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港置調查：逾5成人料明年樓價平穩向好　樓控措施成主要入市考慮

第四波疫情未有緩和跡象，失業率持續高企，構成樓市不明朗因素，不過樓市仍受資金充裕、息口低企、房屋供不應求等基本利好因素支持，加上市場憧憬疫苗有望為經濟帶來轉機，樓市續呈好淡爭持局面，今年至今(截至12月14日)樓價僅輕微下調約0.3%，並未出現大跌。香港置業於11月底進行的調查發現，逾5成受訪者認為未來樓市走勢平穩向好，比例創5季新高。香港置業行政總裁李志成表示，回顧2020年樓市，無論交投及樓價均隨疫情的影響而波動，惟波幅不大，樓價一直呈「窄幅上落」。不過，疫情窒礙新盤推售部署，帶動部分購買力回流二手，本年樓市交投呈一手下跌，二手「疫市」上升局面，預計明年發展商推盤步伐將視乎疫情走勢，相信不少將維持開價克制的策略，以吸納購買力。二手受惠放寬按保，逾600萬至1,000萬元物業交投將續有支持。 李志成指出，基於疫苗「出世」，料可對樓市及經濟起提振刺激作用，預計樓市亦受惠呈「小病初癒」的狀態，樓價由波動漸見平穩。如疫情徹底平伏，香港經濟恢復增長而失業率回落，樓價更具「反彈空間」，升幅需視乎疫情的平伏速度。此外，香港置業最新調查亦發現樓控措施成為市民主要入市考慮，建議政府及早減辣穩定樓市，同時助市民上車換樓。 香港置業營運總監姚偉南指，香港置業於11月下旬透過問卷形式進行2020年第四季「客戶置業意向調查」，成功收回376份有效問卷，最多受訪者認為未來12個月香港樓價走勢平穩向好，比例達52.7%，按季升5.5個百分點，比例創5季新高。惟調查亦顯示，計劃未來12個月入市受訪者達39.4%，按季微跌2.6個百分點。姚偉南認為，調查結果反映不少市民有見疫情仍存在不明因素，暫時抱較觀望態度，靜待有「啱價」心水盤才考慮入市。 樓控措施成置業的首要考慮因素 比例按季大升逾10個百分點至2成半 調查結果亦顯示，樓控措施成影響受訪者對入市決定的重要因素，佔比達25.5%，按季顯著上升10.9個百分點，樓價走勢以18.4%位居其次，比例按季跌4.2個百分點，房屋供應以16%排第三，按季升7個百分點，息率走勢以13%排第四，按季跌3.1個百分點，家庭收入以11.4%排第五，按季跌1.2個百分點，按揭優惠以6.4%排第六，按季跌5.9個百分點。姚偉南指出，受訪者考慮樓控措施及房屋供應比例明顯增加，可見經濟受壓之下，不少人關注政府會否調整樓控措施，助市民置業。此外，施政報告對私樓供應落墨遠不及公屋供應，亦引起不少人關心房屋供應對長遠樓市走勢影響。 近3成半人心儀2房間隔單位 支持中小型物業交投 姚偉南表示，調查發現，最多市民預算入市2房間隔單位，佔33.5%，按季升2.3個百分點，預算購買3房單位的有26.1%，按季升微跌0.5個百分點，1房單位佔17.6%，按季微升0.5個百分點，開放式單位則佔12.5%，按季升1.2個百分點，預算購買4房單位及4房以上單位分別佔6.6%及3.7%，料中小型物業的需求仍然殷切。 逾7成半人預算購買私人住宅創有紀錄次高  逾半傾向購買二手物業 姚偉南又指出，調查顯示，逾7成半人(76.3%)預算購買私人住宅，創2018年第一季有紀錄次高，僅次上季77.6%，另外23.7%人預算購買資助房屋。與此同時，逾半(51.9%)受訪者傾向購買二手物業，按季升20.3個百分點。近年資助房屋與私樓樓價漸拉近，不過資助房屋流轉性較低，升值潛力遜於私樓，加上近日市場氣氛受疫情及限聚令等嚴厲防疫措施打擊，二手業主心態略放軟，願意減價促成交易，造就二手筍盤乍現，吸納不少購買力追捧。 用家續主導樓市 擬投資比例明顯回升 調查亦顯示，達39.6%人購買物業主要用途為換樓，佔比例最高，惟按季下跌4.9個百分點，購買物業主要用作上車的受訪者以34.3%居次位，按季跌0.4個百分點，用作投資的雖然以26.1%排最後，不過比例按季明顯上升5.2個百分點，兼創6季新高。姚偉南稱，面對量寬下銀紙將面臨貶值，加上樓價輕微調整，不少投資客看好後市重回市場，趁低吸納買樓作投資。 逾5成半人料本港來年息口不變 近4成人認為房地產為目前本港較穩健的資產配置 對於息口走勢，調查發現，56.4%受訪者認為未來12個月本港銀行維持息口不變，按季增0.9個百分點，連升3季，認為息口會上升的有22.1%居次位，按季升1.7個百分點，認為息口會下跌的以21.5%佔最少，按季跌2.6個百分點。調查亦發現，最多受訪者(37%)認為目前較穩健的資產配置為房地產，其次為現金/活期存款佔16.5%，黃金佔14.1%，股票/基金則佔13.8%，外幣定存及保險/債券分別佔7.7%及5.9%。 