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吳旨賢：香港房地產市場在壓力下的走向
2023-09-06
提及加息，大眾往往着眼對樓市買家的影響，由供樓負擔比率上升到收租回報率變負數。但事實上，加息對於發展商、賣方的影響甚至更大。由於地產發展的投入資金龐大，而且項目周期往往長達4至5年，些微的息口改變對於整個周期的發展成本影響可以相當大。據統計，2022年香港樓價跌約15%，在長期的利息高漲下地產行業舉步艱難，以現時融資成本4至5厘的水平，按照5至6年發展時間累計，已經是2至3成的利息成本。當新盤因為市場環境而遲遲未能推出，銷售周期每多一年，利息成本就隨之增加，即使樓盤最終仍然能夠以理想價錢售出，但其中利潤卻會被利息成本所蝕食。 隨著2023年的到來，在經歷了一段驅疫重生的過程後，房地產市場出現了許多利好消息：（1）地產商減價，一手市場的銷售正在改善、（2）租金恢復增長勢頭、（3）銀行表現支持立場以促進貸款業務、（4）地價下跌有助改善地產商中線盈利前景、（5）優化的政策環境，如由於跨境活動復常，「高才通」將更活躍、及（6）市傳港府將研究進一步放寬首次置業市民按揭成數的比例，預期帶動下半年經濟及樓市回暖。 多家金融機構看好零售市場，中港通關復常及旅客回流，將推動非必需品市場，特別是高端產品的需求，因此預計零售租金將在2023年下半年反彈約5%。相反在寫字樓方面仍然面臨壓力，由於空置率居高不下且供應充足，核心商業區仍有大量新廈落成，今年將有約超過280萬平方呎樓面落成，包括中環兩幢新商廈，預計核心區租金下半年將有可能再下跌1%至3%。故柏衛資本對於寫字樓投資保持審慎的態度，但將積極在下行市場中尋找估值吸引的標的物。 在住宅方面，由於一手盤搶客和銀行加息等因素，二手樓價近期呈現窄幅上落，近幾個月屋苑成交量明顯萎縮，藍籌屋苑接連出現減價、蝕讓個案。政府進一步放寬首置客按揭成數，令樓價1,000萬以下的單位可借盡九成按揭，買家自然傾向購買面積較大的單位。而細單位、納米樓受到的影響最大，因為其投資屬性高，需求也偏低，抗跌力自然較弱，在短期內價格難有突破。除非大市回穩，樓價持續反彈，或有機會推動細單位售價上揚。 在租賃樓宇方面，雖然近期二手買賣交投量未見突出，但租務情況卻呈現出不同的趨勢。部分買家選擇轉買為租，令多個屋苑出現「租多過買」的現象。內地客和即將來港的家長客都渴望租用優質物業，為租務市場注入新的動力。過往內地生退租並改用視像形式上課，隨著疫情消退和通關復常，現在漸見內地生南下入讀趨勢重升，推升了租盤需求。許多內地生偏好預繳一年租金，因此具有承租優勢，間接導致本地租客需要支付較高的租金才能搶得租盤，進一步帶動整體租金的反彈。 一些銀行認為，影響樓價的關鍵因素在於需求，而「供給側」方面缺乏彈性。隨著內地白領重回香港，預計需求會回升，包括截至今年5月31日，共2.1萬份「高才」申請獲批准，當中約一半已經到港，預計下半年會有更多人獲批和入境。今年首5個月有6.2萬個外籍人士回歸，以及5.6萬的內地白領流入，將抵消本地5.4萬的下降，並支持住宅租金和樓價。多家中資券商及銀行看好下半年樓市，認為在美國聯儲局的立場正處於轉捩點，加上「高才通」支持住宅租金及樓價，預計樓價在下半年保持平穩，而租金則有機會按年升5%。 根據最新市場數據和消息，柏衛資本相信隨著中港通關復常，以及美國預計放緩加息步伐，資金將重新流入資本市場，股市上漲將推動了財富效應。這些積極的發展將對房地產市場產生良好的影響，並有望提高人們置業的意願。此外，資金回流資本市場也將有利於房地產業者更容易地獲得融資，將有效推動市場發展。總體而言，這些利好消息將有望為房地產市場注入新的活力，並為行業帶來驅動力。 撰文：吳旨賢 [...]
