聶振邦：大市缺方向尋投資目標　領展現價防守性高

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聶振邦：大市缺方向尋投資目標　領展現價防守性高
2023-08-08

踏入8月，港股走勢欠佳，截至8月7日僅五個交易日，其中四日見跌，自8月2日起恆指收市位徘徊在19,500點水平，參考6月20和21日之間的下跌裂口，頂部見於19,504點，看來正醞釀回補此裂口。配合自8月1日起大市成交金額漸見減少，於8月7日僅約790億港元，7月以來這是第四個交易日少於800億元，相對期內共25個交易日，證明現屬超過一個月罕見低水平，雖見上揚乏力，但下行亦不見得有大動力，故此在市場未見重大利好或利淡消息出現前，預期恆指要在19,200至19,800點之間擺動，所以選股以防守性作首要考慮為佳。 價格處近一年低位 不妨關注股價已較52週低位差距少於一成的目標，基金目標為投資於香港、北京及上海的零售商鋪、街市、停車場及辦公室物業組合等非住宅用途物業類別（酒店及服務式住宅除外）的領展房產基金（0823）正是如此。於8月7日收報42.35元，較52週低位41.85元（見於2023年7月7日） 高出1.19%，差距確認少於一成。於今年6月15日傍晚發佈的2022/23財政年度之年報顯示，截至今年3月底資產淨值約1,889.40億元，而截至今年3月底已發行約25.54億個單位數目，計出每單位淨值為73.9826港元。 市賬率看現價定位 每單位淨值相對今年8月7日收報42.35元，市賬率為0.57倍，低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。此外，參考截至2019至2023年3月底之每期最低市賬率為0.64至0.82倍，平均值為0.74倍，高於現時的0.57倍，反映現價的確偏低。平均值相對每單位淨值為73.9826元，計出每單位合理值為54.80元，較42.35元之潛在升幅為29.40%。而截至今年3月底之全年單位持有人應佔溢利約154.51億元，相對截至今年3月底的加權平均約154.51億個單位數目，每單位盈利為7.0900港元，對比42.35元之市盈率為5.97倍。 超過十年穩定分派 參考上述五個時段之每期最低市盈率為6.65至18.16倍（2019/20和2020/21財年除外），平均值為10.56倍，高於現時的5.97倍，同樣反映現價偏低。平均值相對上述每單位盈利為7.0900元，計出每單位合理值為74.90元，較42.35元之潛在升幅為76.86%。另可留意集團於2010/11至2021/22財年的每單位分派介乎1.1045至3.0567港元，平均值為2.1905元；2022/22財年為2.7431元，高於平均值。而2.7431元較現價42.35元產生收益率接近6.50%。參考上述五個時段之每期收益率平均值為4.95%，相對上述每單位分派，計出每單位合理值為55.40元，較42.35元之潛在升幅為30.81%。 綜合上述三種分析，每單位合理值為54.80至74.90元，平均值為61.70元。筆者認為集團的每單位合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅接近46.00%，連同收益率接近6.50厘，預期一年回報率超過52.00%。於8月7日收報42.35元，參考策略為進取者可於現價或以下買入單位；謹慎者可於38.00元或以下買入；保守者則可於33.80元或以下買入。此基金顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為60.00至65.00元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波幅，遇上價格下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。 撰文：聶振邦（聶Sir） 博威環球資產管理金融首席分析師 筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。 以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。 ============= 延伸閱讀：聶振邦：恆指續升動力待確立　中生製藥防守性強 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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街市大戰 — 菜檔風雲　家農買起新界仔?!　天水圍霸地盤?!　
2021-03-24

