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陳柏軒：日本終結負利率，對日投資有何影響？

2024-03-22

日本央行近日宣布結束負利率政策，將短期利率目標設定在0% – 0.1%，這是自2007年以來的首次加息。此次日本負利率政策的退出，也代表了已持續近12年的全球負利率時代落下了帷幕。那麽，日本會步入一個快速加息周期嗎？對於日本資產的投資有何影響？日央行短期内料不會快速加息，寬鬆的貨幣環境將繼續維持就如市場預期，日本央行在近日的3月會議上宣佈，結束作為寬鬆貨幣政策重要手段的負利率政策；同時還取消了大部分的非常規政策，包括取消2016年9月出台的旨在將10年期日本國債收益率目標定在零左右的政策，以及停止繼續購買交易所交易基金（ETF）和不動產投資信託（REIT）等。日本於2013年推出大規模寬鬆政策，並在2016年實施負利率政策，而此次央行的政策改變，市場聚焦更多的是日本央行會否進一步推高利率水平，甚至進入一個加息周期？從目前的各種跡象來看，投資者應該不會在短期內迎來快速加息。根據數據顯示，日本在實行負利率的最初幾年并未將經濟拖出低迷困局，也未有效的將通脹率推升到央行設立的2%目標；然而在新冠疫情和俄烏衝突的影響下，日本的主要通脹指標已連續22個月觸及或高於2%目標；而近期日本工會總聯合會公布，大型企業計劃今年平均加薪5.28%，創出33年來最大薪酬漲幅後，令日本央行相信，將步入物價與工資交替上漲的良性循環。日本央行行長植田和男強調，在當前一段時間內將持續寬鬆的金融環境，避免急劇上升政策利率。日本央行盡顯鴿派之態和小於預期的加息幅度，迅速反應至匯率市場，並且在市場普遍認為美聯儲的降息開始時間將晚於預期的加持下，日圓兌美元的匯率一度跌至近4個月的低位。日股繼續向上，日經指數再創收盤新高當符合預期的結束負利率決定確認後，以及市場普遍將央行表述的「一段時間將維持寬鬆的貨幣」視為利好，日經指數快速擺脫一度劇烈振盪的走勢，迎頭向上，更在周四（21日）上漲超過2%，終盤報收於40,815點，再創歷史新高。解除負利率，從長期影響來看，投資者還是需要關注二點；第一是日本企業的盈利，也就是未來可能的借貸成本上升，以及企業薪資成本的增長是否會侵蝕企業的利潤，從而造成企業利潤下滑；第二是對於全球市場的影響，衆所周知，日本企業和個人為獲得更高收益一直巨量投資海外市場，若今後日本出現更好的投資選擇，是否會吸引日本資金回流？當然，以上情況在短期内或很難發生。日本房地產仍是值得投資的資產在負利率的作用下，壓低了日圓匯率，「便宜日圓」不僅助推日本股市屢屢創出新高，也讓大量的海外資金湧入日本房地產，根據數據顯示，僅2023年上半年，日本房地產市場的外國投資總額就年增45%；而日本的二大龍頭城市東京和大阪，更是整體樓價在去年下半年，按年上升分別達到7%和12%，表現好於大部分亞太區城市。解除負利率政策，保持寬鬆的貨幣環境，日本央行行長表示「不認為儲蓄利率和貸款利率會大幅上升」，因此，目前情況下購置物業的成本或不會快速提高。負利率的解除，也預示了日本自通貨緊縮轉變至通脹的趨勢，而房地產基於其保值和增值的特點，以及負債抵抗通脹，租金回報在通脹期增長等因素情況下，將繼續被投資者看好。建議大家可以重點關注。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — 基金經理 ============= 延伸閱讀：陳柏軒：日股「牛氣衝天」，全球資金持續佈局日本資產 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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陳柏軒：日股「牛氣衝天」，全球資金持續佈局日本資產

