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盧銘恩：從高銀國際金融中心的交易 看專業物業估值的落差

據市場信息透露，近月被接管人委托招標出售、樓高31層總面積約92萬平方呎的九龍灣高銀金融國際中心，最終獲市場投資者以約港幣70億元承接，成爲今年最大金額的商業物業成交，平均呎價約7,608元。 高銀金融（530.hk）於 2018 年以 170 億港元從其董事長手中買下該物業，使總 LTV比率達到 60% 。根據當年上市公司出具的通函中之物業估值報告顯示，高銀國際金融中心在2018年3月31日的估值為170億元，與4年後的今日70億元作價相比，高出約2.4倍。假若當年170億元（平均呎價約為16,000元）的專業估值是公允的話，那麽就意味著同類型寫字樓的價格，在這動蕩的四年間下跌了60%之多，但這又是否符合現實情況？   根據香港金融管理局的規定，銀行不得將超過資產價值的 40% 借給商業地產買家，以盡量減少違約造成的損失。而其中的資產價值，一般就是依據測量師行出具的物業評估報告來定奪。近年的實況是，估值往往已遠超出合理的專業範圍，加上市場環境變差，已經令不少有大量抵押貸款業務的外資銀行的内部風控部門表示擔憂。他們告訴筆者，倘若物業估值比實際高估10-20%的話，而市場往後卻下跌10-20%的話，這一來一回，就會令一些以高 LTV 貸出的項目，即使收到資產，也無法支付貸款給業主的成本。   回頭看高銀國際金融中心載於上市公司通函裏在2018年的估值，當時在業界其實都存在一番討論，覺得170億元的估值已經遠高於常識。報告披露了估值日的空置率和租金收入。假設當時商鋪已經完全出租的話，那麼當時報稱428,787 平方呎的空置面積，就已佔總寫字樓面積的一半多一點。雖然估價師表示他們注意到空置部分正在逐漸填補，但在估值日如此高的空置率，理應把最終估值進行大幅折扣處理。另外，該報告披露的租金收入為 1,350 萬元/月，意味著170億元的估值之收益率只約為 0.95%，遠低於當時同類型物業大概2.5%以上的收益率。因此，從專業的角度來看，估值或許高得無法接受。   誇大的資產價值，會對一個地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊，尤其市場出現轉向變差的情況下。 要防止估值被操縱，第一道防線就是估值行業，本身的自我監管操守，建議香港測量師學會（Hong Kong Institute of Surveyors）和皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors） 不妨探討是次案例，以增强業界，以及大衆對物業估值專業的信心。   撰文：盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁  香港中文大學商學院客座助理教授 [...]