香港

新按保兩周年 上會注意事項
2021-11-12

自2019年10月份特首於施政報告中宣布為首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限（承造最高9成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高8成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元），高成數按揭的選用比例一直節節上升。 根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年首10月新批出及新取用數字皆破歷史新高，比兩年前即新按保推出前，新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額急升逾2.4倍及逾3.8倍。雖然近月樓市成交有所回落，令10月份新批出按揭保險計劃貸款宗數連跌5個月，但整體按保宗數仍算是近年高位。 新按保可減少首期開支固然吸引，如考慮以新按保承造高成數按揭上會，除了基本了解外，以下數點是較少人提及及值得留意的事項。 1.申請人可不是「首置客」，但須自住 不少人以為申請高成數按揭人士必須為首次置業人士，事實上承造9成按揭的才必須是首置人士，而且收息必須為固定收入。另外所有按保申請個案必須為自住用途，如何向按保公司解釋，持有其他住宅物業時同時亦可申請按保？筆者曾經見證成功事例，借貸人向按保公司說明舊物業只屬擔保人身份，按保公司亦會考慮接受新物業的按保申請。 2.新按保只限已落成住宅物業，樓花不適用 由於新按保規定只能承造現樓按揭。如新盤是以樓花形式發售，600萬元或以下物業可以「舊按保」以即供形成上會，唯600萬元以上至1,000萬元物業不能以「新按保」即供上會，必須選擇建期付款方式，待落成後以高成數承造按揭，或選擇即供付款方法上會，最高按揭成數為6成。 3.首置客如未能通過壓力測試，須另加保費 「新按保」另一吸引之處是首置客如未能通過壓力測試，可額外加10%保費，惟仍須通過50%的供款佔入息比率。即假設承造30年8成浮息按揭，如通過壓力測試下，一次付清的保費為2.47%；如只通過供款佔入息比率的保費將會增至2.47% x 110% = 約2.72%。 撰文:張顥曦 經絡按揭轉介營運總監 [...]

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曹德明:趕上定息按揭尾班車
2021-10-07

香港按揭證券有限公司（按證公司）於去年2月宣佈推出定息按揭試驗計劃（定息按揭），並與9間銀行合作，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，計劃的總貸款額為10億港元，每宗上限為 1,000 萬港元，年期可選擇10年、15年及20年，年利率分別為1.99厘、2.09厘及2.19厘。 計劃由去年5月開始接受申請，根據報導，直至 9月15日，按證公司共接獲75宗申請，並已批出67宗，獲批總貸款額為3.65億元，佔計劃總貸款額逾3成半（36.5%），反映市場上對定息按揭有一定的需求。 除了定息按揭，現時市場上選用H按（拆息按揭計劃）及P按（最優惠利率按揭計劃）較為普遍。根據金管局數據顯示，H按佔比連續9個月高達九成半以上，主要由於低息環境持續。近期一個月HIBOR為約0.6厘，若以H按計劃為H+1.3%計算，實際按息只有約1.36厘，相比定息按揭10年期1.99厘，按息相差63點子，選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大，但仍有部份人選用定息按揭，固中原因何在？ 浮息按揭（H按及P按）的利率分別會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）及港元最優惠利率（Prime Rate）波動，相反定息按揭可鎖定指定年期的息率，除了促進銀行體系的長遠穩定發展外，置業人士亦可減低利率波動的風險。美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息，未來港息亦有機會隨之上調，使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。 此外，選用定息按揭的借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過加息3厘的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。而早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定息按揭轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。 定息按揭計劃的申請日期截至今個月底（10月30日），最後的貸款提取日期為今年年底（12月31日），按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計劃。有意申請人士可捉緊申請尾巴車，如對此計劃有任何疑問，可聯絡所參與之銀行以及專業按揭轉介作咨詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]