2024-03-06

今年2月22日，日經指數收報39,098點，創下自1989年日本資產泡沫峰值後34年以來的收盤新高；之後日經指數更是屢屢突破高點，令投資者振奮。作爲此波行情重要推動因素之一的「便宜日圓」，也同時推高了日本的房產；那麽，日本的資產今年還會繼續受到全球資金的熱捧嗎？多重因素推升股指；日股總市值重歸亞洲首位其實因受到常年通縮和經濟增長緩慢的不利影響，日本股市在過去的三十多年一直表現得差強人意。但隨著日本公司治理不斷改善，「便宜日圓」推高日企的海外利潤價值，消費者物價指數（CPI）的溫和回升，以及科技板塊特別是芯片股的帶動下，日經指數於近日一舉突破40,000點，再創股指新紀錄。東京證券交易所的上市股票總市值也再次上升至亞洲第1位，這是自2020年7月被上海證券交易所超越後的再次回歸。偏熱的通脹數據下，日本或將繼續保持寬鬆的金融環境日本總務省近期公佈的數據顯示，1月全國消費者物價指數（CPI）較去年同期上漲2%，雖然升幅已連續3個月收窄，但仍高於預期的1.8%。日本的消費者物價指數（CPI），在常年經歷通縮後，於2022年4月首次達到2%，這爲之後的股市上漲奠定了信心。值得注意的是，2年期日本國債收益率近期升至0.176%，是自2011年以來的最高水平。日本央行提出2%的CPI物價穩定上漲目標，當前繼續維持大規模貨幣寬鬆政策；若達成目標，日央行計劃啟動包括解除負利率在內的貨幣政策；但日央行同時指出，即使解除負利率，但考慮到經濟和物價走勢，或仍會維持寬鬆的金融環境；日央行的這一表態，著實讓擔心通脹數據偏熱的投資者稍感安心。日本樓市好於大部分亞太區城市，大阪表現優於東京同樣得益於寬鬆的貨幣政策，以及「便宜日圓」，大量海外投資者和資金湧入日本樓市，日本住宅物業價格指數持續上漲。據調查報告的數據顯示，日本兩大主要城市東京及大阪的房產市場不斷升溫，表現好於大部分亞太區城市；從整體樓價來看，東京去年下半年按年上升7%，而大阪更是按年上漲達到12%。大阪將於明年迎來爲期184天的世博會，目前已有超過150個國家及地區確認參加，預計世博會的入場人數約為2,800萬人，可拉動經濟效益約為2萬億日圓。大阪賭場將在2030年預計建成，美高梅將投資約100億美元建造度假村，屆時將迎來每年2,000萬人次遊客，帶來經濟效益約1.3萬億日圓。相信「大阪世博會&賭場」將有力地推動當地的旅遊和經濟，帶來大量的遊客和就業機會，會直接利好於房地產市場和出租市場。日本仍是中國遊客「境外遊最熱門目的地」之一根據中國旅遊研究院近期發佈的《中國出境旅遊發展報告（2023－2024）》顯示，2023年中國出境旅遊人數超過8,700萬人次，預計2024年出境旅遊人數將達到1.3億人次，較上一年度有近50%的增長，將恢復至疫情前的八成以上。中國出境遊客中，以高學歷的年輕人群為主體，22歲至41歲年齡段的人數佔比超過82%，其中大學本科和大學專科的人數占比近75%；而來自一線和二線城市的出境遊客占比約七成。在受訪者中，超過四分之一的遊客有意願前往歐美進行旅遊，其次為東南亞和港澳台地區。而具體到國家或地區，日本僅次於中國香港，排名第二。這對日本民宿的投資者來説，無疑是個較大的利好。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — [...]

