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盧銘恩：房地產價格指數具衍生工具商品化潛力
2023-09-13

與股票、債權等傳統型投資產品不同，房地產投資具有投入成本高，投資週期長等特點。此外，房地產是實物資產，存在損耗、折舊和翻新的問題。因此，對於普通投資者而言，即便想利用房地產投資配置自己的投資組合，購買實物地產的成本也讓大家望而卻步。而金融衍生品的發展為大眾開闢了一條進入房地產投資領域的新途徑，其中就包括房地產價格指數衍生工具。涵蓋此類衍生品的合約通常是根據房地產指數簽訂的，大多是結構完善，故此基礎廣泛和高可靠性的指數對於此類金融交易至關重要。 房地產價格指數衍生工具，是指以房地產價格指數作為指標的資產，與期權或遠期合約結合，將其商品化成為一項衍生工具。在英美等市場，已經存在了一段不短的時間。英國在使用房地產衍生工具方面一直處於世界領先地位，英國最常用的商業地產指數還被用於其他幾個國家，包括澳洲、德國、瑞士、法國和意大利等。在美國，最常用的指數是國家房地產投資信託委員會指數（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index）。 房地產衍生工具商品化，確實能為國際房地產市場投資創造了不少機會。衍生工具的使用可以讓投資者在不直接買賣房產的情況下獲得或減少對房地產資產類別的機會或風險，從而改善房地產行業的運作。流動性的增加和前期資本要求的減少，也能為執行房地產投資策略（即投資）和管理風險（即對沖）提供了更大的靈活性。 雖然房地產衍生工具的開發，在歐美等國實在吸引了不少金融專家去開發，但其實許多如指數、定價、教育、基金授權、稅收和會計處理等問題仍然存在，這也阻礙了房地產衍生工具商品化的成功實施和增長。 對於市場來說，克服這些障礙至關重要，以便徹底改變投資機構對此範疇的框架設置，讓投資者能夠接觸房地產資產類別並對沖私人房地產風險。     撰文：盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授   ============= 延伸閱讀：盧銘恩：城市空間轉型和多元房地產成新趨勢 =============   深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

股市

餘下1.5季之觀察與展望
2023-08-06

不經不覺已走到8月份，還記得此時的12年前正正亦是兔年，曾經撰寫了一文「昔日同門相殘飛霜篇」，當時之年紀年資還算較輕，含著兩泡眼淚去撰寫舒發一下幹這行所遇到的人和事之壓力和感受。究竟12年之一輪一紀後，會否飛霜輪回，且看九運能否再為正邪定分界。其實在這12個年頭的財經評論生涯中，我是希望從分享經濟或金融領域投資的同時，也能分享工作和生活中的人生道理點滴，深感覺得，無論在職場或生活圈，定還是金融圈以至各政商界類別，有很多做人處事均是一脈相承，核心價值觀、做人處事之操守、宏觀和微觀之品格和其專業的素質，非常重要，要做到能夠長做長有，這些元素十分要緊，永恒的道理，騙不了。 近日火熱話題非這個Fitch（惠譽國際，信貸評級機構之一），把美國信用評級由 「AAA」下調一檔至 「AA+」，原來對上一次美國被標準普爾下調信用評級也正正是12年前的兔年，世事果真是巧合非常 。 普遍各方評論對於惠譽這次行動都抱以負評，現任美國財長耶倫（Janet Louise Yellen）更強烈表明不滿意惠譽這趟行為，她表示Fitch是 entirely unwarranted（毫無根據的），& flawed assessment（有缺陷之評估）。另外有美國華爾街日報評論惠譽此實則為美國政冶內部鬥爭的狀態，美國大選年在即，即使是有其他評論說惠譽是一個 Wrong Timing （錯誤時間之決定），但實制上如果是為了內部政冶鬥爭而要擊敗對手圖上位的話，故此明知是Wrong Timing的也會要强推行，提議大家去看看耶倫近日對惠譽機構的意見和評論。 年頭時已前瞻今年整年多個板塊都會較為處於 「好淡爭持」之格局，我個人是非常喜見這種意識形態，執筆時美元指數在102水平，近幾月也在好淡爭持生態環境中。美國本土之內鬥，我們均是一個觀看者，但美股從一些高位回落對投資者來說未嘗不是一件壞事，有更好的買入點，期權和衍生工具產品價格更為吸引。美國就業市場狀態其實不差，頗多美國企業業績出來也勝於預期，美國加息步伐是否要停止或將會停止，這個我一直都不敢說，保持觀望態度，所有可能性既發生都要有兩手準備。外匯方面，英鎊在没多久之前一快輪衝鋒陷陣上到1.3144 (兌美元) 已見了頂，我亦在此水平附近沽售了不少英鎊，息匯齊賺，開心零飛霜哈哈~~謝謝客戶們配合，叻！幾大主要貨幣走勢，除了還看美元強弱外，且還是看這貨幣本身的息口預期，本土經濟/商業生態環境，政府干預與否和其力度之評估，市場行為等等。日圓走勢不容易評估，很多不同種類之力量和預期在背後，且看個人實制需要為重要，要在這貨幤炒買得利不容易，要時刻保持醒覺。 在好淡爭持下之局面，各區股票還是有機會有利可圖，關鍵是要有選擇性之淘，在上落格局下，中短性買賣是個策略，期權/衍生工具/短期結構性產品也是不錯的選擇。當然，要留意選取可靠的發行商，折讓率，收益率，期限，標的物的質素和前景等等。 撰文：胡慧顏   [...]

