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海外樓市：金邊商機處處　樓價按捺不住

柬埔寨上半年整體發展表現積極，單是前兩個月的建築投資額就接近4億美元。當地政府已經調整了金邊的土地登記稅費的徵稅基點，以便在今年7月開始以新的稅基標準徵收土地登記、土地轉讓費。從這一變化來預計，7月後總體土地價格水平將在當前地價基礎上增加30%以上。柬埔寨估值師和地產代理協會表示，目前來看，更新後的價格約為目前實際市場價格的70%至80%。 今年一月時，胡潤研究院在《2018年度全球房價指數》中指出，柬埔寨金邊過去一年躍居全球房價漲幅第一，漲幅達16.7%。《2018年度海外置業投資回報指數》亦提出，金邊房價收益6.5%，是海外置業投資回報最高的城市。 該國的首都金邊，當地的住宅大樓從2015開始到現在，如同雨後春筍強勢增長，而在商業地產方面屬於企業投資項目的，外國投資者能夠以個人進行投資的項目卻是稀缺。在建項目公寓住宅類項目預計2022年達到1,000棟竣工，而寫字樓卻僅僅增加4個項目竣工。   金邊地域不大，但大街上很多地方都是熱火朝天的施工場地。在柬埔寨傳統建築中，居民均以「接地氣」的別墅、吊樓為主，包括酒店建築都在三樓以下。此前，包括金邊在內，民房基本見不到三層或三層以上的。 生活水平不斷上升 隨著大量外來投資者湧入，建築業得到了飛速發展，五層以上的住宅樓宇已成為時尚。到今年年底，金邊將建成的公寓數量是2.5至2.8萬套，而金邊的常住外國人就有30萬人，也就是說金邊公寓的數量連外國人也滿足不了，更何況是柬埔寨國民。據估計，柬埔寨全國人口將從現時的1,600萬人，增至2030年的2,000萬人和2050年的2,500萬人，大部分人口將集中生活在城市。 在基建方面，柬埔寨高速公路發展計畫對外公布，該計畫顯示為把重要經濟區連接到鄰國，除了「金邊－西港」高速公路外，柬埔寨更計畫興建6條高速公路，以作為重型運輸服務和現代化產業的基礎發展方向。將覆蓋全國10個省市，有望在2020年至2030年開始實行。 政府計畫未來5年興建和修復至少6個機場，分別是金邊市新機場、暹粒省新機場、國公省七星海新機場、王家軍市機場、卜疊棉芷省波貝市機場，以及東北省的機場（上丁省、蒙多基裏省或拉達那基里省其中之一）。 今年第一季度，柬埔寨共接待國際遊客187萬人次，同比增長了9.7%，其中中國遊客約68萬人次，同期增長了35%。預計2019年全年柬埔寨將接待700萬國際遊客，創造近100萬個就業崗位，並為國家創收50億美元的外匯。以西港為例，曾經是背包客的天堂，如今到處都在新建酒店，而僅西哈努克省就需要約3萬間客房(其中星級酒店客房約2萬間)，兩者將是相互促進，共同發展。 瑞賽部長早前出席在國會召開關於「石油管理法草案」研討會時指出，包括海域和陸地在內。該國一共擁有25處採油區域，而2019年年底預計可以開採出第一滴石油。柬埔寨石油機構總監兼礦產與能源部發言人姜蘇表示，隨即將開採第一滴油的同時，由中國公司投資建設的煉油廠也即將正式啟用。這座煉油廠一期項目的年產量多達200萬桶，二期項目預計將於2023年竣工，年產量將增至500萬桶。   租金回報率高 金邊公寓需求上升，自然連帶租金亦上升。金邊房產租金的回報率高達6.93%，位列全球城市租金回報的第四位，市中心核心區域的一間公寓，即使裝修比較一般，面積也不是很大，出租的價格也能達到每月1,500美元，也就是說月租將近1萬元人民幣。過去幾年金邊房價每年都以15%的速度遞增，而金邊租金回報率高達6%至10%，投資金邊房有雙重收益，回報都不低。 目前柬埔寨人口增長率為2.5%，人口紅利平均年齡為27歲，這正值結婚、生子的最佳年齡，未來房地產剛性需求市場極大。據國土規畫和建設部統計顯示，每天僅全國建築行業就為國人創造了約22萬個崗位，建築業已成為推動國家經濟發展的重要經濟支柱之一。 [...]