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陳柏軒：降息預期下，日本房產仍是全球資金青睞的投資選項

2023-12-27

利率還會在更長時間內保持在高水平？美國通脹下降的速度好於預期，11月消費者價格指數（CPI）同比上漲3.1%，較上月的增幅進一步放緩；根據數據預測，六個月核心通脹率（按年率計）或可能觸及2%的水平。美聯儲於12月的政策會議後宣佈維持利率不變，符合之前市場的預判。自2022年3月開啓本輪加息週期以來，美聯儲已將原來接近於零的利率水平，上調至今年7月的5.25% – 5.5%，創出了22年以來的新高。與之前普遍認爲的「高利率水準將會維持更長時間」的觀點不同，基於近期已發佈的各類重要數據，包括最近發佈的首次申請失業救濟人數減少了1.9萬，為自10月中旬以來的最低水準；以及財政部長耶倫本月接受采訪時強調：一年前很多經濟學家說經濟衰退不可避免，但實際上卻沒有強有力的理論基礎支持作出這樣的預測；現在市場更多討論的是美聯儲明年何時開始降息，以及全年降息的次數。本月政策會議後，美聯儲官員發佈了明年可能降息三次的預測，而樂觀的市場預測則爲明年3月就可能迎來第一次降息，全年預計降息6次。最終結果如何？讓我們一起重點關注。高利率令股票、房產等市場承壓確實，高利率對經濟和各類資產帶了嚴重的不利影響，不僅是美國，歐元區也經歷了類似的情況，即雖然當前高通脹得到了一定程度的控制，但緊縮性貨幣政策下，利率水平仍處於高位。高利率不僅抑制了經濟增長和通貨膨脹，同時也消減了企業和家庭的貸款需求；這便是令股市、房產市場等承壓的重要原因之一。日央行繼續維持大規模貨幣寬鬆政策，房產受到海外資金青睞與大多數發達經濟體的央行採取緊縮性貨幣政策不同，儘管日本近期公佈的10月全國消費者物價指數顯示，通脹較去年同期上漲2.9%，且升幅較9月的2.8%進一步的擴大，是4個月來的首次擴大；但為推動經濟持續溫和復蘇，日本央行在12月召開的貨幣政策會議，一致決定維持大規模貨幣寬鬆政策，即將短期利率控制在-0.1%的水平，通過購入國債將長期利率引導至0%左右，長期利率以1%為上限目標，允許一定程度的超過。在美元指數近期有所走弱的影響下，日元兌美元有所升值，但日元的匯率水平依舊處於低位。「便宜日圓」和低利率政策，不僅有利經濟，推升股市，更讓房產價格倍具性價比和吸引力。據仲量聯行數據，今年一季度，日本商業房地產行業投資額同比增長43%，而同期，美國和歐洲的投資額卻分別同比下降61%和58%。其實，高流動性，也是日本房地產吸引全球投資的重要原因之一，根據近5年的統計數據，日本房地產市場一直是亞太地區交易數量最多的市場，且其跨境投資率遠高於澳大利亞和韓國等大多數亞太其他國家和地區；當然，日本主要城市（如東京、大阪等）的房價和地價表現常年向上，如根據日本不動產經濟研究所的近期數據，受東京23區的公寓價格推升，首都圈11月的新建公寓每套平均價格較去年同期上漲超過36%；以及房產在持有期間可帶來穩定的租金回報，都是被全球專業投資機構和價值投資者青睞的重要原因。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — 基金經理 ============= [...]

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陳柏軒：房地產投資的明智之選：REITs

2023-11-13

眾所周知，房地產因其相對的穩定性和高增值潛力，一直是許多人的投資首選，從近年全球房地產專業投資市場規模以高達10萬億美元計，便可見一斑。但是作爲一個普通投資者，直接投資房地產或會面臨一系列的挑戰：面對不確定的市場如何選擇入市時機？如何處理繁瑣的包括物業維護、出租管理等日常事項？如何分析和應對房地產市場的波動性和風險？那是否有更為便捷、更低風險的房地產投資方案呢？探秘房地產信託基金（REITs）房地產信託基金（REITs），作為一種房地產的投資工具於1960年面世，這為廣大投資者提供了一種更便捷的方式，來分享到房地產市場的發展成果，即投資者無需面對複雜的物業篩選，入市時機的把控，繁瑣的購買流程，日常的物業管理，出租運營和租戶維護等，以及稅費繳付等困境和問題，也能獲得穩定的派息和資本增值收益。房地產信託基金，其實結合了房地產和基金的投資特點，為想要參與房地產投資的人，提供了更低參與門檻，更好流動性的多元化選擇。房地產信託基金還提供更細分化的房產類型的投資選擇，包括從住宅物業、寫字樓、購物中心、酒店、物流中心，到醫療設施和康復養老等；這給予投資者基於自我投資目標和偏好，挑選適合自己風險和經濟實力的更廣氾的選擇。並且，源於房地產信託基金的運營模式 —— 將大部分收入分配給股東，這就意味著投資者可以在獲得預期資本增值期間，收穫來自物業出租收益的派息。房地產信託基金有公募和私募兩種形式。公募的房地產信託基金通過交易所公開發行，其特點是高度流動性和廣泛參與性。而私募房地產信託基金通常適合特定的投資者，如高淨值人群或機構投資者，私募的信託基金較公募，通常更具針對性，並採取積極投資策略進行項目選擇，適合能堅持中長期投資、尋求更專業化、定制化投資和配置方案的投資者。香港首家上市，規模最大的房地產投資信託基金 —— 領展（港交所：823）領展房地產信託基金，於2005年11月在港交所掛牌上市，首日即以掛牌價11.80港元，大漲14.56%耀眼登場，領展近期的價格約為40港元，加之其長期的穩定派息，可謂給投資者帶來了不俗的投資回報。領展現時的物業組合估值約爲2,380億港元，多元化的物業組合涵蓋零售、停車場、辦公室及物流物業，投資板塊的重點廣泛分佈於香港、中國內地，澳洲悉尼和墨爾本、新加坡、以及英國倫敦。房地產投資信託基金是恒生指數的成份股；其三大核心業務板塊包括投資組合管理、資本管理和資產管理。資產項目包括將軍澳海悅豪園購物商場、深圳中心城商場、上海新天地的「企業天地1號」及「企業天地2號」優質甲級辦公大樓、上海七寶萬科廣場、廣州太陽新天地、澳洲悉尼維多利亞女王大廈，以及英國倫敦寫字樓The Cabot等。，領展房地產信託基金以其出色的經營和管理能力、多元化的投資組合為投資者帶來可持續的房地產投資收益。日本是亞洲規模最大的房地產信託基金市場，價值投資者可重點關注日本房地產信託基金（J-REITs）是日本政府當時推動房地產市場改革而推出的，2000年清除了相關法律障礙，2001年首兩只J-REITs房地產信託基金上市，標志著J-REITs投資的正式開啓。J-REITs的市場發展非常快速，總市值已在去年超過20萬億日元，涵蓋了住宅、酒店、辦公樓、商業設施等多種房地產類別，是僅次於美國的全球第二大REITs市場。根據彭博的數據顯示，J-REITs的長期表現，跑贏日本股票市場；而目前的平均派息率約爲4.2%。 [...]

