香港
樓市速報:工廈跑贏大市 葵荃區最值博
2019-01-22
工商舖市場去年可謂「先甜後苦」,上半年交投暢旺,不乏大手成交,惜踏入下半年,受中美貿易戰及加息影響,市場頓時淡靜下來。總結去年工商舖3個板塊中,工廈市場一枝獨秀,有分析認為,相對商廈市場,工廈因價格低水兼有增值空間,加上在活化政策加持下,今年將會續成為投資重點。其中,相對低水的葵荃區工廈,最具重建價值,今年升幅或可達15%。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,在中美貿易戰及聖誕假期的影響下,去年12月份工商舖註冊買賣略為下跌,宗數回落至353宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),總計全年,工商舖註冊買賣宗數達9,321宗,按年升3.6%,創新辣招後新高紀錄;註冊金額達1,177.63億元,按年跌5.2%。 若按板塊劃分,去年工廈註冊量佔整體近六成,去年共錄得5,592宗,屬2013年新辣招推出以來的6年新高,涉及金額約440億元;至於商廈則錄得2,046宗及375億元;舖位則錄得1,683宗及362.8億元。 至於大手買賣市場上,據世邦魏理仕統計7,800萬元以上物業買賣,2017年合共涉及約1,830億元,而去年跌至約1,420億元,跌幅約22.4%,而2018年下半年大手買賣金額僅錄447億元,較上半年的972億,跌逾一半,均顯示投資者下半年轉審慎。 市場先甜後苦 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,去年工商舖市場可謂「先甜後苦」,承接2017年的市場旺勢,加上股市表現理想,中資財團頻頻來港大手購入物業,故去年上半年工商舖市場交投暢,市場不乏大手買賣,包括中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈,以及內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈。但下半年開始受到股市下跌拖累,加上中美貿易戰及加息影響,投資市場出現不確定因素,用家及投資者入市意欲減退,令成交量步伐顯著放慢。 觀乎去年工廈市場成為大贏家,踏入2019年,市場人士均認為,工廈續會成為今年的投資重點。過去幾年因中資企業湧入香港,從而對核心商業區的商廈帶動強大需求,特別是可全幢出售的商廈,不少甲級商廈的造價都屢創新高,成為市場的焦點。可是,據高力國際《2019年香港房地產市場展望報告》,隨中資企業於今年或會減慢擴張步伐,甲廈市場缺少了內地資金的支持,中環及金鐘甲級寫字樓的租金升勢料會有所緩和。 高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍指出,預料中環及金鐘的寫字樓租金於今年將下跌3.8%,是自2015年初以來錄得超過40%升幅後的調整,同時又預計寫字樓資產價格將於今年下調5%。市場分析指出,由於整體投資市場受中美貿易戰等外圍因素影響,投資者轉為審慎,而財團較重視長線投資,購入物業作翻新或重建。而工廈為眾多物業中,呎價相對便宜,第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示,多項物業中,住宅及寫字樓價均在高點,寫字樓呎價平均2萬元以上,反而市區工廈呎價僅約6,000餘元,在目前市況下,工廈價格低水兼有增值空間,投資價值最高。 活化政策吸引 另外,政府將重啟活化工廈,特別重建工廈可獲放寬地積比率,可重建更多樓面,推動工廈重建,因此吸引長線投資者注視,預計在市況淡靜下,工廈仍獲不少財團留意,料成短期內投資焦點。 由是觀之,近期工廈的成交十分突出,如最近柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位,以約3.6億元易手,總面積約61,005方呎。消息指,新買家為外資基金,購入3層作長線收租。 另葵涌健康街15至23號泉基工業大廈9層樓面,分布於低、中、高各層,每層面積約1.6萬方呎,另包括天台及12個車位,總面積約143,981方呎,以成交價計算,市傳以約5.5億元成交,平均呎價約3,820元。據悉,該批成交樓面佔整幢大樓約62.5%業權,故可收集業權,部署日後重建。 此外,亦不乏名人入市,上月新蒲崗八達工業大廈23樓全層以3,208萬元售出,買家董事包括羅氏針織後人羅可旋等,成交呎價約5,868元;淡市下亦有財團積極吸納具重建 價值工廈,如伯恩光學楊建文有關人士,斥資約7,848萬元購入觀塘萬年工業大廈3個單位,其中一個面積約4,955方呎的低層D室,以3,385.6萬元成交,呎價約6,833元。連同上述3個單位,該集團自去年11月至今已累積斥資近1.5億元先後購入6個單位,收購呎價介乎約6,780至7,300元,估計正在收集業權,部署日後重建。 近邊境更吃香 [...]