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疫下深廣兩地大額物業交投減半　戴行李志榮：香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下，商用物業投資市場幾近停滯，即使香港及內地疫情相對全球較受控，但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成；而單以商用物業計，過億元成交更全年跌七成。至於内地方面，礙於疫情及封關措施，儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成，港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半，加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半；廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市，漲幅達110%，表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮（Francis）認為，香港及內地疫情始終較受控，隨疫苗普及，相信會比歐美更快復甦，更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯，經濟陷入大衰退，連向來穩定的房地產市場亦大受影響，酒店及商場首當其衝，而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後，投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望，『寧可買遲，不可買錯』，正正是他們的寫照，以致商用物業經常『有價無市』，交投明顯放緩，」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮（Francis）表示，「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成，成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆，去年，本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成；而單以商用物業計，過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成，個別分層寫字樓業主更願意減價，價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元，現時平均只有約2.5萬元，回落幅度相當明顯，」Francis透露，「商舖市場所受打擊更嚴重，個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好，去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅（DSD），個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成，均有助商用物業交投，因此自去年12月起，寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮（Francis）縱橫資本市場多年，擁有資深的投資經驗，曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心（原稱豐樹中心）以及8 Bay East商廈大刁，短短三年間累積540億元成交，更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面，據戴德梁行中國資本市場部數據顯示，2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交，比2019年下降29%，但宗數依然保持在超過180宗的水平，市場仍能靠穩。 Francis表示，由於香港與內地目前仍有隔離措施，未能正常往來，故窒礙投資者實地考察，整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱，尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者，特別難以在疫情下往內地收購投資，」Francis說，「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動，相信全年已大減一半；至於深廣兩地億元以上大額物業成交量，亦按年減半。」 事實上，2020年全國外資大宗成交大幅下滑，僅錄得34宗成交，成交金額接近500億元人民幣，僅佔全國的23%；相反，自用買家收穫頗豐，2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成，對比2018、2019年低於兩成的比例，漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此，雖然外資成交量大減，但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升，漲幅更高達110%，是全國唯一上揚的城市，表現亮眼。 2020年下半年，國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」，要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產，更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市，廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下，市面上可供出售的項目數量增多，加上廣州多元產業基礎支撐，故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首，各國已陸續推出新冠病毒疫苗，惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時，答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃，尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動，但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市，但大多仍保持觀望，正在『摸底』，」儘管如此，Francis對後市仍感到樂觀，「始終投資者要繼續買貨投資，相信今年會出現『追落後』的情況。」此外，香港及大灣區市場能否順利復甦，亦要視乎中港兩地何時才能全面通關，「有人流就自然有物流，然後就有投資」。Francis相信資金不是問題，因為疫情下，全球資金仍非常充裕，尤其很多國家都陸續發債，增加資金供應，以致利率偏軟，以上都是利好物業投資的因素，因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為，只要有一定投資者牽頭行先，收購項目，而該項目又可以企穩，不會在短時間內急速貶值，其他投資者就會陸陸續續入市，形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 內地疫情自去年下半年已見改善，經濟亦開始復甦，而外遊限制反而有助國內本土消費及零售業增長，深圳及廣州等一線城市的高端消費市場反而復甦勢頭不俗。Francis認為，房地產脫離不開經濟增長，亦要視乎各地市場供求，如果將來經濟轉好，會較看好房地產供需平衡甚至供不應求的城市；不過復甦前，投資者會傾向風險相對較低、較穩陣的投資。因此，環球而言，門戶城市（Gateway City）如倫敦、香港、新加坡、東京、上海等傳統國際城市，都會較吸引投資者。「雖然過去一年深廣兩地大額物業成交量減半，但上海仍相對暢旺，上海大宗物業交易量佔全中國接近一半。」事實上，去年上海以722億元人民幣成交總額及35%市場份額，穩居全國大宗交易第一。 Francis指，長三角與珠三角對比下，長三角如上海等城市發展優勢暫時領先，尤其從事金融、貿易相當成熟；而珠三角則要等大灣區政策推行，直至香港、廣州、深圳有清晰定位，往後需求及經濟發展都有明確方向，才能從中發掘優質資產。事實上，深圳、廣州與上海的物業市場大有不同，深圳經濟偏重發展創新產業，當地企業大多數為中小企，物業投資者亦以「散戶」為主流，故當地物業大多拆售；廣州則為傳統進出口貿易城市，物業投資者多為大型機構，例如領展早於2017年已進軍廣州購入商場，再將商場翻新兼重整租戶組合；後來才於2019年初買入深圳一個商場，並於去年積極裝修及重新招租。 至於上海於過去十至二十年，有大量大型項目由投資者整個購入，投資者經過數年營運提升後，就能套現止賺離場；但珠三角的差異在於，如深圳物業大多散賣，整個出售的項目不及上海多，而廣州項目多由當地開發商或國企持有，這些資產通常甚少出售。例如去年第四季廣州一宗較大成交，富力地產將廣州花都機場物流園的70%股權以44.1億元人民幣轉讓予海外基金黑石集團（Blackstone），Francis相信，如非富力自身資金流問題，此類優質資產絕對不會在市場出現。 富力地產因政策驅使持續降槓桿，於去年以44.1億元人民幣出售廣州國際機場物流園70%股權。 數據中心看高一線 香港、內地及亞洲地區因疫情較受控，市場普遍相信復甦速度會較歐美快。Francis預料，隨疫苗大規模接種，香港及內地於今年下半年會恢復得較好。「內地於去年下半年整體經濟已回復七至八成，希望香港於今年下半年亦能夠回復七至八成。」相對而言，Francis暫時見不到歐美有復甦跡象，「估計歐美恢復時間較後，可能最快要今年年底，甚至要到2022年年中才會正式復甦。」 Francis透露，疫情下仍有個別類型資產表現不俗，例如網上銷售活躍，導致與資訊科技相關的資產如數據中心、倉儲物流、產業園及科技園一類與創新科技及工業有關的資產，在疫情期間反而備受追捧。相反，酒店及商場等傳統資產就相對受壓。 事實上，細看去年內地大宗成交的物業類型，辦公和研發辦公成交額最大，按年增幅從2019年的53%升至2020年的62%；社區商業、具有改造空間的商業、工業物流、數據中心等亦逐漸成為市場新熱點。 雖然數據中心營運要求相當高，非一般投資者能夠營運，通常只有營運方才能掌握整個流程及操作，項目亦有一定敏感性，所以市場供應往往取決於政府及營運商，不會隨便設立。不過Francis認為，整體而言市場對數據中心仍有需求，投資者願意參與，「數據中心好處是供應量有限，需求依然健康；加上數據中心設備昂貴，用戶及營運商投資時間長，合約期通常長達十至二十年，所以此類具穩定租金收入的資產更受長線投資者歡迎，例如保險基金及退休基金等，相信未來會陸續有大量長線資金進入此類項目。但當然，數據中心一類資產的市場相對商廈及商場仍然較細。」 疫市下企業加速數碼轉型，連帶與資訊科技相關的資產亦受長線投資者追捧。圖為將軍澳數據中心MEGA Plus。 [...]