李志成認為，環球經濟受疫情打擊，各地央行相繼實行量化寬鬆提振經濟，加上美聯儲局預計維持接近零息水平至2023年，本港低息環境勢將延續。另外，中美紛爭不斷，促使近月不少中資概念股轉投香港上市，大量海外資金持續流入本港，10月存款總額達15.7萬億元，比9月升6.4%，反映市場資金充裕，加上銀行體系結餘大幅增長至逾4,500億元高位，帶動息口徘徊低位，有助利業主慳息，在眾多資產配置中，低息環境下銀行存息維持低水平，股市則波動性高，投資黃金亦有相當風險，本港房地產市場相對較穩健，「抗疫力」強勁，可收租亦可自住，吸引不少買家投資，以求達致保本增值的效果。 經濟面對下行壓力 建議及早放寬中價住宅按揭及減辣助市民置業安居 政府最新一份施政報告宣布撤銷非住宅物業雙倍印花稅，但未有為住宅物業減辣。李志成表示，不少樓市政策已不合時宜，加上疫情下，不少市民有需要靈活資金周轉。調查顯示，達25.3%人希望政府放寬按揭成數助上車，按季升3.9個百分點，兼創6季新高，其次取消壓力測試佔22.3%，按季升5個百分點，降低住宅物業印花稅及增加私人住宅供應分別以14.6%及11.7%排第三及第四。本港經濟面對下行壓力，推出減辣措施有助為樓市拆牆鬆綁，建議港府加快研究放寬住宅按揭，並制定減辣時間表，除了回應市民置業訴求外，亦可穩定樓市，具體建議措施如下： 分階段放寬逾1,000萬元至2,000萬元物業按揭成數上限，可先將逾1,000萬元至1,500萬元物業按揭成數上限，由5成放寬至7成；逾1,500萬元至2,000萬元物業按揭成數上限則由5成提升至6成，增加供應，進一步激活換樓鏈，提升二手流通。 全面撤銷壓力測試，「零息時代」來臨，低息環境預料將維持長達數年時間，息率易跌難升，高達加幅3厘的加息壓測必要性成疑，撤銷壓測有助有需要市民首置上車。 逐步為辣稅鬆綁，包括調低買入第二個單位的雙倍印花稅(DSD)稅率，由15%降低至推出加強版之前的最高8.5%水平，方便先買後賣的換樓人士。 放寛三年內賣樓需繳付的額外印花稅(SSD)的年期期限，以釋放二手盤源供應，並協助急需資金的人士賣樓套現。 料逾600萬元至1,000萬元物業續有支持 看好豪宅追落後 今年受疫情影響，發展商推盤步伐放緩，一手交投料未及去年活躍，部分買家回流二手市場尋寶，今年呈一手下跌，二手上升局面。根據本行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本年至今(截至12月14日)共錄14,366宗一手私樓註冊，較去年全年21,038宗下跌約31.7%，料創7年新低。至於二手，本年至今(截至12月14日) 二手註冊量共錄44,747宗，已較去年全年錄41,278宗上升約8.4%。若按金額劃分，去年10月政府放寬按揭保險後，本年至今(截至12月14日)逾600萬元至1,000萬元二手註冊量錄18,669宗，較去年全年增加43.3%，其餘金額類別均告下跌，可見該物業板塊成為帶動整體二手註冊量上升的火車頭。 近日第四波疫情反覆，不少新盤有機會推遲至明年推出，相信明年一手將繼續採取開價克制策略，以吸引各路購買力，至於二手市場方面，明年將續看好受惠放寬按保的逾600萬元至1,000萬元中細價物業二手交投，惟所佔成交比例未必會如今年強勁，相反若成功通關，豪宅受惠於「北水」，成交有望「追落後」，可看高一線。 九龍區豪宅新盤銷售佔全港比例逾5成半 按季顯著上升 香港置業九龍區董事馬泰陽 表示，豪宅供應罕有，獲不少實力買家追捧，有價有市。根據本行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本年至今(截至12月14日)，逾5,000萬元二手住宅註冊量已達230宗水平，雖然難及去年255宗的自96年有紀錄以來新高，但仍然為有紀錄以來的第三高水平，更是連續第四年成交逾200宗，反映在疫情之下，逾5,000萬元豪宅仍有大量的捧場客，明年絕對有力追落後。今年有不少矚目豪宅新盤推售，不少位於九龍區傳統豪宅地段，第四季乘著第三波疫情放緩，交投更趨活躍，廣吸納市場購買力。 根據本行資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，第四季（截至12月14日）九龍區（包括將軍澳及西貢）逾5,000萬元新盤銷售量佔全港比例高達56%，較第三季顯著反彈24個百分點，兼創今年新高，其中銷售金額最高的何文田嘉道理道豪宅ST. GEORGE’S MANSIONS 1座高層A室，成交價達2.38億元，反映九龍區樓市潛力看俏。若明年疫情得以緩和，中港恢復通關，屆時北水重臨，九龍區豪宅市道有望更趨旺盛。 [...]