香港

樓市速報：首置盤入場費　少於400萬元
2018-07-27

政府於今年6月底推出「娥六招」房屋政策，當中邀請市區重建局把自行發展的紅磡馬頭圍道／春田街重建項目改為全港首個「港人首次置業」先導計畫項目。計畫於本週通過，由於政府建議首置盤的定價為市價六二折至七二折之間，估算最低入場費約378.82萬元。對準上車人士來說，消息固然為喜訊，但因項目所能提供的單位不足500伙，對海量的房屋需求來說，仍只屬杯水車薪。 撰文　陳可恩 市建局董事會於7月24日早上召開會議，討論馬頭圍道項目發展細節，並通過把有關計畫改為「港人首次置業」先導計畫項目，當日發展局局長黃偉綸及運輸及房屋局局長陳帆亦有列席。 佔地約2.9萬方呎的馬頭圍道項目，共提供約493伙，剔除3房單位和預留予受影響並已登記的馬頭圍道項目前自住業主的單位後，共有450個實用面積約260至510方呎的單位作首置盤用途。市建局表示，未來幾個月，局方將制訂申請資格和編制樓書等，預計12月接受申請，並可於明年中取得入伙紙。項目原址於2010年1月曾發生唐樓倒塌事故，造成4死兩傷。 根據政府提出的申請準則，申請人須為居港滿7年的香港居民，從未在本港擁有住宅物業，二人或以上家庭月入介乎57,001至74,100元，資產上限為255萬元，入息和資產限制均為居屋限額加三成。 市建局非執董黃遠輝透露，該局將於11月評估當時樓價，從而釐定售價折扣，預料樓盤定價大約在六二折至七二折之間。以同區新樓的呎價約2.35萬元計，六二折的平均呎價約1.457萬元，七二折則約1.6921萬元。而再以最細單位實用面積約260方呎計算，六二折計算的入場費料約378.82萬元，七二折則約439.92萬元起。按揭證券公司將為該項目的買家提供樓價三成或以上按揭保險保障，首置買家最多可承造九成按揭。 市建局主席蘇慶和表示，今次安排可協助政府測試「港人首次置業」概念，為不符合居屋申請資格、但未能負擔私營房屋的較高收入人士，提供置業選擇。而為免單位被用作炒賣，早前特首林鄭月娥指，首置盤的轉讓限制會較居屋嚴格，購入後首五年內不可出售或出租，五年後轉售或出租要補地價，市建局不會回購單位，亦不設在未補價的第二市場把單位售予合資格人士的選項。但據報在本週會上未有討論最終定價及轉售年期限制的具體安排。 今次首置的概念雖然廣泛為市場的認同，但由於供應量不足500個，其實絕難滿足市場需要。根據《長遠房屋策略》，現時本港每年有約4.6萬個房屋需求。相信要真正解決本港房屋問題，還是需要加快填海，真正大幅增加土地供應，才為上策。 [...]

