| Capital 資本平台

博客

蔡俊鵬：珠海新政出拳調控商辦物業！覆式單位將成絕響

2020-05-18

最新！2020年4月30日珠海市自然資源局正式發佈《關於加強珠海市商辦類建設項目全鏈條管理的實施意見》！規定商辦類物業【俗稱：公寓】樓底高度，及在建設過程中擅自加建、改建等行為對發展商作出限制，將大力度“整治”珠海商辦類項目！而這個政策跟2018年6月橫琴出台的商服新政有異曲同工的作用。但是這次的範圍則涉及到全珠海市商辦專案（包括商業、商務類建設專案，以及綜合樓中的商業、商務辦公部分，但不含酒店、宿舍等具有居住功能的建設專案【即Ｂ１４用地】。）新政中，有幾點尤為有針對性： 1、對商辦的層高做出限制【商業用途建設專案《即B3-B9或B31-B49用地》，除影院等特殊用途空間外，分割單元建築面積小於等於150平方米的，建築層高不得大於4.5米；大於150平方米的，建築層高不得大於6米。對於包含有商業功能的綜合樓，商業用房原則上應在裙房內集中佈置；確需設置在塔樓的，應以層為基本分割單元。】【辦公用途建設專案《即B1-B2 或B11-B29用地》，普通辦公分割單元建築面積不得小於150平方米/間，酒店式辦公分割單元建築面積不得大於75平方米/間，土地出讓合同中另有約定的，按約定執行；普通辦公建築主體標準層層高應控制在3.6～4.5米；酒店式辦公建築主體標準層層高應控制在3.3～3.9米。】這意味著珠海市場上將不會再出現不合規的6米層高，上下兩層可以分割出租這種產品，覆式單位元將出現買一套少一套的景象。 2、針對普通辦公用途專案不得出現可居住之誤區普通辦公應按層集中設置公共衛生間、茶水間，公共衛生間設計標準不應低於現行《城市公共廁所設計標準》規定，給、排水管應在公共空間集中佈置，辦公空間內不得預留供水及排水管；簡單來說新政規定將按層集中設置公共衛生間。這意味著每一個分割空間將不可能有衛生間！沒有衛生間，如何居住？而商業辦公原則上也採取此政策！ 3、嚴格規管發展商不得前期或後期改建,杜絕《類住宅》新政規定 , 所有商業建築必須採用公共走廊、公共衛生間式佈局；衛生間、茶水間、陽台（含露台）及各類型管井、煙道、風井等原則上應集中設置（首層商鋪除外）。並必須依照《建設工程規劃許可證》中應備註“建設單位應嚴格按照規劃許可圖紙進行施工，嚴禁改造為‘類住宅’。更監管專案內擅自部分加層、增加建築面積、預留和增設管道等違法違規行為一經舉報查實，將納入失信名單進行處罰。以上政策重點針對問題源頭上 , 從此杜絕這類產品的出現。 [...]

