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羅珏瑜:產業測量師的專業水平直接影響銀行按揭風險

最近香港的豪宅市場迎來一則讓人嘩然的消息——由深圳祥祺集團董事長、內地富商陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇(OPUS HONG KONG)5樓單位以約港元4.2億易手,成交呎價約81,490元。該單位今年5月份被接管人委託後,淪為銀主盤,據報導,是次成交是在今年8月由接管人委託一香港代理以招標出售,按今年5月份市場估值約6.8億元計算,如是次成交屬實,單位將大幅低估值約38%。而按報章報導,Opus的銀主向上述豪宅單位業主陳紅天,借出的貸款連利息高達約5億元,按此計算,如上述物業以4.2億元易手,估計銀主需要錄得至少約8,000萬元的損失。 事實上,現時豪宅的銀行按揭成數最多只能借到50%,銀行的按揭業務的風險照理是在可控範圍,鮮有遇到損失的情況,如果銀主今次真的因為低成交價而蝕本,估計與物業估價有關。物業估價是銀行承造按揭的重要指標,在銀行批核按揭貸款額前,都會為申請單位進行估值考量,此時銀行一般會委托指定的產業測量師行作評估,銀行會以產業測量師行的估值結果以決定批出的貸款額,這是銀行控制風險的程序。 產業測量師一般按物業類型及市場資訊,以專業態度決定採用那一種評估方法,如有活躍市場交易,產業測量師會將需評估的物業類型相近的物業作比較,以計算物業價值。如缺乏市場成交,則以該物業的租金或衍生的現金流作基礎,並考慮預期市場回報率搭建評估模型以計算物業價值。 然而,以Opus為例,這類獨特的豪宅,其租務及買賣市場甚不活躍,一年沒有任何成交並不為奇,銀行承接這類物業的按揭,承受的風險甚高。銀行聘用產業測量師就此類物業作評估,便是希望產業測量師能運用專業知識,在風險控制這環節為銀行把關。因此,產業測量師在進行這類物業的評估時便要份外小心,所考慮的參數需更全面,在計算物業的公允價值時,除了考慮物業現狀及市況,更應該將市場流通性風險納入評估模型。然而,現時的銀行受聘的產業測量師鮮有顧及這風險系數,將買賣合約的成交價格直接納入評估結果屢自不鮮,甚至漠視市場流通的現況,在不知就裡的情況下,為物業賦予一個與市場實況完全脫節的評估結果,以便銀行為客戶批出高於物業實際價值的評估結果。 這次Opus以低價出售,導致銀主蒙受損失,估計與物業評估失效有莫大關係,要降低銀行承造按揭的風險,維持產業測量師的專業水平將成關鍵。       撰文:羅珏瑜 香港專業及資深行政人員協會青年組會員 華坊諮詢執行董事 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

兼享靜謐與璀璨 「緹山Mont Rouge」

極緻豪宅之所以矜貴罕有,不在於擁有金雕玉砌的外貌,也非滿眼奢華的建築風格,而是能與大自然融為一體,以山巒作天然屏障,居高臨下,俯瞰繁華。位於九龍龍駒道9號的「緹山Mont Rouge」,位處九龍塘之上,屬九龍市區地勢最高地段,依山而建,居高望遠,地理位置得天獨厚,飽覽維港兩岸璀璨盛景,背靠筆架山脈,翠巒環抱,盡享寧謐私人天地。 「緹山Mont Rouge」屬罕有坐北朝南低密度豪宅,自古以來,「背靠青山,面臨綠水」,均被視為「寶地」,因背(北)靠青山,冬天可抵擋凜冽的寒風,夏天可迎來清涼的南風,深山密林並提供了清新的空氣。面向維港,遠眺港島十二山峰,在如此山清水秀的自然環境下生活,絕對令人心曠神怡。既屬低密度豪宅,項目僅提供 45 個住宅物業,包括5幢別墅(實用面積由5,128平方呎至7,171平方呎)、14座洋房(實用面積由2,846平方呎至2,876平方呎),以及兩座大樓共26伙分層大宅。分層大宅包括24個標準單位(實用面積由1,656平方呎至1,760平方呎),以及2個頂層特色大宅(實用面積3,017平方呎),極珍罕尊貴。 市區中難得的寧靜 九龍塘為傳統豪宅區,一向供應不多,面積達1,500呎以上及4房戶型的單位已買少見少,而洋屋更屬罕見,故此,更能突顯「緹山Mont Rouge」的華貴地位。雖然建築在九龍塘之上,但交通四通八達,5至10分鐘車已可到達九龍塘中心地帶,生活、交通配套應有盡有,絕對為項目加分。 「緹山Mont Rouge」的發展商嘉里建設,一向專注於豪宅市場,憑藉優良的管理服務,令其於市場中享負盛名。今次所發展的豪宅,位處的龍駒道,只有「緹山Mont Rouge」及同系發展龍駒道 3 號「緹外Mont Verra」兩個住宅項目。以「緹」為名,意指緹紅貴族氣質,延續緹山項目尊貴感。既有極高的私隱度,又能讓住戶於繁華熱鬧的都市中,尋獲難得的寧靜,實屬無懈可擊。 [...]