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屯馬綫月底通車　三區將成樓市焦點　研究料樓市最快下月破頂全年樓價升15%

上半年本港樓市升勢凌厲，一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，隨著本港疫情緩和，疫苗接種，經濟表現逐步向好，預期樓價可望短期內破頂，料下半年升勢將會在利好因素的「新引擎」刺激提速上升，樓價下半年有望錄9%升幅，調高全年樓價升幅預測至約15%，料下半年一二手交投分別創2年半及9年新高。美聯物業住宅部營運總監張子存稱，大型基建發展將成下半年樓市上升的重要燃料。當中，屯馬線於6月底正式全線通車，相信吸引本地用家及投資客外，「新香港人」及內地客將成重要動力，故看好啟德區、荃灣西及大圍等屯馬線途經規劃完善區域的樓市。 圖一：美聯樓價指數 上半年住宅交投回暖 樓價距歷史高位僅約2.2% 回顧2021年上半年，樓市一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示，估計今年上半年新盤銷售量將錄得8,700伙，較去年下半年錄得的7,772伙及去年上半年的6,677伙分別上升約12%及約3成，以半年計創出2019年上半年後的2年新高。   購買力持續釋放，二手市場交投尤其暢旺。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處的資料，估計上半年二手住宅成交量(因註冊數據滯後，以今年2月至估計7月的二手住宅註冊量反映)將錄得33,700宗，不單較去年下半年約24,196宗上升近4成外，並且以每半年計算，更創出8年半新高。在經濟改善及物業需求帶動下，美聯樓價指數最新報173.04點，本年迄今樓價已累升約5.85%，較2019年歷史紀錄高位176.88點只相距約2.17%。按目前樓市走勢及市場環境，後市表現將相當樂觀。 圖二：每半年二手住宅成交量走勢 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，展望下半年，大型基建落成將利好樓市。屯馬線於6月27日正式全線通車，參考過去鐵路線經驗，將會對沿線樓市帶來支持。屯馬線第一期於去年2月已通車，而今次全線通車新增土瓜灣站及宋皇臺站2個車站，屆時由啟德站經宋皇臺站、土瓜灣站及何文田站，延伸至紅磡站，接駁現有的西鐵線，貫通新界東西。屯馬線全長56公里及涵蓋27個車站，成為全香港最長的鐵路線。另外，日後屯馬線沿線市民可於柯士甸站前往高鐵站更添方便，而通關後效應惠及馬鞍山沿線樓市將進一步浮現。   自屯馬線第一期於去年2月通車後，沿線已見不少屋苑交投跑贏大市。以第一期通車前15個月及通車後15個月二手住宅註冊量作比較，鑽石山站的星河明居的註冊大升83.7%；車公廟站溱岸8號亦升65.1%；大圍站名城則升53.8%，沙田第一城也上升51.7%。上述屋苑註冊量的升幅，皆較全港同期二手註冊量升42.6%為高，反映基建帶動交投的實況。   此外，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案並將全港劃分為88區分析，當中土瓜灣今年首5個月合共錄得約521宗二手住宅註冊，按年同期大增約7成；而首5個月九龍城合共錄得約325宗註冊，按年同期更升逾5倍，九龍城按年升幅急勁，主要是當中有不少收購註冊個案帶動，反映區內前景受市場看好。而上述2區表現較全港同期升約58.9%為佳，可見不少準買家及發展商看好區內前景。   