香港

新世界賣大包　再推首置盤
2018-03-02

樓價高企，無殼一族上車困難，本地發展商新世界（00017）因應不少上車族訴求，於早前推出15伙首置優惠單位，反應良好，本週業績會透露年底或再推出兩個首置項目。發展商意向雖然好，唯做法只是杯水車薪，即使連同政府推出各項置業方案，由於數量甚少，亦只能為市場止咳。而其實真正能讓市民上車有望的，還是撤辣招，讓二手市場回復供應，以及加快填海工程，增加土地供應。 新世界早前於屯門天生樓（The Parkville）推出15伙首置單位，為業主提供最高達樓價92.5%的高成數按揭，首期金額低至約44萬元，還款期長達40年，並可獲最多樓價3.75%代繳印花稅及漸進式供款優惠，因此吸引了不少無殼一族入飛一博。結果共有1,200人入票，超購達80倍。由於計畫反應不俗，新世界執行副主席兼總經理鄭志剛本週在中期業績會上指出，今年底或推出窩打老道項目（與恒地（00012）合作，涉約240伙）及土瓜灣上鄉道項目（與市建局合作，涉約300伙）推出第二批計畫，撥出部分單位提供首置優惠，而詳細內容將會於9月業績會中再披露。 鄭志剛稱，下次推出首置盤可考慮增加單位數量，惟未決定會否達100個，並強調計畫一定會有「改良」，如下一輪首置計畫的選址會將年輕人對地點喜好、交通便利需求及負擔能力一併考慮。 而公司在今年的整體賣樓成績方面，鄭志剛指截至今年二月中銷售已完成100億元目標約七成，有信心全年度賣樓達標。他又指出，由於去年及今年賣樓數量較多，相信2018至19財年入帳金額會較多。至於公司在港土地儲備達到1,066萬方呎，當中約一半480萬方呎屬住宅樓面，新界待更改用途的農地近1,700萬方呎，當中300萬方呎正與政府進申請農地轉換。至於之後的買地策略，鄭志剛強調公司不會跟風高價買地，更傾向創造商業價值。 其實除了新世界，有見市場有大批上車的需要，政府近期亦推出更多置業計畫如從新居屋、白居二、首置盤、綠置居等。可惜無一不是雷大雨小，多的不過千幾個單位，少的只有數百個甚至數十個單位，以港府推出的新居屋單位為例，每次申請動輒超額數十倍以至逾百倍，中籤機率之低如買六合彩。對全港無殼蝸牛大軍而言可謂治標不治本。政府其實若真的有心為市民服務，最能解決問題的應為撤掉辣招，讓二手市場轉活，提升單位供應量。此外近日有輿論建議政府放寬按揭成數，即由目前400萬元以下物業可承做九成按揭貸款的規限，上調至600萬元。鄭志剛亦認為，目前市民上車最難是儲足首期，因此若市民可通過壓力測試，並有足夠的供款能力，便支持當局放寬按揭成數。而從長遠所見，其實政府更應加快落填海工程，增加土地供應。 [...]

吳老闆筆記

「首置盤」買來無用　英鎊人幣雙翼飛
2017-09-18

— 以原價賣回予政府，資產升值與自己無關，那買來作甚？ — 解決住屋問題，不如起市值樓，然後以半價租金租出去。 — 美元轉弱，以致繼人幣後，英鎊都形勢大好，短期看好。 除了一眾大學的民主牆標語，引起社會關注之外，本週各界熱議的話題，還包括特首林鄭月娥兌現競選承諾，透露將會於下月發表的《施政報告》中，出台「首置上車盤」的政策。 早於出戰特首選舉時，林鄭的政綱已包括「重建置業階梯」——增加公屋與居屋之間的「綠置居」供應，以市價六折定價，讓綠表人士申請；以及多設一層「首置上車盤」，於居屋與私樓之間，讓不夠首期的年輕人上車，致令住宅市場共有5個階層。 雖然具體細節尚未出街，甚至人言人殊，例如定價方面，房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝便說，「首置盤」定價可能低至市價一半，即是平過居屋，但共識似乎是，定價非與居屋一樣跟市價掛公，而是跟申請者的負擔能力，即每月收入掛勾。 又例如轉售限制，年期固然是限制之一，就連對象亦各說各話，房屋協會主席鄔滿海表示，轉售對象只能是綠表或白表合資格人士，不能補地價後在自由市場轉售；黃遠輝更透露，有機會只能賣回予政府，更是原價售回，即是就算樓價上升，業主亦不能享受轉售利益。 公屋政策本身錯 若真如是，就大鑊矣。事關在業主角度，雖然平價買入了一個單位，但即使樓價上升，也要以原價賣回予政府，升值完全不關自己的事，還要付供樓利息予銀行，那買來作甚？不如租樓？ 其實，本欄一直認為，港府根本不應該興建公屋，因為公屋政策並非創富，相反更是創貧。且看輪候冊中，年輕人愈來愈多，有些甚至在大學畢業前已先申請，甚至在畢業後也不會積極工作，以免人工超出限制。政府不停起公屋，便不停擴大貧窮網，貧富愈來愈懸殊。 據房委會資料，申請公屋的最高入息及總資產淨值限額，1人家庭分別是11,250元及24.5萬元；2人家庭則是17,350元及33.3萬元。 然而，根據政府統計處1995年至2016年的人口普查統計資料，大學畢業生的收入中位數，1995年達到16,371元，雖然其後十年拾級而下，2005年下跌至12,978元的低點，但仍高於公屋申請資格；2010年已經稍作回升，2016年時更漲至13,916元。2人家庭更加不在話下，現時一個洗碗工都閒閒地月入萬元，若想住在公屋，便要有一個人「待業」。 [...]