香港
樓市速報：工廈跑贏大市 葵荃區最值博
2019-01-22
工商舖市場去年可謂「先甜後苦」，上半年交投暢旺，不乏大手成交，惜踏入下半年，受中美貿易戰及加息影響，市場頓時淡靜下來。總結去年工商舖3個板塊中，工廈市場一枝獨秀，有分析認為，相對商廈市場，工廈因價格低水兼有增值空間，加上在活化政策加持下，今年將會續成為投資重點。其中，相對低水的葵荃區工廈，最具重建價值，今年升幅或可達15%。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料，在中美貿易戰及聖誕假期的影響下，去年12月份工商舖註冊買賣略為下跌，宗數回落至353宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），總計全年，工商舖註冊買賣宗數達9,321宗，按年升3.6%，創新辣招後新高紀錄；註冊金額達1,177.63億元，按年跌5.2%。 若按板塊劃分，去年工廈註冊量佔整體近六成，去年共錄得5,592宗，屬2013年新辣招推出以來的6年新高，涉及金額約440億元；至於商廈則錄得2,046宗及375億元；舖位則錄得1,683宗及362.8億元。 至於大手買賣市場上，據世邦魏理仕統計7,800萬元以上物業買賣，2017年合共涉及約1,830億元，而去年跌至約1,420億元，跌幅約22.4%，而2018年下半年大手買賣金額僅錄447億元，較上半年的972億，跌逾一半，均顯示投資者下半年轉審慎。 市場先甜後苦 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，去年工商舖市場可謂「先甜後苦」，承接2017年的市場旺勢，加上股市表現理想，中資財團頻頻來港大手購入物業，故去年上半年工商舖市場交投暢，市場不乏大手買賣，包括中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈，以及內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈。但下半年開始受到股市下跌拖累，加上中美貿易戰及加息影響，投資市場出現不確定因素，用家及投資者入市意欲減退，令成交量步伐顯著放慢。 觀乎去年工廈市場成為大贏家，踏入2019年，市場人士均認為，工廈續會成為今年的投資重點。過去幾年因中資企業湧入香港，從而對核心商業區的商廈帶動強大需求，特別是可全幢出售的商廈，不少甲級商廈的造價都屢創新高，成為市場的焦點。可是，據高力國際《2019年香港房地產市場展望報告》，隨中資企業於今年或會減慢擴張步伐，甲廈市場缺少了內地資金的支持，中環及金鐘甲級寫字樓的租金升勢料會有所緩和。 高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍指出，預料中環及金鐘的寫字樓租金於今年將下跌3.8%，是自2015年初以來錄得超過40%升幅後的調整，同時又預計寫字樓資產價格將於今年下調5%。市場分析指出，由於整體投資市場受中美貿易戰等外圍因素影響，投資者轉為審慎，而財團較重視長線投資，購入物業作翻新或重建。而工廈為眾多物業中，呎價相對便宜，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，多項物業中，住宅及寫字樓價均在高點，寫字樓呎價平均2萬元以上，反而市區工廈呎價僅約6,000餘元，在目前市況下，工廈價格低水兼有增值空間，投資價值最高。 活化政策吸引 另外，政府將重啟活化工廈，特別重建工廈可獲放寬地積比率，可重建更多樓面，推動工廈重建，因此吸引長線投資者注視，預計在市況淡靜下，工廈仍獲不少財團留意，料成短期內投資焦點。 由是觀之，近期工廈的成交十分突出，如最近柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位，以約3.6億元易手，總面積約61,005方呎。消息指，新買家為外資基金，購入3層作長線收租。 另葵涌健康街15至23號泉基工業大廈9層樓面，分布於低、中、高各層，每層面積約1.6萬方呎，另包括天台及12個車位，總面積約143,981方呎，以成交價計算，市傳以約5.5億元成交，平均呎價約3,820元。據悉，該批成交樓面佔整幢大樓約62.5%業權，故可收集業權，部署日後重建。 此外，亦不乏名人入市，上月新蒲崗八達工業大廈23樓全層以3,208萬元售出，買家董事包括羅氏針織後人羅可旋等，成交呎價約5,868元；淡市下亦有財團積極吸納具重建 價值工廈，如伯恩光學楊建文有關人士，斥資約7,848萬元購入觀塘萬年工業大廈3個單位，其中一個面積約4,955方呎的低層D室，以3,385.6萬元成交，呎價約6,833元。連同上述3個單位，該集團自去年11月至今已累積斥資近1.5億元先後購入6個單位，收購呎價介乎約6,780至7,300元，估計正在收集業權，部署日後重建。 近邊境更吃香 [...]