名人系列

【人物專訪】龍騰國際蔡俊鵬：大灣區物業代理，沿途保駕護航

2019-05-11

從九十年代起，已有港人北上置業及投資，但「爛尾盤」時有聞之，加上投資價值未被認同，故遲遲未成氣候。但隨著粵港澳大灣區發展規劃逐步落實，急速膨脹的人口和樂觀的經濟前景，令區內樓市火熱起來。龍騰國際置業顧問多年來專注於大灣區投資，其行政總裁及始創人蔡俊鵬指，現正是北上置業投資的百年一遇的黃金機會，為了協助投資者抓緊機遇，集團嚴選具質素的樓盤，做好保駕的工作，並在銷售前乃至交樓後一路護航，矢志成為大灣區物業投資的指路明燈。撰文余美玉｜攝影張展銳自政府實施樓宇「辣招」後，一些本地投資者已放眼海外市場，北望神州是其中一大趨勢。尤其是中央提出要發展粵港澳大灣區，實質基建如港珠澳大橋及高鐵相繼通車，香港與內地九個城市形成「一小時生活圈」，令區內交通往來更為便利省時。粵港澳大灣區GDP總量高達1.24萬億美元，其發展前景相信無人置疑。面對廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市的發展前景，加上其現時與香港樓價水平有六至十倍的差距，令不少香港投資者憧憬內地物業的升值潛力。物以罕為貴地少人多具潛力蔡俊鵬說：「大家試想像，假如往返大灣區內城市只需一至兩小時，其實跟我們由港島至天水圍及元朗所需時間相約。樓價與人口、土地供應及交通時間有莫大關係，當年誰也沒想到天水圍和元朗的樓價有如此升幅。那我們是否可借鑒預測，極具經濟經價值及人口規模龐大的大灣區城市，將會有更大的升值空間呢?」當然，大灣區九個城市不是每個城市都具投資價值，當中肇慶和江門的入場門檻雖然較低，卻不建議買家投資，箇中原因是人口少、土地供應充足，「所謂物以罕為貴，然而，肇慶和江門的人少地多，因此物業升值潛力較細，除非是自住用途，否則投資者不宜沾手。」事實上，過去確實有不少投資者北上置業時，因遇上發展商資金鏈斷裂令到樓盤「爛尾」，或因被誤導購入違規項目，蒙受金錢損失之餘，更打擊到北上投資的信心。因此，龍騰國際極度重視發展商及樓盤的質素，堅持只與聲譽超卓及資本實力雄厚的發展商合作，並設有「保駕護航八步曲」。從選擇代理樓盤之初，以至收樓和驗樓，龍騰國際會嚴密監控每個步驟，確保樓宇的建築進度，「每個步驟都有專業的測量師及銷售律師進行審批，確保樓盤及發展商的質素及一切合法合規。假如物業存在違規或品質問題，寧願做少一宗生意，也不願客戶受到不必要的風險，這就是我們一直堅持的以客為本精神。」「全額回購保障」創市場先河自集團成立以來，龍騰國際已代理超過100個內地樓盤，從未出現過「爛尾盤」，由此可見龍騰國際在品質把關及監察工作上非常嚴格。此外，龍騰國際更開創市場先河，大膽推出「全額回購保障計劃」，香港買家但凡買入集團旗下代理銷售的內地物業，簽訂臨時買家合約及落訂後，如遇上發展商收樓未達標，將獲全額保障。能夠擁有如此全面的保障，難怪蔡俊鵬表示自計劃推出以來，市場反應十分熱烈，更加確立龍騰國際在大灣區物業代理的領先地位。 [...]

大中華時事

【政經專家】蔡俊鵬：「大灣區規劃綱要」如何影響樓價發展？

2019-03-06

從現時樓價對比，香港、澳門、深圳、廣州樓價呈明顯的遞減梯度；珠海、東莞、佛山、中山樓價也是依次遞減；江門與肇慶樓價則相當，均低於惠州樓價。從未來城市發展空間看，粵港澳大灣區的佛山、珠海、中山、江門與惠州或將有不錯的房地產投資機會。因城施策是當前房地產市場調控的一個大方向。從國家的層面看，房地產長效機制包括四個方面內容。其一是因城施策完善需求端的調控機制，其二是按照庫存去化週期精細化土地供給，其三是健全多元化住房供給體系，完善共有產權房和租賃房保障機制，其四是加快研究房產稅的立法。灣區規劃落地會進一步提升灣區對人才的吸引力並擴大住房需求，但對各地樓價來說，仍然是按照城市佈局來因城施策。在中央政府「房住不炒」的立場下，判斷樓價要綜合考慮人口流入、國家金融信貸政策以及住房供給體系調整等因素，某一個因素如住房需求的擴大並不必然導致房價的抬升，在多種因素的作用下，房價的形成是一個動態的過程。將大灣區打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈是中央對粵港澳大灣區的五大戰略定位之一。隨著大型基建發展和與各城市資源的融合，城市的邊界會慢慢消融，企業會在大灣區範圍內展開產業分工。粵港澳灣區內主要一線和後幾線城市將創造更多的就業機會，人口也將轉移至一線城市周邊的城市。短期而言，這會促進東莞、珠海、中山和惠州等城市房地產市場的增速。長期來說，未來若能發揮粵港澳灣區在空間和功能上的聚集效應，實現不同城市自身產業優勢，隨著大灣區實現全球最強的灣區經濟願景，灣區內所有城市的房地產價值都會有很大的得益。但這並不意味著未來大灣區淪為房企、投資客「炒地」「炒樓」的天堂。在貫徹「房住不炒」方針的背景下，與此前雄安、海南的利好政策出台之後抑制「炒樓」的措施相似，大灣區樓市會面臨較為嚴厲的調控措施。實際上，在粵港澳大灣區規劃出來之前，地方政府已經出台了一系列政策措施打擊囤地、炒樓等投機行為。今後，粵港澳大灣區不會單純發展房地產業務，傳統開發模式將在這裡率先轉型，對接產業、產城融合成為房地產行業新主流。事實上香港樓價名例世界三甲，粵港澳大灣區之發展對香港有意投資國內房地產市場的投資者而言還有一段可觀之升幅期，中長線投資將成為未來投資房地產市場之主流 [...]

