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文慧詩vs蔡志忠 | 年輕人目標應要上車：「夠膽使錢，就要夠膽賺錢！」
2021-09-23

訪問及撰文：文慧詩 Manci Man （世紀 21 奇豐（國際）物業顧問行合伙人） 地產界名人蔡志忠（Raymond）近期又動作頻頻，報載他沽出了三個鋪位，套現2.5億港元，但卻並非出於看淡後市，而是想換貨以「化零為整」。 蔡志忠是亞洲地產控股（香港）有限公司主席，同時又是香港專業地產顧問商會會長，他在市場的一舉一動都受業界注目。Raymond解釋，在物業投資界中經常都會運用「化零為整」策略，即是把一些分散的物業賣出，把資金集中，再考慮投資到一些更大型項目，所以絕不是看淡後市。但相反地有時亦會「化整為零」，例如今次涉及的沙田項目，當初他買入時也是一個大型的物業，買入後將之分成許多小鋪位，那就是「化整為零」。因此，「化整為零」之後又可以「化零為整」，兩種策略是可以交替運用的。 他表示，今次「化零為整」之後，再投資的目標主要還是工商鋪，正在物色一些大型工商物業，隨時會再入市。而他這類投資者，並不會考慮住宅物業，因為香港住宅仍然有相當高的「辣招稅」，港人再次買樓都要付15%稅款，如此制度下住宅物業已經沒有甚麼炒家，只有長線的投資者。 像大多數人一樣，Raymond早年的第一項投資也是住宅。他大約於上世紀80年代中期，買入第一層樓自住，之後也有一段時間投資於住宅物業。他形容，投資住宅有着「進可攻、退可守」的概念，他日升值時可以賣出獲利，但即使不升值亦可以自住。不過，投資工商鋪卻需要不一樣的眼光，並非許多人會了解。 Raymond回想當年香港的投資環境與概念比較單一，所以許多人以「第一桶金」買樓作為投資，而的確投資在香港樓市的贏面一直都很高，當然也不是絕對。自己出道以來三十多年，香港樓市是有起有落，但仍是升多於跌。而展望未來，他認為香港樓市可能會走向另一條路，並不像以往會升很多倍，而是變成比較穩定的步伐，所以不宜寄望可以在樓市中發達。但另一方面，亦不可寄望樓價會大跌，暴升暴跌的機會都比較小。 至於海外物業，以港幣數百萬就可以買到相當大面積的房子，Raymond認為作為自住或渡假當然是十分理想。但從投資者角度而言，卻要考慮更多因素，例如海外物業的稅項較多較重、升值潛力亦需要慎重計算。 Raymond形容自己年輕時進入地產行業是有點隨波逐流，能夠成功雖然有些少運氣，但他覺得工作勤奮是必需的。對於現今的年輕人，他寄語「夠膽使錢，就要夠膽賺錢」，而最重要是有積極進取、勤奮工作的心態，自然就會有很多機會。而且現在投資方式與資訊都多元化，香港除了投資地產外，金融及科網都很發達，年輕人的投資取向會很不同，亦有不少上游的機會，有許多範疇都可以突破。 雖然現在投資途徑多，但Raymond始終認為年輕人應該嘗試以投資住宅為目標，盡力儲蓄首期，按能力上車，一來可解決自己的住屋需求，二來讓樓宇升值。只要目標清晰，一定可以達成。 [...]

香港

投資名人趕出貨?!　「風水樓神」蘇民峰高市價一倍沽西半山地舖　蔡志忠賣石門京瑞廣場大家樂　李耀華沽荃灣藥房
2021-04-20

「回港易」開通，本港亦將再與新加坡建立「旅遊氣泡」，不過商舖市場仍密密錄得著名投資者出貨，最近甚至連「風水樓神」蘇民峰亦沽出西半山地舖！蘇師傅是次易手的街舖位於堅道民生區，造價達4,800萬元，高市價近一倍，師傅持貨逾13年勁賺3,750萬元，果然係高人！事實上，蘇師傅在物業市場向來「戰績彪炳」，尤其鐘愛買賣舊樓及街舖，最得意的代表作可說是於2004年以1,350萬元購入中環全幢唐樓，其後分階段拆售，合共大賺約4,210萬元。另外，資深投資者蔡志忠及李耀華亦分別沽出京瑞廣場「大家樂」巨舖及荃灣藥房街舖，兩人齊齊「減磅」。 蘇民峰堅道地舖持貨13年勁賺3750萬 土地註冊處資料顯示，西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓於上月以4,800萬元成交，地舖建築面積2,500方呎，另連建築面積1,500方呎閣樓，合共面積達4,000方呎，呎價12,000元，現由洗衣店及教育中心承租。舖位原業主為蘇民峰顧問有限公司（PETER SO CONSULTANTS LIMITED），公司董事包括蘇民立（SO, MAN LAP）及 JONG, LILIAN，蘇民立即是本港知名玄學家蘇民峰原名，料為同一人。 蘇民峰於2007年12月先以個人名義斥1,050萬元買入上址，其後改由公司名義持有，現持貨逾13年易手，帳面勁賺3,750萬元，物業升值3.57倍。有業內人士指，該舖位旁邊的街舖，最近每間成交價只有約1,300萬元；而上述舖位比鄰近舖位大多一倍，市值估計只有約2,500萬元，意味蘇民峰是次以高市價近一倍沽貨。 西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓。 「風水樓神」鐘情街舖舊樓　17年前中環唐樓拆售大賺逾4千萬一戰成名 真實上，蘇民峰在物業市場上戰績彪炳，更有「風水樓神」之稱，尤其鐘愛買賣舊樓及街舖。例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號五層高舊樓，造價1,760萬元，持貨短短5日即大賺近300萬元。他又於同年以3,450萬元沽出中環伊利近街1樓1至2號舖，持貨僅4年即獲利1,000萬元。 不過，蘇師傅最得意之作，可說是於2004年7月，以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓，翌年再以860萬元將1至5樓分拆售予一名外籍人士（買家後來將物業改成服務式住宅），並繼續持有地舖及閣樓。當時舖位雖然由麵檔承租，每碗麵只賣幾元，但舖位每月收租竟然可達8.8萬元，租金回報率高達21.6厘！蘇師傅其後再將地舖及閣樓沽出，全幢唐樓出貨合共獲利約4,210萬元。 [...]

