之用，其總樓面面積約24.58萬方呎。申請文件顯示，場館設有兩個電子競技的比賽場地，較小型的提供910個觀眾席，另個主場館則提供多達2,582個座位，然而該會欠缺相關經驗，過往僅在保齡球場內設立電競訓練中心，提供9部賽車賽事模擬器，惟使用率長期偏低。 前述香港電競館於優厚先天條件發展，仍要結業離場，南華會於發展高階電競館上欠缺經驗，加上附近居民亦擔心成立該項目，會加重區內交通負荷及影響居民生活，故引來區內不同持份者的反對，加上改建發展成9層高度，是否獲批和會否憂慮引起司法覆核，仍具變數不易突圍，現階段論發展產業優勢，內地比香港條件較為理想。 據中國音數協電競工委發布數據顯示， 去年中國電子競技產業收入為1,445.03億人民幣,按年下跌14% ，其中電子競技遊戲收入錄得1,178.02億，而電子競技產業內容直播、賽事、俱樂部及其他收入共計達267.01億元。數據顯示，現時內地電子競技用戶約為4.88億，其中男性及女性用戶，佔比分別為56.4%及43.6%，其中42.5%的用戶具大學本科及以上學歷。 騰訊 （0700） 投資的內地電競串流平台鬥魚（美：DOYU）, 截止9月底止第三季經調整虧損收窄，收入跌逾兩成。鬥魚的收入主要分為串流及廣告收入兩部分，通過不斷創新和對內容和服務的投資穩用戶群，相信今年串流及廣告收入有望改善， 配合近期恢復審批板號及進口遊戲，可刺激每月平均活躍和每月付費用戶提升，前景看俏可候低收集。   撰文：黃敏碩 註冊財務策劃師協會會長 [...]