大中華時事

【政經專家】蔡俊鵬：哪些產業率先受益「大灣區規劃綱要」？

2019-03-06

隨著粵港澳大灣規劃最終落地，粵港澳大灣區主題有望不斷升溫。從投資邏輯角度，基建、港口物流、金融等相關公司受益邏輯較為明確，在產業佈局方面，內地可以彌補港澳地區的「工業空心化」，港澳地區則可以反哺內地，為珠三角製造業出口保駕護航；另一方面，珠三角核心城市與兩翼的城市可以實現協同發展，珠海的高端製造業可以跟中山的專業市場基地進行互補，廣州的先進製造業和高端服務可以跟佛山的產業基礎互補。如果能推動粵港澳大灣區作為一個整體提供一站式服務，減少要素流動的障礙，將有效提升區域內企業在國際市場中的競爭力。特別是「香港+深圳+東莞」這一「1+1+1>3」的超級組合將有望打造世界新矽谷。今後，香港的創意在深圳進行研發，並最終在東莞製造完成，或將成為常態。以《規劃綱要》內容分析有望率先受益的應是5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等相關的高端製造業。灣區的產業基礎好且類型比較完備，珠三角城市群產業耦合協調度較高，體現出製造業與生產性服務業形成良性互動發展，2016年廣東省第二產業比重為43.2%，高於全國平均水平4.5%；而在製造業中計算機、通信和其他電子設備佔據龍頭地位，企業單位數與利潤總額佔全國的比重約1/3左右。而高端製造業又是國家的重要方向，中央經濟工作會議明確指出2019年要重點推動製造業高質量發展。因此，灣區依托自己的產業基礎是能夠很好地結合中央政策落地高質量增長這個戰略。其他投資主線還包括四個方面。一是圍繞粵港澳聯通以及廣東境內區域發展的基礎設施建設；二是廣東域內的龍頭企業，在進一步開放和國家鼓勵建設的情況下，它們會強者恆強；三是會在灣區建設較先受益的貿易與港口領域；最後是要素資源的加速流轉方面，特別是土地要素的盤活利用。 [...]

大中華時事

【政經專家】蔡俊鵬：淺談粵港澳大灣區的最大優勢

2019-03-06

大灣區內各城市在功能定位上又各有分工、各有側重。從總量上看，粵港澳大灣區已步入全球經濟的第一方陣，具有成為世界級灣區的規模條件，完全有能力可以與紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區這世界三大灣區同列。與紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區這世界三大灣區相比，粵港澳大灣區在人口、進出口總額、佔地面積、港口集裝箱吞吐量等方面具有優勢。在GDP總量、人口密度、國際港口、國際機場、機場旅客吞吐量、世界100強大學等方面與世界三大灣區已可等量齊觀。不過粵港澳大灣區儘管在經濟總量、人口規模和土地面積等方面能與世界三大灣區相提並論，但經濟密度卻明顯偏低，與世界三大灣區尚存在較大差距。另外，在基礎設施建設、國際影響力、服務功能、創新能力、環境品質等方面，粵港澳大灣區與世界一流灣區也仍存在不小差距。自第二次工業革命起，每輪工業革命必定將誕生世界級灣區，粵港澳大灣區有望把握住第四次工業革命的機遇。因此，粵港澳當地的智能製造、高端裝備類企業是核心觀察點。通過對歷史的分析比較，中國的三個經濟核心區：京津冀、長三角和珠三角未來的發展應分別對應東京灣區、紐約灣區和舊金山灣區。在中國三大經濟區內，珠三角一直作為技術和創新發展的最前線，並聚集了國內最頂尖的一批創新型科技類企業。極高的財富集聚效應、富人區的打造、對高附加值技術產業的扶持下，舊金山灣區將對粵港澳大灣區的發展具備較強借鑒作用。對標舊金山灣區，則在土地資源上，粵港澳大灣區有望實現再分配，即核心地區如深港產業擴散、惠州與東莞實現新興產業承接，以及珠海澳門等地的高端地產。由於當前政策細則仍未落地，市場對於大灣區的規劃預期僅投射在「土地」的概念上，即潛在的地價變化和可能的廠區變遷補償，因此當前的投資熱點仍局限在港口中當地製造業企業等相關上市標的中。大灣區主題的擴散仍需等待未來政策細則對於其科技創新企業的落地。 [...]