市場爆發「搶舖潮」，指嘅唔係「搶掠舖頭」，而係「搶買舖頭」，戰況甚至漫延至街市，引爆菜檔大戰爭地盤！天水圍新近錄得菜檔孖舖成交，租客是新界仔菜檔，而背後買家竟然是簡利珍、即家農菜檔老闆！事實上，舖市於農曆新年後明顯轉旺，2月份店舖買賣達129宗，處近半年高位徘徊，有代理更料3月份店舖成交將逾170宗，創39個月以來新高。而其中民生區舖位更是有價有市，上述競爭激烈的天水圍街市檔呎價，甚至貴過尖沙咀金馬倫道…… 蔡至莞連沽3天水圍舖勁賺近3500萬 市場新近錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖註冊成交，舖位建築面積合共約710方呎，以5,000萬元一併易手，呎價達70,423元。該舖現由「加禾農業有限公司」、亦即「新界仔優質果菜」承租，每月租金合共約103,332元，租金回報率約2.48厘。 原業主為蔡至莞，於2012年9月以3930.15萬元一連購入L19、L20及L21號舖；其中L21號舖於上月以2,420萬元售予租客新界仔菜檔，建築面積呎價約55,760元，實用面積呎價約71,176元。上述原由蔡至莞持有的3連舖位造價合共7,420萬元，蔡氏持貨達8年半轉手，帳面獲利3,489.85萬元，物業升值88.8%。 天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖。 「菜檔小天后」買起新界仔舖 據土地註冊處資料顯示，是次成交的L19及L20孖舖新買家為「創富電貿有限公司」，公司董事為「簡利珍（JIAN, Lizhen）」，中英文名均與「家農優質果菜」老闆同名，料為同一人。事實上，簡利珍與「新街市大王」建華集團關係密切，最近更趁疫市積極霸地盤，今年2月就以超高價每月約50萬元，搶租大埔大榮里一個單邊地舖，較舊租金高出10萬元或25%，踢走在此舖屹立逾20年的民生鞋店。 家農「話事人」簡利珍有「菜檔小天后」之稱，她與建華集團董事長、「豬肉大王」文卓培識於微時，獲對方平價租出部分舖位，自此建立「蔬菜王國」。家農於2011年成立，主業為經營直銷蔬菜，至今估計約有50間分店遍佈全港。家農雖然賣菜，但承租力強勁，早前就以每月8萬元，租用黃大仙蒲崗村道33號百利軒地下1A至1C舖，面積約637平方呎，呎租達126元。 菜檔爭地盤搶貴舖　天水圍呎價高過尖沙咀 不過，「家農」的競爭對手「新界仔」亦不遑多讓。「新界仔」老闆李小玲最近亦已買入俊宏軒俊宏廣場地下L21及L22號舖業權，分別斥資2,420萬及2,380萬元由蔡至莞手上奪得。 是次兩菜檔大戰，搶高天水圍街市舖價，L19至L21的呎造均逾7萬元，甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖約6萬元呎價，爭地盤最終令原業主蔡至莞或成最大贏家。 天水圍俊宏廣場地下L22號舖。 天水圍俊宏軒俊宏廣場街市地段。 2月店舖買賣129宗　利嘉閣：3月登記料創39個月最多 [...]

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新界仔菜檔再買天水圍舖自用　呎價貴過尖沙咀金馬倫道!!　內房萬科再購深水埗地舖　高市價兩倍圖重建??
2021-02-18