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陳柏軒：通脹壓力下的日本，金融板塊或可列入投資之選

2023-10-20

繼最近公佈的日本全國消費者物價指數(CPI)繼續保持在高位，日本央行於近期或會將2023年度的消費者物價上漲率預期上調至近3%，這已遠高於其多年設定的2% 的通脹目標；市場普遍擔心在近期原油價格高企和企業漲價的壓力下，日本央行對於貨幣政策會否將進行相應的調整。在面臨可能趨緊的政策情況下，還有哪些資產或可納入投資者的考慮之列？美聯儲或在較長時間內維持高利率水平，日元繼續承壓中美聯儲會否停止加息，甚至減息的預期，今年以來一直主導著全球市場的起伏，而近期美國公佈的一系列強勁的經濟數據，包括9月超預期的零售銷售增長，依然良好的就業報告，以及IMF上調了對美國經濟增長的預測等，都令市場相信美聯儲或將在更長時間內維持較高利率水平。自美聯儲開啟本輪加息週期以來，日元持續走弱，日元的貶值程度一度成為發達經濟體之最。雖然之前在市場對於美聯儲或將進一步加息的預期有所降溫期間，日元的走勢有所上升，但近期美元兌日元的匯率又返回至高位附近。公司治理見效和「便宜日元」，助力日股表現「便宜日元」無疑使日本的資產價格更具性價比，也是巨量海外資金流入日本和推高股市的重要原因之一。日本股市是今年全球表現最好的市場之一，而「股神」巴菲特時隔11年再度訪日並且加碼投資，使日本已成爲除美國以外，巴菲特最高持有股票數額的國家，這應該也是日本股市成為全球投資熱點的很重要的一個助因；自3月下旬以來，日經指數上漲超過20%，走出了日本泡沫經濟崩潰後的陰霾。助推日本股市上漲，還得益於公司治理取得的成效，日本公司的董事們越來越重視投資者，向股東返還的現金得到增加，並更關注企業的盈利能力；數據顯示，日本企業資產負債表的淨現金和每股帳面價值，都明顯優於美股指數的成分股公司。日央行面臨貨幣政策的兩難抉擇，金融板塊或是較好的配置選項日本目前也在面對較高通脹率的困擾，根據近期公佈的8月全國消費者物價指數顯示，同比上漲3.1%，且食品及住宿費等繼續呈現上升趨勢；為了支持經濟，日本央行仍在維持著寬鬆政策，但通脹率持續保持在較高水平，以及日元的長期弱勢等壓力下，央行是否會適時對當前的貨幣政策進行調整？據此，投資者或可將金融板塊列入配置的考慮之列，銀行板塊或在收緊貨幣政策下會受到更多投資關注；同時，具有較低市盈率，基本面偏好的保險板塊，也頗具投資價值；當前東證指數的平均市淨率約為1.5，而東證銀行指數的平均市淨率僅為0.7左右，保險指數的平均市淨率也只是約1.1，都明顯低於整體指數。建議有配置計劃的投資者，可深度分析上述二個板塊下個股的具體數據和情況。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金-基金經理 [...]