香港

雅居樂陳卓南蝕2380萬賣舖予蔡志忠　蔡持貨6年沽現賺6球　民調：65%受訪者或於今年入市
2021-03-29

市場憧憬下半年通關，商舖錄得中大碼成交個案。資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔相連舖，面積合共約1,700方呎，售價6,800萬元，持貨6年，帳面獲利600萬元，期内升值近10%。據了解，蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位，而陳於2012年以8,580萬元購入，當時帳面蝕讓2,380萬元。另外，美聯工商舖早前進行調查，當中約65%受訪者表示今年或有意入市工商舖，而調查更有近七成受訪者認為，中港能否恢復通關，是左右他們入市的關鍵。 蔡志忠沽灣仔天樂里舖6年賺6球 資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔天樂里6至18號地下D和E相連舖位，面積合共約1,700方呎，售價6,800萬元，持貨6年，帳面獲利600萬元，期内升值近10%。據了解，蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位，而陳於2012年以8,580萬元購入，當時帳面蝕讓2,380萬元。現時舖位租客為連鎖餐廳，每月租金約18萬元，以此成交價計算，新買家可收取租金回報3.176厘。 蔡氏當年動用2.13億元，以公司股份轉讓形式買入3組物業，當年除了上述天樂里舖作價6,200萬元外，另外還有彌敦道777號地下舖位至一、二樓舖，作價為1.25億元，以及德輔道西215號舖，作價為2,600萬元，3組物業合共為2.13億元。 彌敦道777號地舖連一、二樓巨舖，面積合共約10,800方呎，租客為連鎖健身中心及連鎖火鍋店，合共每月租金為36萬元，現時亦在放售中，目前叫價為1.5億元。 六成半受訪者或於今年入市工商舖 疫情至今已經持續逾一年，美聯工商舖早前以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查，當中約65%受訪者指出，今年或有意入市，而調查更有近七成受訪者認為，中港疫情發展/恢復通關，是影響他們入市決定的重要因素，意味著通關消息將會影響工商舖市場的走向。美聯預期，倘若稍後中港恢復通關，北水有望重臨撐市，工商舖市況也可望回穩。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，該行於3月中至3月中下旬，分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查，合共收到1,315個回應，剔除部分資料/回答不全，或重覆的回應後，有效回應錄得748個，當中230名受訪者透過電話調查所得，另有518人透過電郵或網上問卷所得，該批有效回應中，90.8%受訪者為個人投資者。 七成人指疫情發展影響入市意欲 他表示，調查結果顯示，合共約65.1%表示或會考慮/有意於今年入市，但整體意願仍未算特別強烈(明確表示不太可能入市有34.9%，另有36.5%人士表示或會考慮入市，只有不足三成指出很可能/肯定入市)。他又指，多達69.9%受訪者(或523人)認為，中港疫情發展/何時通關，是影響入市意欲/投資決定的重要因素，亦有338人認為本地政治環境會對投資決定有所影響。調查又顯示，普遍投資者仍然希望以低價購入心頭好(逾63%表示期望回報有3厘或以上)。 黃漢成認為，今次的調查反映中港何時正式恢復通關，將對工商舖投資市場有決定性影響，若稍後通關取得進展，預期北水可望回歸支撐工商舖，市場氣氛會轉好。 內地客垂青新盤　通關後一手工廈料受捧 美聯工商董事陳偉志表示，在新盤餘貨如駿業街46號、雲之端及恒雲國際中心(前稱VIGNATURE)等推動下，今年首季工廈投資氣氛不俗，二手工廈市場也轉趨活躍。截至3月24日，今年首季工廈註冊宗數錄811宗，較去年整個首季的339宗大增139.2%。首兩個月工廈租售價表現個別發展，售價及租金分別升1.2%及跌1.6%。 陳偉志續指，若稍後成功通關，整體市場氣氛轉好，相信也會為工廈市場帶來正面影響，以工商舖新盤市場為例，以往不乏內地客大手購入多層工廈商廈一手項目，並取得項目命名權，例如恒雲科技於2019年斥資逾4億元購入黃竹坑工廈VIGNATURE(現稱恒雲國際中心)3層單位。他預計，通關後北水將加快流到一手市場，帶動成交，今年全年工廈成交宗數可望升25%，租售價則升5%以內。 通關助「北水」回歸　中資買家佔比料增 [...]