正當傳統核心零售區仍在疫市掙扎，最近仍頻頻錄得街舖蝕讓時；民生區消費力就相對穩陣，尤其街市簡直「無得輸」，甚至有菜檔在牛年伊始即榮升業主，以高價購入天水圍街市檔自用，呎價更貴過尖沙咀金馬倫道！另外，內房在疫市之下繼續在港「收地」，萬科近期剛收購一個深水埗海壇街地舖，造價更比市價高兩倍！ 「新界仔菜檔」租轉買舖自用　呎價貴過尖沙咀 昨日年初六 (2月17日)，市場錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖買賣成交，舖位建築面積約434方呎，實用面積約340方呎，舖闊約16呎，深約22呎，現由「新界仔菜檔」以每月5.2萬元承租，舖位昨以2,420萬元易手，建築面積呎價約55,760元，實用面積呎價約71,176元，租值回報約2.6厘。新買家為加禾農業董事李小玲，亦即「新界仔菜檔」老闆，菜檔榮升業主後繼續自用上址。 是次菜檔呎造甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖！參考近月成交的尖沙咀金馬倫道30號金馬商業大廈地下A舖，舖位造價8,788萬元，實呎價約6.4萬元；而另一金馬倫道19至21號地下D舖於去年12月成交，造價4,500萬元，實呎價約6.9萬元。 天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖「新界仔菜檔」。 「新界仔」頻入市　俊宏軒錄8成交逾3.5億 上述天水圍俊宏廣場地下L21號舖原業主為蔡至莞，蔡於2012年9月以3930.1萬元一連購入俊宏廣場地下L19、L20及L21舖，以現值計合共約7,260萬元。蔡至莞亦曾持有L22舖，於2012年8月以1,658萬元買入，後於2019年11月以2,380萬元售予加禾農業董事李小玲，帳賺722萬元。L22舖建築面積434方呎，現由「銀河牛腩牛雜粉麵」以每月6.2萬元承租。 天水圍俊宏廣場地下L22號舖。 事實上，「新界仔菜檔」最近頻頻入市買舖，除了上述天水圍俊宏廣場地下L21及L22號舖，「新界仔」於去年6月亦以天價2,950萬元購入粉嶺聯安街17號地下A舖，舖位實用面積僅約230方呎，呎價高達12.8萬元！ 另外，天水圍俊宏軒街市及飲食段最近亦頻頻錄得成交，先後多達8宗，包括：2019年11月L22舖牛腩麵店售2,380萬元，買家「新界仔菜檔」；2020年7月L17舖快餐廳售2,380萬元；2020年8月L26舖外賣小食店售2,650萬元；2020年9月L11舖誠興超市售1,500萬元；2020年9月L8舖銀河車仔麵售1,500萬元；2021年2月L21舖「新界仔菜檔」售2,420萬元，買家「新界仔菜檔」；以上6宗成交合共1.283億元。若連同對面馬路， 一樓的百佳超市售1.05億元，佳寶沽貨，樓上集團接貨；及地舖麥當勞售1.168億元，俊宏軒近期已有8宗成交，合共3.501億元。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 萬科高市價近兩倍購深水埗地舖 [...]

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零售寒冬前景黯淡　銅鑼灣街舖租金平過街市
2020-12-07

遊客銳減加上第四波疫情大爆發，本地零售雪上加霜，商業核心區銅鑼灣近日出現街舖劈租逾八成吸客，月租甚至平過深水埗街市。 涉及舖位為銅鑼灣波斯富街61號地舖，建築面積850方呎，最新獲連鎖體育用品店以每月6.5萬元承租，呎租僅76.5元，租期2年。該舖上手租客為尊貴鐘錶珠寶，2011年起以月租35萬元租用上址，今年年初租約期滿即棄租結業，舖位交吉至今。 上述街舖是次重租，租金急挫達81.4%，業主每月收少28.5萬元，2年租約共收少684萬元。該舖於2003年9月沙士後曾以每月12萬元租出，即現時租金甚至比17年前低近一半，創下自實施自由行的10年以來，該街道租金水平新低。 另一邊廂，市場新近錄得深水埗基隆街377號舖街市菜檔成交，地舖建築面積約1,000方呎，造價2,860萬元，現時月租6.77萬元，租金比上述銅鑼灣街舖還要高。 事實上，核心區街舖自今年初已出現劈租潮。其中謝霆鋒持有的中環擺花街28號舖，建築面積1,200方呎，今年3月起減租至只有每月6萬元，租客為GDV Fine Wines。謝霆鋒於2012年以9,120萬元買入上址，當年該舖月租有20萬元，租值2.63厘，不過現時租值回報只剩0.79厘，相信是香港有紀錄以來租值回報最低街舖。 [...]