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二元期權是期權嗎?
2020-08-14

近十年來隨著網絡科技發展，金融產品日新月異，推陳出新，五花八門。不知讀者近幾年有沒有在網上社交媒體或手機應用程式上看過一些關於二元期權(BINARY OPTIONS)廣告，這些廣告一般都是展示一個類似資產價格走勢圖，旁邊附上交易帳號，過了一段短時間後交易帳戶就發生盈利，大部分亦會附上文字，意思大概是可以很輕鬆就能從投資市場中交易獲利。 簡單說一下傳統期權，它是一種期貨權利合約，屬於期貨合約的衍生產品，主要分為認購期權 (CALL，買入期貨合約權利)和認沽期權(PUT，賣出期貨合約權利)，而投資者可以按其需要決定是買入(LONG)還是沽出(SHORT)期權。買方需支付期權金給賣方，期權合約在到期日時，由買方決定是否以指定的價格要求賣方向買方購買或出售相關資產。 二元期權則是一種近年新興的衍生投資產品，原理基於是期權指定資產在規定時間內 (短至一分鐘，長至一個月)的收盤價格是低於還是高於執行價格的結果，決定參與者是否獲得收益，其標榜的是簡易性，即時性和固定性(風險及回報)。 舉例說，假設現在有一個5分鐘的二元期權，指定資產是恆生指數，莊家定下的目標價格是25,000點，參與者就可以支付定額「期權金」去投注5分鐘後指數是收盤在25,000點以上還是以下，只要選對了，哪怕只是0.1點，莊家都會賠出一個固定金額的作為盈利，反之投資者損失固定金額的部分甚至全部本金。在筆者看來這種產品只是以金融資產價格來包裝的投機產品，甚至從性質來說算是一種賭博，直白一點講就是「賭大細」，跟傳統的期權沒有任何關係，最多只可說是偷換了「期權金」的概念，讓人有錯覺它是一種金融產品。 傳統的期權是一種期貨權利合約，屬於期貨合約的衍生產品，投資者最終是可以透過行使期權來買入/賣出指定資產，達到對沖的功能；而二元期權只是由莊家定下一個價格條件/目標，參與者就考慮這個條件/目標能否在指定時間內能否達成/出現，選對了就賺錢，選錯了就虧損。整個過程二元期權的參與者基本上沒有和指定的資產有任何關係，更沒有參與過市場的交易。 筆者不能斷言二元期權是金融騙局，但不認同經紀商過份渲染二元期權的投資性質來誤導投資者參與。目前二元期權產品在香港不受規管，市場上提供服務的經紀商多半是海外平台，投資者的投入該類產品的資金可能不受保障，在投資任何金融產品時應該先了解產品的風險以及自身的風險承受能力。 作者： 李啟宏 Blackwell Global 業務發展及研究部副主管 [...]