表一：屯馬線第一期鄰近沿線屋苑通車前後交投 屯馬線全線通車後 沿線屋苑看好啟德、荃灣西及大圍區 美聯物業住宅部營運總監張子存亦指出，屯馬線將成樓市續升的「新引擎」，而當中規劃最完善的區域首推啟德區，因為該區生活配套完善，未來該區消閒購物齊備之外，政府新稅務大樓亦坐落啟德區，帶來不少就業機會，而啟德體育園將提供國際級體育比賽及表演場地，連同一系列配套設施，該區發展及樓市前景看高一線，本地客、重視規劃配套的「新香港人」及內地客將繼續鍾情該區，今年首5個月啟德區新盤銷售量便錄得約1,100伙，成為銷售量三甲區域之一。目前啟德區有多逾3,570伙單位部署推售，當中以剛獲批預售樓花同意書，涉及1,059伙的維港1號最受注目。   表二：啟德區預售樓花的住宅項目一覽 另一個規劃完善及近年有不少新屋苑落成的荃灣西站，新晉屋苑樓價表現跑贏大市。以海之戀為例，近期二手平均呎價較17年5月首日售出單位平均呎價高約17.1%，全‧城匯二手平均呎價亦較17年8月首日售出單位呎價高出約30%，柏傲灣二手呎價較17年1月首日售出單位呎價高約32.6%，至於環宇海灣二手呎價較2014年5月首日售出單位呎價更高出62.9%，上述屋苑近期二手平均呎價較首日售出單位呎價均遠高於期內全港樓價的升幅。   大圍站亦因受惠屯馬線及東鐵線兩線匯聚的優勢，該區日後前往新界東西，甚至在紅磡至金鐘段鐵路落成通車後，前往港島亦相當便捷。因此，屯馬線通車後，首選上述的啟德、荃灣西及大圍外，屯門、元朗、馬鞍山亦在全線通車後進一步釋放潛在優勢，另外如土瓜灣及九龍城等過往樓市表現落後的物業，在通車後將會受惠及看俏。   屯馬線通車及憧憬通關成升市催化劑 布少明認為，屯馬線全線通車，料為下半年樓市帶來新動力。更重要是本港疫情緩和，經濟前景轉為樂觀，資金投放磚頭，目前已不乏本地及「新香港人」支持樓市。若今年內成功「通關」，北水南下，內地買家來港入市，將會進一步刺激樓市需求，成為利好樓市的催化劑。   此外，低息環境持續，H按在低位徘徊及P按短期上升機會不大，加上估計未來5年平均每年落成量約1.8萬伙，較99至03年供應高峰期平均每年低逾3成。此外，新一年賣地目標僅1.29萬伙，較數年前1.8萬伙目標減少近3成，故預期私樓供應短期難大增。而經濟環境隨本港疫情緩和持續改善，失業率已從高位回落，加上放寬按揭保險的帶動，故為上車客造就有利入市條件。   展望下半年，一手方面，預期今年底前全新盤潛在供應單位總數有近2.2萬伙，帶動新盤持續熱銷。按區域劃分，元朗及天水圍佔最多，涉及約4,695伙，其次為啟德及紅磡，涉及4,491伙，第3位則為將軍澳及西貢，佔約3,441伙，故上述區域為供應重鎮，亦為樓市焦點區域。   圖三：估計年底前各區全新盤潛在供應單位總數 料下半年一手交投創2年半高 二手交投創9年新高 布少明稱，由於樓市氣氛持續改善，買家入市意欲增加，發展商推盤步伐可望加快，故料下半年新盤銷售量將進一步攀升，由估計上半年錄得的8,700伙，升至下半年約9,300伙，按每半年計，將會創出2年半的新高，亦將較去年下半年錄得的7,772伙上升約2成。至於二手市場料同錄增幅，估計上半年二手住宅成交量將達33,700宗，而下半年二手成交則估計可錄得約34,000宗水平，較去年上半年約24,547宗及下半年約24,196宗錄得顯著增長，並且創出9年新高。   鑑於樓市表現較預期強勁，布少明相信短期內二手樓價將突破2019年歷史高位。當樓價破頂，下半年樓價升勢將會提速，預計下半年樓價升約9%，並調高全年樓價升幅預測，由早前估計約10%，至全年升約15%。   圖四:新盤銷售量按半年走勢預測 圖五:二手住宅成交量按半年走勢預測 [...]